★需要がいっぱいあるのに誰もやらない定期借地権住宅の不思議★
────────────────n
◎建築業、不動産業には定期借地について根本的に誤解ないし理解がない。
つまり我々がやっているような最新のビジネスモデルを勉強していない。
それには理由がある。
１、平成４年８月施行時のビジネスモデルは、もう古い。
その頃のスキームは「代理方式・保証金方式」であった。
これには根本的な欠陥がある。
保証金無利子だが満了時や中途解約時、転売時に全額返還しなければ
ならない。また相続税がかかる。
千葉の地主さんは６億円の保証金を預金にしていたので、受け取り
後５年で死亡し相続税２億５千万円課税された。
また、当初の保証金を預貯金に６００万円で２５年後転売したが、
買い受けた人が同額の６００万円を支払う必要がある。
これでは売れない。現に売れていないから困っている。
権利金だとそんな恐れがない。２５年後であれば権利金当初の６００
万円が半額の３００万円を借地権者に支払えば良いのである。
２、現在は、返還の必要がない「権利金方式」で不動産所得税がかかるが、
これは５年分割払い。もしくは前払い、前受地代とすれば、何年にで
も分割所得にすることが出来る。
３、「保証金･代理方式」はやっていない。現在は「設定・転売方式」
を採用している。
代理方式は事業の途中で地主が解約してくるケースがある。
当方も長崎と福井で解約された。造成工事建て替え、販売経費が
すべて無駄になった。
設定方式は仮登記をつけるので地主より解約される心配がない。
４、ユーザーを低所得者と誤解している。
事実は年収５００万円?１,５００万円。中には１億円の人もいる。
５、定借推進連合は、当初のミサワ、積水の物真似で進歩がない。
事実、当社に各地の定借推進連合会から、実務を教えてほしいと
いう研修の依頼が来ている。
時代遅れのやりかたを未だにやっているのが「定期借地、借家推進
機構」のやり方である。
６、当初の原始的なやりかたでも、ミサワ、積水は成功した。
ミサワ１２,０００戸。積水４,５００戸ぐらいだが最近はゼロである。
これらの大手が定借をやったのは平成４年からだが、この時代バブル
が崩壊し、金融が引き締められアパートの需要が激減したことによる。
従って、ミサワも積水もアパート事業部が定借住宅を始めたのである。
７、需要が何故いっぱいあるのか説明しよう。
時価坪２０万円×６０坪＝１,２００万円。
定借の権利金１割の１２０万円。
建築費２,５００万円。所有権総額３,７００万円。
定借総額２，６２０万円。約半額でないか。ローンの支払い総額も
半額で済む。
つまり５０年（実際は６０年?７０年）で建物は無くなるが現金が
増えることにある。
余剰資金を運用すれば金融資産が、所有権派の８倍にもなる。
これを理解できるのが高学歴、高所得者なのである。
建物を財産と考えるのか耐久消費財と考えるのかの違いである。
ユーザーは２世代、３世代住めれば十分と考えている。
事実子供が独立して世帯を持てば親元を離れていく。
「子孫に美田を残す」必要性がないのである。
８、最近の見事な事例を紹介しよう。場所は北陸の人口３万人の町である。
相続された土地を５区画売買し、５区画を定期借地とした。
坪単価は１５万円くらいである。
売買する５宅地の一部は造成工事費に充当する。売買は１宅地５０坪。
定借は６０坪。昨年１１月造成工事完了である。
事業主は地元の不動産業者。当方のコンサルは以下の通りである。
地主さんとの面談と企画計算書の提出。
原契約書の作成とユーザーとの契約書、重要事項説明書、基本合意
書作成。農業委員との農転事前打ち合わせ。
銀行とのローンと工事完了までの繋ぎ融資の打合せ。
造成工事会社と開発申請、造成工事の打合せ。
