◎政府の発表では経済成長率が約２８％下落した。
金額にして約１８兆円である。
個人消費も輸出も減少した。
これが回復するには３年後になるだろう。

さて、我々の業界では、新住宅の減少は小幅に止まる。
賃貸住宅はローンが難しくなっているので前年度より１５％
程度下落する。
ビル需要は弱含みで家賃が数％下落している。
ホテルはオリンピックを見込んで新築ラッシュが続いたが
逆目になった。
ホテルの稼働率が７０％以下になると経営が難しくなる。
現在の稼働率は１０％～３０％程度。
既に大量のホテルが売りに出されているが、現時点で買う
企業はいない。
来年度には倒産企業が続出するだろう。
破産後のホテルの価格は新築の半額以下になる。
僕の知り合いがホテルで破産した時３０億円のホテルを管財
人が３億円で処分した。新築の１割である。

◎政府は、この度商業地の固定資産税を引き上げないことにした。
昨年度よりコロナ感染で不況になっているから当然と言える。

さて、固定資産税の話しになってくると奈良時代の大宝律令まで
遡らないと我が国の土地所有と税の歴史は分からない。
今日は明治時代から始める。
明治５年～７年にかけて、陸奥宗光の「租税改革」で、我が国で
初めて土地に税が課せられるようになった。
その頃は固定資産税と言わないで「地租」といった。
税率は売買価格の年３％である。
地租だから権利証は「地券証」といった。
青い紙切れ１枚の伝票のようなものであった。
明治政府は財政難にあえいでいた。
これまでの税収は江戸時代と同じ「米」であった。
この「地租」と引き換えに、土地の売買を自由化した。
江戸時代土地は幕府の許可なしに売買することは許されなかった。
だから「越後屋」「鴻池」とかの有力商人しか土地は持てなかった。
越後屋だけで東京に１００ヶ所の土地を保有していた。
落語の長屋の「大家さん」が出てくるが、大家は単に管理人であり、
所有者は豪商たちであった。
この地租が膨大な政府収入になり、明治政府の近代工業化と、日清、
日露の戦費を賄う財源になった。

この「地租」が戦後地方に移管され「固定資産税」という名称に
なった。
税率は評価額の１.４％であるが、法律上２％にまで引き上げるこ
とは可能である。　都市計画税は０.３％。

陸奥宗光は、紀州藩の家老の子息であったが、父が失脚したため
に浪人となり、坂本竜馬の海援隊の所属していたこともある。
彼と大久保利通がいなければ、日本の近代化は大きく遅れていた
と言われる。

あらゆる物事には「歴史」がある。
法律家も会計士も奈良時代のことから勉強して、初めて法律や税
の「変遷」と「真相」が分かってくる。
奈良時代以前は文字がないから分からない。
私見であるが不動産を「所有する」と言う言葉は正しくない。
明治政府の翻訳のミスである。
動かない土地を「所有」することなど出来ない。

◎建築事業が縮小している。
コロナの影響とローン審査の厳格化と空き家数の増大が、その背
景にある。
ここでは次の二つの事業をやればどんな不景気になっても生き残
れる事業を紹介する。そんなに難しいものではない。

１、住宅と賃貸併用住宅事業の骨子。
戸建貸家と住宅の併用住宅。
フラット３５は住宅と事務所、店舗に絞られる。
住宅面積が建築面積の５０％以上であることが条件である。
民間の金融機関であれば、住宅と賃貸併用住宅が建築できる。
住宅面積は５０％以上である。戸建貸家であれば、横並びか
縦並びとなる。
アパート、賃貸マンションでは、住居を下の階にするか上の
階にするかになる。
併用住宅の形態としては＋賃貸住宅＋店舗が考えられる。

２、借地借家法第２４条「建物譲渡特約付借地権」活用事業。
すべての建築物が対象になる。
この主旨は、３０年以上経過後に借地上に建築した物を地主に
譲渡する。
我々が現実的にやっているのは、木造の戸建て貸家やアパート
の場合、３０年後に地主に建物を譲渡している。
ＲＣ系では４２年後ぐらいに建物を地主に譲渡している。
譲渡対価は自由設定である。
売る方としては「収益還元価格」で売った方が高く売れる。
もちろん入居者付きで譲渡するが、地主が希望すれば更地返還
でもよい。
しかし、地主は、返還後２０年は家賃を稼げるのだから、入居
者付きの方が良い。
定期借地だから、地主に支払う一時金で建築した一部を「等価
交換」すれば、地主は土地を貸しただけで建物の一部（区分と
か貸家とか）を所有出来るから喜ぶ。
この辺を詳しく説明すると難しくなるので、先ずは戸建貸家か
アパートから始められた方がいい。

※これに関する無料相談。西京まで。080-1154-6353まで。

※このビジネスモデルの社内研修費。
１５万円（税別）＋交通費。
戸建貸家や賃貸マンションの契約書ソフトは別売の１０万円（税別）

★特定商取引法によらない不動産投資会社の創り方（私案）★
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◎特定商取引法では知事の届け出や認可がいり、供託金が必要になる
（１，０００万円だが宅建組合員は２００万前後）。
ここで提案する投資会社のスキームは、認可を必要としない投資家
全員が株主となる方法である。

１、先ず、主宰会社が株式会社を創る。
２、１株は５万円とする。
３、主宰会社は１株以上を当初保有する。
４、出資株主は１株５万円から投資できる。
５、物件毎に会社を創る。既建築でも未建築でも良い。
６、名称は、〇〇会社とする。〇〇は、アパートでも戸建貸家でも賃貸
マンションでも良い。
７、物件価格と同額の資本金を公募する。授権資本と物件価格は同額と
する。１億円の物件なら２千株で資本金も１億円とする。
８、株主の持ち分登記はしない。
９、家賃配当は出資額の年４％～５％とする。
10、株式を他に譲渡する場合は、取締役会の承認を要する。
11、上記の承認を得た場合の株式は第三者もしくは主宰会社が株式を買
い取る。
12、投資物件は３０年前後運営する。
13、以上の期間経過後は、株主の持ち分登記による共有所有物件とする。
14、以降、各株主は自由に持ち株を売買できる。
15、株主全員の同意があれば本投資物件を第三者に転売できる。
16、主宰会社は、株主から依頼があれば、引き続き、本物件の管理と賃
貸受託業務を行う。

★以上が骨子だが細部については弁護士、会計士の指導を要する。

◎土地活用とは、所有者の土地利用の最適化と利益の最大化を図る
と同時に、それぞれのリスクを理解することにある。
リスクのないものはなにもない。
生きていることこそリスクの塊である。
病気・交通事故・痴呆・コロナ感染（笑）

１、土地活用の分類。
1）建築する活用。賃貸住宅等。
2）建築しない土地活用。定期借地等。
3）1）2）のミックス。定期借地の一時金でアパートを建てるとか。
4）土地売却。
5）青空駐車場。もしくは何もしない。固都税の軽減は一切ない。

２、企画・コンサルの手順。
1）現地調査。ロケーションを見る。
例えば周辺に高齢者住宅が多数ある場所で同様の物はできない。
マーケットリサーチ。
2）地主面談。企画の提案概要を説明する。
3）合意を得たら簡単な合意書や協定書に地主承認の印を押してもらう。
4）建築プラン概要・契約内容・収支概算計算書を地主に提出。
5）以上の合意を得て、地主さんとの「本契約書」に双方調印する。
★この後は、通常の建築業、不動産業の業務に移行する。
★なお、客付け業務、販売促進業務等についても、企画、コンサルは提案して行く。