◆土地活用事業の高率なビジネスの進め方と
見込み客紹介の仕組み作り◆
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◎現在は、コロナ感染で十分な営業活動が採れないが、僕の予想では
９月末頃に終息すると見ている。
営業再開について、当方の会員さんが成功している、土地活用事業
の進め方を今から準備しておいたほうが良いと考える。
以下１、の営業手法の開発と営業研修は、当社が実施した

１、戸建貸家の受注。
女性一人で年間６０戸以上の戸建て貸家を受注されている。累計
では４００戸を越える。ほかに３億円の賃貸マンションも受注さ
れている。

※この手法は、アパート及び賃貸マンションの受注にも適用される。

①見込み客名簿を作る。
登記所で5０坪以上の土地を持っている人（青空駐車場も含む）老朽
アパートの持ち主も。
ネットで調べることができます。（登記簿と公図）

②現地に行き写真と道路の幅員を見てくる。

③公図上でプランをつくる。
外観図・平面図。概算工事見積もり書。概算収支計算書（利回り）
４枚程度。

④訪問活動。
毎週金曜日に営業・設計・補助者が地主訪問する。③の書類を地主に
渡す。
その場で説明できないなら後日アポインポをとって再訪する。
戸建貸家の契約までの訪問回数は平均４回である。
このチーム３名は全員女性である。
地主の調査数は初回４００名。現在は６００名に増えている。

※正直に言いますと戸建貸家の営業は女性の方が優れています。
当方の会員企業さんの中では男性が担当されている企業もありますが、
男性営業の企業は、年に１０戸程度しか受注できていません。
女性は男子の６倍売ります。
２、地主、家主紹介システムを構築する。
１、の企業でも新潟の会員企業様（戸建貸家累計２００戸。徳島市
の企業葉累計４００戸）戸建貸家は１現場最低２戸から２２戸）
これらの企業はこの紹介システムを作っています。
あらゆる士業の先生方と不動産業者を組織化する。固定報酬は払わ
ない。出来高成功報酬とする。
この金額は建築本体額の４％～６％が慣例となっている（企業の営
業コストは１０％以上かかります）。
支払いが早い会社に紹介が集中する。第１回の契約金入金時。
当方取り引き先の山形市の企業は、地主と契約した時点で支払って
いる。

※この仕組みは「完全型システム」と「簡易型システム」がある。
本気でかかるなら、「完全型」が良いが、お試しなら「簡易型」でも
良い。
大阪の当方会員様は税理士の先生だけで２００名以上集めている。
南大阪・北大阪・神戸の３ヶ所で仕組みを構築している。
この企業は、戸建て貸家・賃貸マンション・民泊マンション事業に力
をいれておられる。
当方の会員さんになっていただいたのは、約２５年前である。
★この仕組みのお電話での相談無料。西京まで。

★このテーマによる社員研修。５時間。
費用１５万円（税別）＋交通費。
約２００頁の資料を送りますので、人数分コピーしてご使用ください。

★講師：西京のプロフィールや詳細は、ホームページでご確認ください。

◎今年の建築と不動産ビジネスは、前年度より相当落ちるが健闘して
いる事業もある。

１、都市部では中古マンションが値下がりしていて売れている。
新築マンションは苦戦しているが値引きしないで景気の回復を待っ
ている。

２、地方では地主相手の賃貸住宅受注が、それほど落ちていない。
その理由は、金融機関が地主の所有する建築地と別の土地を共同担
保に取るからである。
サラリーマンの投資用賃貸については、ローンが厳しくなっている。
賃貸住宅が満室になる期間。戸建貸家は１ヶ月程度。アパート、賃
貸マンションは６ヶ月。サ高住は１年から２年。
これらの損益分岐点は、満室率が約５０％となる。
ホテルは厳しくなっている。稼働率７０％が損益分岐点だが、現在
は３０％～５０％に落ち込んでいる。

■ノウハウがいっぱい！
「建築・不動産ビジネス。売上倍増のための社内研修のお薦め」
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◆この研修は、貴社がどの事業に集中して、売り上げを高めるかの
ノウハウ取得研修です。

①「地価１５万円までの地方において売れるローコスト戸建貸家」
のプランと営業方法。
現在新潟の当社会員企業例。戸建貸家新潟ナンバーワン企業例。
累計２００戸。１現場２戸～２２戸。空室ゼロのノウハウ。
家賃設定と満室にする仕様。家賃５万円～６万円の戸建て貸家
プランの作り方。
（新潟市。（株）Ｍ・Ｋプランニング例）

②ワンランク上の戸建て貸家。地価３０万円以上。
「金物フレームピン工法」耐震性在来の１.５倍。
長期優良住宅認定。２０坪家賃９万円～２２坪家賃１２万円。
２４坪１８万円。

③建築が自然に高額化する「推奨プラン付き住宅」の販売手法。
最高額９，０００万円（山形市）

③西京式。「定期借地事業の展開方法」
注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・戸建貸家等。極め付きは、
地主に払う権利金と同額の建物交換。

