１、取引地価？
２、公示地価。全国４千か所で調査。
３、市町村の基準地価。
４、路線価。
５、固定資産税評価額。
◎さて、今回はコロナ感染前の調査だから公示地価は上昇している。

コロナで観光客が激減しているので、次の公示地価は下落する。

相続税評価額は、通常路線価で計算するが、裁判で取り引き価格で評価され、相続税

ゼロ円で申告したが、相続税が２億円程度追徴課税された最近の事例もある。

どうも国税は長期保有の場合は、路線価で計算するが、そうでない場合は、売買価格

を相続税評価額と考えているみたいである。

申告を担当する税理士さんは、要注意である。

場合によっては、納税者から損害賠償を求められる。

実際、税理士さんに対する損害賠償請求裁判が多くなっている。

◎企業は現金収入と資産を保有するために戸建貸家を建築します。

当方例では、岡山で７戸。丸亀市で１２戸。

土地は買うより２４条の定期借地権で借ります。

岡山はガソリンスタンド跡地。丸亀は休耕田（５条申請）３０年後、入居者付きで地

主さんに建物を無償譲渡します。

更地で戻すより地主さんに家賃が入ります。

丸亀市の場合、２０坪。新築家賃月８万円ですが３０年後５万円に下がっても、タダ

で貰った貸家ですから儲かります。

土地を買うより、定期借地にしたほうが、利回りは３％以上上昇します。

ただし、この建築資金の融資はサラリーマンさんには融資しません。

あくまで企業の信用力による融資となります。

丸亀では、別の２戸の戸建て貸家を売却しました。

利回りは年１２％。売買代金は２戸で１４００万円。

自営業の方が現金で買われました。

従来は、地主さんが相手のビジネスでしたが、このように企業に投資不動産として展

開した方が大きなビジネスになります。
※この戸建貸家は、当方の設計ソフトによるものです。

２０坪～３５坪まで１５プランあります。

耐震性１.５倍のピン工法。建築原価坪３０万円前後。売価５０万～。

外観・内装仕上げ・プラン図。１５プランの工事費明細見積ソフト付き。

永久リース費１００万円（税別）営業研修付き。収支計算ソフト付き。

賃貸住宅経営マニュアル進呈（９０頁）

※当社会員企業は３割引きの７０万円。

※全国で３０社様採用済み。

貸家は２０坪～２４坪までが主流。

２７坪から３５坪は註文住宅として（特に青森・福島）。

◎近年、新しいビジネスモデルが出てきている。
１、リースバック方式。
高齢者は年金だけでは現金が不足する。

これは、そういった高齢者のニーズに対応したものである。

そのスキームは以下の通り。

①住まいを事業者に売却する。

②売却してから賃貸で住み続ける。

家賃は売却額の年８％程度。１，０００万円で売却したら月８万円。

年９６万円となる。

③賃貸の契約は、「終身契約」とするか「再契約可能定期借家契約」とする。

④この期間が経過したら事業者は売却する。
※問題点。

最終的には売却するが、リフォーム費用がかかるから、それから逆算した金額が

買い取り価格になる。
※長期間入居すれば売買代金以上の家賃を支払うことになる。

その場合は年金を充当することになる。
※この仕組みを事業者側から見れば、初めの買い取り額の査定が重要になる。

事業者は８％の家賃収入を得るから、収益性からみてもメリットがある。

２、賃貸から所有権に転換方式。
①賃貸入居後、約２０年経過後に賃貸人に所有権を与える。

これまで賃借り人は、永久に家賃を支払うが、この仕組みは２０年後に賃貸人

に所有権にチェンジするから賃貸人にメリットがある画期的仕組みと言える。

この場合、初めの持ち主は、建築元金の回収に何年かかるかである。

木造であるなら１０年～１５年で回収できる。

しかしＲＣなら２５年以上かかるから、ＲＣなら３０年後に所有権を移転する

ことになる。

今のところ、事業者は木造に限定していると言える。
３、住宅の月賦販売。

これは昭和２０年～大ブームになったが、住宅ローンの普及により１２０社あっ

た月賦住宅の会社は全滅してしまった。

だからここで言う月賦住宅とは、積立制ではない。

頭金を２分の１くらいにして残存額を月賦払いにするものである。

毎月の支払額は、年収の２０％前後にすべきだろう。
