※新年あけましておめでとうございます。
貴社のますますのご発展とご研修を心よりお祈りいたします。
本年もよろしくお願い申し上げます。
★本年の建築・不動産・土地活用事業の重点事業を考える★
──────────────
◎昨年の建築着工数は、一昨年を上回ったようです。
中でも賃貸住宅が相続対策のため４５万戸になっています
（前前度は３５万戸）。
喜ばしいようですが、アパマンの空室率が増大し、地主破産が
増えています。
空室の心配がないのは戸建貸家のみと断言しておきます。
以下各事業を展望してみましょう。１現場５０戸程度の新築貸家
ビレッジも誕生しています。
１、注文住宅。
一時取得のユーザーのユーザーは年収３００万円が中心になって
いますが、これからは、平均受注額を上げるためには「建替え住宅」
に重点を移すべきだと考えます。
この場合、見込み客の探客方法と販売企画に工夫が要ります。
「ミニ・設計コンペ方式」が効果的です。
昨年１０月には小浜市の５区画をこの方法で販売しましたが、造成
工事前に全戸の予約申し込みがありました。
１戸の平均は約３,０００万円です。
２、「建築条件付宅地販売」もこの手法で販売します。
宅建業の場合は「建築条件」をつけられませんので「推奨プラン付き」
とします。確認申請後の「分譲住宅」とするか、建築会社よりのキック
バック方式とするかの二つの方法ですが、キックバックなら建築費の
１０％。分譲なら粗利益は３０％ぐらいになります。
上記の小浜市の例は事業主が宅建業であったので１０％のキックバック
としました。
いずれにしてもこの方法は建築プランを複数作るのがコツです。
小浜市では建築会社５社に集まってもらい、私が各社につき２プラン
を作成するように指示しました。
３、宅地販売・分譲住宅・分譲マンション事業。
この分野は特に都市郊外では土地の仕入れが難しくなっています。
１物件出れば５社?１０社の取り合いになり、仕入れ価格が上昇し、
今後は土地販売で利益を出すことは難しくなります。
４、リフォーム事業。
５兆円産業と言われています。しかし大手も進出して競争も激しく
なっています。平均で４００万円。最大で１，２００万円ぐらいです。
問題は小修繕。中修繕。大修繕の体制をどうシステム化するかです。
また、得意分野を持つ事が必要になってきます。
★土地活用事業は、「急がば廻れ」の作戦です。地主、家主さんを
組織化します。ここから次の事業が発生します。
５、土地売買。
６、賃貸住宅経営。
アパマンはリスクが高いので従来の「借り上げ・家賃保証方式」は
破綻していますので、これに変わる「経営代行方式」を採用します。
この方法は３種類あり、当方はいずれもこのマニュアルと契約書式
一式を既に作成済みです。
戸建貸家は建築中に入居者がつきますので家賃保証の必要がありません。
７、定期借地権活用事業。
２２条・２３条・２４条の３種で、住宅、分譲住宅・分譲マンション
・店舗、ホテル、病医院、老人ホーム・サ高住・グループホーム等を
建築します。
いずれにしても宅地化のための土地売買が発生いたします。
小浜市の例では定借５宅地。販売宅地５宅地（１宅地９００万円）
この売買は宅地化するための費用に充当しました。（計１０宅地）
８、地主、家主組織化のための「パートナーシップ倶楽部」もしくは
「資産活用倶楽部」を創設します。
このためにあらゆる士業の先生方と協力業者さんを事前に組織化します。
「急がわ廻れ」作戦です。士業の先生方も協力業者さんへの固定報酬
はゼロ円ですべて成功報酬制と依頼業務毎のギャランティとします。
当社に依頼していただくと３か月で完成いたします。
９、管理手数料が増大いたします。
貸家の管理。定借土地の管理。当社会員企業様の２社の土地管理手数
料は年１，０００万円以上になっています。
★今後の有望事業。
１０、シェアハウス。
これも事業モデルの優劣で勝負が決まります。
「リビング型」より「寄宿舎型」の方が大きな事業になります。
また１棟シェアハウス分譲事業も増えます。
１１、民泊事業。
これも民泊専門の１棟１戸分譲が有力な事業となります。
１２、空き家再生販売。
これも有望な事業ですが、各社はまだ確固たるノウハウを確立していません。
再生して新築住宅の８０％以内で売買します。
松本市の建築、不動産会社は新築年４０戸。中古再生住宅が年４０戸
ぐらいになっています。
再生リフォームの平均価格は１戸に付き４０万円前後です。
１３．ゲストハウス事業。
この大手は既に４，０００室運営しています。
マンスリー契約でアパマンより１０％以上利益が出ています。
（平均年２０％の利回り）しかし、この運営ノウハウが必要となります。
英語が必須条件です。
※各事業の電話相談無料。
※貴社への出張相談：１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。午後１時より。