④耐震性、在来木造の１.５倍の「金物軸組フレーム、ピン工法」のお薦め。
※貸家は２０坪～２４坪が売れ筋。
２７坪～３５坪は註文住宅として販売
（特に青森・福島３０坪タイプ１，３５０万円で販売。本体工事）

⑤建築や不動産のお客様を紹介していただける組織の創り方。

⑥賃貸サブリースは危険。
これに代る最低家賃保証の「経営代行方式」の仕組みの導入。

⑦相続対策ビジネスの手法。申告前の土地売買を促す手法。

※上記の①～⑦のテーマについて、企業別の社内研修を承ります。
テーマは選択制ですので、①～⑦までの中からお選びください。
講師出張。西京建一。時間約５時間。
（約２００頁の資料がつきます。原本各１通を送りますので
必要部数コピーしてご使用ください。）

※講師費１０万円（税別）＋交通費。費用は前払いとなります。

※お申込みは、
「建築・不動産ビジネス研究会」までＦＡＸでお申込みください。
ＦＡＸで：０３－６４２１－６４４５
◎社名・代表者名・住所〒・電話番号・メール番号・お申し込みの担当者名。

※お電話無料相談。西京まで。

◎シェアハウスのオーナーに対するスルガ銀行の不正融資問題は最終決着した。

スルガの融資額を投資ファンドに売却し、オーナーはその投資会社に「物納する」

それによってオーナーの債務はゼロ円になる。

事実上の「代物弁済」である。
さて、当方は「かぼちゃの馬車」の経営者を知っていて、彼はこのような理想を語った。

このシェアハウスは上京する女性専門シェアハウスであった。

彼は言う「東京に年６万人の女性が職を求めて上京してくる」

「彼女らに職業教育を施し、正社員に採用されるまで面倒を見る」

「それで教育助成金と正社員採用手数料が一人につき９０万円の収益が上がる」

「ゆえに、うちはシェアスの家賃をとらないでもやっていけるのです」

これが社長の理想であった。

ところが事実は、彼の言った理想は出鱈目で、いつしか不動産売却益と建築利益で手っ

取り早く稼ぐ企業になっていた。

それも市場価格より２割も３割も高い価格でシェアハウスのサラリーマンオーナーに

売り付けた。

不正融資で。預金残額４００万円であれば４，０００万円にして。この不正でも満室に

なれば不正は見抜けなかったが、多くのシェアハウスは、半分も埋まらなかった。

そこからスルガの不正融資が発覚することになった。

理想と現実のあまりにもギャップがあった。

今、ひとつの問題はシェアハウスの設計プランにあった。

共有リビングがない。

つまり寝るだけのシェアハウスである。

やはり、マンションにベランダが欲しいように、シェアハウスに入居者は共有リビングがあることを当然と考えている。

◎ホテルの収支分岐点は、稼働率７０％としている。

コロナ感染で、この稼働率が大きく下がっている。

外国人観光客のみならずオリンピックが延期されたことによる関係者のキャンセル

である。

現在の推定稼働率は、３０％～５０％前後ではないか。

東京はじめ全国でホテル建設ラッシュであったが、延期により、売り物が多くなっ

てくるだろう。

例のア〇ホテルのオーナーは、経営が苦しくなったとしたら、既存ホテル（現在３

００以上ある）を売ればいいじゃないか。と言っていたが、稼働率が落ちたホテル

は、大幅に値下げしないと売れない。

僕の知人２名がホテル経営に失敗している。
１、関西で３軒のホテルを経営していた。

Ｏ１５感染で稼働率が落ち赤字となり、慌てて買主を探した。

僕のところにも相談に来られた。

しかし稼働率が落ちているから、新築の（３年前建築）半額でしか売れない。

結果、自己破産された。負債額は約３０億円。
２、クライアントがホテルチェーンを作った。

オーナーに建築してもらい、それを借り上げる仕組み。

当初の契約ではオーナーへの配当が建築費の６％の約束であったが、稼働率が悪

くなったと言う理由で３％に引き下げた。

オーナーは約束が違うと反発し訴訟になった。

これによりホテルチェーンは崩壊してしまった。
僕も観光ホテルのコンサルをしていたことがあるが（６００人収容）。

ホテル経営は、コストが高い。

電気、水道、ガス代等の光熱費の支払いだけで月３００万円かかる。

特に水道代が高い。

温泉は組合から購入している。１トンに付２００円だった。

大きな風呂であったので月６００万円を組合にはらっていた。

朝は４時から夜はホテル内のラーマン屋とスナックが閉店する１０時まで。

オーナー女将は３６５日休みがない。

こんなしんどい仕事なら、マンション経営をしたほうがいいと思ったものである。

このホテルはバブル時に銀行から借りた４０億円が返済できないで結局は倒産した。

今は行政が買い取り更地になっている。

何故このようなリスクが高いホテル経営やゴルフ場をやりたいのか？

それは経営者のステータスや夢の事業であるからだ。

ゴルフでは知人の社長が３０カ所手掛けたが、全て失敗している。

１カ所４０億円程度かかるが、売却処分では３億円手度にしか売れない。