当方は、昨年取り先の依頼で、この月賦住宅の契約書（公正証書）を作成した。

この場合は、お客様が住宅ローンが通らなかった人である。
※このように住宅余りの現状で、さらに建築や不動産売買を増やしていくためには、

様々な新しいビジネスモデルを創って行く必要性がある。

■素晴らしいデザインの注文住宅兼戸建貸家。
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★営業研修とソフトのご案内★
当社では、素晴らしデザインの住宅兼戸建貸家のプランを開発し、
一式ソフトと営業研修を実施しています。

１、工法は耐震性１.５倍のピン工法で、長期優良住宅認定対象です。

２、プランは２０坪～３５坪です。
貸家としては２０坪～２４坪が売れ筋です。
２７坪～３５坪は註文住宅として販売されています。

我が国は地震国ですから、在来木造より坪単価が３万円前後高くても
耐震性の良い住宅が選ばれます。
東北大震災の時、閖上（ゆりあげ）で建築したピン工法の住宅３棟は
倒壊せず海水の侵入もありませんでした。
このことがテレビ、新聞で報道されたために、その企業には注文が殺
到し、建築着工が１０ヶ月後になっています。
年間４００戸以上完工され、県下ナンバーワンビルダーになりました。

（例）
福島・青森・山形では注文住宅として。
３０坪タイプが１，３５０万円（本体価格）で販売されています。
建売としては２，７００万円前後です。
貸家としては、名古屋で２２坪タイプ。家賃月１２万円。２４坪タイ
プが家賃月１８万円。那覇市２２坪タイプが家賃月１２万円。香川県
２０坪タイプ家賃月７５，０００円。
入居者は年収４００万円以上です。
一流企業・士業・学校の先生・自営業が主です。

★ソフトの内容★
１、外観プラン。５パターン。
２、プラン数。２０坪～３５坪。全１５プラン。
３、平面図・側面図・立面図。全プラン。
４、内装仕上げ見本。
５、全プランの工事明細見積ソフト。（７００頁）
６、戸建て貸家の収支概算計算ソフト。
※建築原価は坪２８万円～３０万円。
以上の一式ソフトは「永久リース」の形態でご提供いたしております。
全国で３０社様にご採用いただいております。

７、研修が含まれています。
貸家としての売り方。注文住宅としての売り方。
建築条件付宅地販売の仕方。定期借地権住宅の仕組みと販売方法。
紹介受注の仕組み作り。地主営業の仕方等。
時間５時間程度。

★以上、一式費用。１００万円（税別）＋交通費。
「会員割引費用」７０万円（税別）
「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」
入会費２０万円。年会費２４万円（各税別）

★会員特典につきましては、当社のホームページでご確認ください。

★ピン工法に慣れていない方には、現場指導いたします。（別途費用）
※上記名古屋市の１敷地（面積９０坪）の場合、大工６名を２週間派遣
しました。大工派遣費用は、別途になります。

■ソフト導入前の研修■
当方が貴社に出張して行います。時間４時間。
費用１０万円（税別）＋交通費。
社内研修ですから何名でも構いません。
資料原本１通をお送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。

■お申し込はＦＡＸで。０３－６４２１－６４４５
「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」行。

■該当箇所に〇印をつけてください。
★研修のみを申込みたい。税別１０万円＋交通費。

★一式ソフト（研修付き）を申込みたい。
１００万円。会員割引価格７０万円（各税別）

★「研究会」に加盟したい。
入会費２０万円。年会費２４万円（各税別。前払い）

※全ての費用は、前払いとなります。
事前にご請求書をお送りいたします。

社　　名：
代表者名：
住　　所：〒
Ｔ Ｅ Ｌ：
Ｆ Ａ Ｘ：
お申込者のお名前：
所属・役職：
Ｅメール：

■地元ビルダーが県下ナンバーワンビルダーになる事業スキーム。
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★ＤＶＤ購入と研修のお薦め。
県下ナンバーワン（東北）。
ビルダーになった定期借地権戦略ＤＶＤのお知らせ。

