★ある成功者の話
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◎その方は町田市で普通の食堂屋さんから始めた。丼やうどんの店。
次にダスキンの代理店になり年商３０億円で全国ナンバーワン店になった。
次に建築業界のソフト２種類を販売。
１セット５００万円×３，０００セット＝１５０億円。
新宿の高層ビルに移転し１部上場企業になられた。
町田市に美術館を建築しオープンパーティに招かれて出かけた。
政治家や都知事が来ていた。青島知事の頃である。
今月末に西新宿のホテルで、亡くなられたお母さんの「偲ぶ会」を開催される。
僕も出席する。
その方はナックの西山社長のことである。
西山社長の要請で２回講演にお伺いしたことがある。
この方が偉いのは、大金持ちになっても偉ぶらない、町の食堂のおやじさん
のままで気さくに話される。
「なぁ西京君、定期借地権はいいのに何故町の建築会社がやらないんだろうかね」
「それは社長、ほとんどの方が本当に定期借地権を理解していないからなんですよ」
「つまり、勉強しておらんのだね」
「最大の誤解はユーザーを貧乏人と考えているのですよ」
「わしも君の講演を聞くまではそう思っていたよ」
「事実は逆で、年収は５００万円?１,５００万円の方です」
「そりゃすごいね」
「山形では３,５００万円?９,０００万円の定借住宅が数百棟建築されています。
９,０００万円は有名な自動車メーカーの山形の支店長さんです。
それに、１億５千万の定借クリニックも３ヶ所建築されています。定借が
モデル住宅になり、周辺の建て替え住宅も高額化します。定借住宅の狙い
はこの相乗効果にあるんですよ」 山形の宅地価格は坪２０万円前後。
それから彼は住宅メーカーにも進出され、さらに全国３,０００社の建築
会社に建築資材や住宅設備機器を販売しておられる。
それにしても不思議なのは、５００万円のソフトが何故３,０００セットも
販売出来るのか？
さすがの僕でも未だに分からない。
※さて、定借住宅事業は宅地単価坪８万円からできる。
ごく最近の事例を紹介する。
場所は小浜市、人口３万人の小都市である。宅地価格は坪１５万円前後。
当方への依頼主は現地のＨ不動産会社である。
７０坪平均の宅地１０区画の内５宅地は、売買（造成工事費のため）。
５宅地は定借にする。
地主さんとの交渉や企画提案書、各種計算書、各種契約書を当方で作成。
農業委員との事前交渉、測量開発業者さんとの打合せ、銀行との打合せ。
この企業には建築部門がないので、５社の建築会社に各２プランの作成依頼。
この一連の作業に要した当方のコンサルは述べ３日間である。
工事完了は昨年の１１月であったが１０月までに全区画の申込みがあった。
この理由は推奨プランという「ミニ・設計コンペ方式」を取ったのでこれが
地元新聞に載り工事完了前に売れてしまったのである。
従って広告費はゼロ円である。
※Ｈ不動産の利益。
１、不動産代理手数料。
１宅地：１,０５０万円×５宅地＝５,２５０万円×代理手数料６％＝３１５万円。
２、建築費のキックバック５棟×平均３,０００万円＝１億５千万円×１０％＝
１,５００万円。
合計利益：３１５万円＋１,５００万円＝１,８１５万円となる。
この場合、建築費はキックバック方式としたが、確認後の売建てにしたら
利益は、３,０００万円×分譲利益３０％＝９００万円×５棟で＝
建築利益は４,５００万円になった。
総合利益は４,８１５万円になった。
既に他の地主３名からも定借にしたいと依頼が来ている。