建築５社に「推奨プラン住宅」各２種計１０種の広告看板制作指示。
司法書士との登記指示。
ユーザーとの契約書作成。重要事項説明書の作成等一式である。
事業主が不動産業なので「建築条件」がつけられないから「推奨プラン」
としたわけだが、これは事実上の建築条件である。
何故なら推奨プランを建築しない人には定借権を与えないからである。
昨年１１月に工事検査済みの予定をしていたが、地元新聞社「北陸初
のビジネスモデル」と記事にしてくれたので５区画売買。
５宅地定借のユーザーが皆決まってしまって広告する必要が無くなっ
たのである。
建築は平均３，０００万円×５戸＝１億５千万円。
このキックバック手数料６％計９００万円。売買仲介手数料６％
（５宅地計３,７５０万円）計２２５万円。総額１,１２５万円が事業主
の利益である。
この事業が成功したので同じ地主が他の９００坪と近隣地主３名が
定借で土地を貸したいと申し込んできた。
この事業主が建築業であったら建築粗利益が４,５００万円あった
ことになる。
当方は山形から島根まで約３０カ所の定借事業を成功させた。
山形の建築費３，５００万円から９,０００万円である。
クリニックは３ヶ所。１カ所の建築費１億５千万である。
９、定借は註文住宅・分譲住宅・分譲マンション・病院。
聖路加のツインタワービルは５０年の定借。
中日スタジアムは６７年の定借。
他に老人ホーム・サ高住等、建築物であれば全て可能である。
松江市の８棟の定借分譲住宅のキャンペーンでは１ヶ月に１万人
集客した。８社連合の企画である。
10、ひねったビジネス形態。
地主に支払う、権利金や前払い地代で、区分建物やアパート、戸建
て貸家を等価交換する。
つまり地主は土地を貸すだけで建物が持てると言う地主が泣いて喜
ぶ方法である。
これで当方は静岡、埼玉で区分マンションをプレゼント。
香川では戸建貸家２戸をプレゼントした。建物の所有権を希望しな
い地主には、長期の定期借家権を与える。つまり、長期の家賃前払
いである。（権利金と同額の家賃である）
11、定借土地の募集は、当方お薦めの手法を用いれば簡単に集まる。
土地価格は坪１０万円?全国で事業化出来る。
★これでもまだ貴社は定借事業を何故やらないのか？不思議だ。
これで土地売買も増え、会員企業の２社は地代管理手数料が年
１，０００万円以上ある。
それでもやらない？
12、社員研修７時間研修費税別２０万円コース。資料３００頁。
豊富な?事例集付。
13、上記の研修の他以下のソフトご希望の方は、上記の研修費に加え
て次の費用で提供いたします。
１）地主さんに対する「企画提案書」兼最長９０年の計算ソフト
（地代・一時金・固都税・相続税等）このソフト別売税別１５万円。
２）固都税と地代比較簡易計算ソフト。価格税別３万円。
３）文書ソフト。現契約書・地主との特約契約書・ユーザーとの契約書
・重要事項説明書。
以上文書ソフト（上書きできます）税別２０万円。
４）地主説得用ＤＶＤ３枚組。税込４６,０００円。
★資料原本はコピーしてご使用ください。交通費、宿泊費は別途。
★ご希望の方には、分譲マンションの原契約書・ユーザーとの契約書
・重要事項説明書・定借マンション管理契約書を税別３０万円で提
供いたします。
★当法人認定資格研修「定期借地権コンサルタント技能士」養成研修。
受講者全員に上記の認定資格を交付いたします。人数制限なし。
７時間費用税別２０万円＋１名当りの認定料税別１万円＋交通費等
の実費。
資料約３００頁分は人数分貴社でコピーしてください。
ソフトは別売です。
名刺に資格名と認証番号を記入されると効果的です。
「推進連合の定借プランナー」のようなレベルの低いものではなく、
基礎から応用まできわめて実践的な資格研修です。
国家資格ではありませんので誤解のないように。