このビルダーさんは、それまで建売住宅の企業でしたが、土地を買い
すぎて簿価損が大きくでて、銀行管理になっていました。
そこで当社に相談があり、全力でこの事業を始めました。
当社は、この地域の不動産業者、金融機関等に対し、研修を実施しました。

さらに不動産業者さんからの地主紹介の仕組みをつくりました。
この地域の宅地価格は坪６０万円。１区画最低面積６０坪。
土地は紹介が多数出ました。１現場２戸～１３現場。
ここに建築条件付で建築しました。

住宅の平均価額は３，０００万円。最高は９，０００万円です。
買われた方の年収は５００万円以上です。
累計販売戸数は約２００戸です。

この顧客リストの属性表も進呈いたします。
この相乗メリットは周辺の建替え効果が増大することにあります。
それが見本になりますので、自然に高級化するのです。
当社の記録では１戸の定期借地住宅の周辺で、２ヶ月で１２戸の注文住宅
を受注したケースもあります。
ここで誤認識いただきたいのは、これまでの大手住宅メーカーの仕組みと
は全く異なる事業形態になっています。
大手のやり方は時代遅れになっているのです。

さて、この企業の了解を得て、このＤＶＤを販売することになりました。

●タイトル「地元企業の定期借地権事業戦略」上下２巻。
定価（送料と税含む）３８，０００円。
お支払は代引きとなります。（ヤマトから送ります。）
このＤＶＤをご覧いただくと、事業の組み立てが分かります。
また建築物も収録いたしております。

●皆さんの心配は、土地を貸してくれる地主がいるのか？　と、心配され
ますが、土地貸は安定収入でいっぱいいます。
またユーザーも年収５００万円以上で定借住宅を希望される方は、いっ
ぱいいます。
土地は売らない限り１００年でも１，０００年でも地代を稼ぐのです。
また付録として、各地の定期借地権住宅の各地の地元企業の販売チラシ
も２０枚同封いたします。
その中には松江市の８棟の定借分譲住宅の現場に１ヶ月で１万人集客し
たチラシもあります。

※このＤＶＤをお求めいただく方は、
社名・代表者名・担当者名・住所〒・電話番号・ＦＡＸ番号ご記入の上、
メールもしくはＦＡＸでお申込みください。
★ＦＡＸ：０３－６４２１－６４４５　まで。
お問い合わせ：西京まで。

■このテーマについての「社員研修」も承ります。
時間は約４時間。費用は１５万円。（税別）＋交通費。
資料添付は以下です。
１、７種類の借地権の特徴と３種類の定期借地権の基礎知識。
２、定期借地権住宅の組み立て。
地代・一時金・期間。土地価格は坪１２万円からできます。
３、契約書モデル。
４、一時金と地代の組み立て
５、公正証書サンプル。
６、登記例サンプル。
７、地主企画提案書サンプル（固都税・相続税評価額・地代・一時金計算。
最長９０年）
８、地主紹介システムの創り方と紹介者への報酬額。
９、販売指導。チラシの作り方と現場の見せ方。
この現場の見せ方に最大のコツがあります。
１０、チラシ例は、注文住宅・分譲住宅・分譲マンション等です。約２０例。
１１、宅地のも申込み者は８倍になりました。これも当社独特のノウハウです。
資料は約２００頁になりますので、当方の原本を必要部数コピーしてご使
用ください。

※お申込みは、上記例と同様にしてください。
費用は前払いになることをご了承ください。
以上。「建築・不動産ビジネス研究会」
一社）日本土地活用事業普及支援振興機構。
代表（講師）西京　建一。
※お電話による相談は無料。西京まで。