旧、借地権は、更新性有り。延長権有り。地主に建物買い取り義務がある。つまり地代を滞納しない限り永久に続く借地権である。この借地権問題を処理するパターンは次のようなものとなる。

ここでご理解いただきたいのは、この問題を処理するためには、地主、借地人、借家人が妥協しないと解決できない点にある。

つまり、法定の借地権割合。底地権割合。借家権割合は、税務上や官庁、裁判所等では割合通り行われるが、実際の取引では、これらの割合は関係ないことをご理解いただきたい。もちろん、それらの理論値は参考になる。

例えば、借地権割合が５０％の地域で、借地権を地主さんに譲渡する場合、土地評価が１億円とすれば借地権価格は５千万となるが、民間の取引では有りえない数字となる。だから実際は、この借地権を２千万前後で売却することもある。極端な場合は、１千万の場合もある。次に処理のパターンである。

１、借地権を地主さんに買い取ってもらう。

２、底地権を借地人に買い取ってもらう。

３、借地権、底地権同時売買。

４、借地権を一部底地権と交換。

５、等価交換で建築する。アパートやマンション等。

※何度も念を押しますが、これらの問題は解決は双方に妥協の精神がないと解決できません。仮に調停や裁判にかけても高額の裁判費用と何十年という歳月がかります。

※当方は、このセミナーの講師をしておりますが、悩める地主さんや借地人さんが多数おられますので、参加者は多数となります。

ただ、業界的に見ればセミナーをどう実利に結び付けていくかを考える必要があります。具体的には売買業務や建築請負契約可能かどうかを考える必要があります。

このような問題は、士業の先生方も不動産業者さんも苦手です。特殊なコンサル業務となりますので、理論だけでなく、現場問題の解決をどれだけしたかの

「場数を踏む」世界なのです。

※７月に沖縄でも、このセミナーを行いますが、当方の費用は、講師料と資料作成一式で税別１５万円＋交通費等の実費となります。時間は、２時間前後で講演終了後「個別相談会」を開催いたします。沖縄では１００名の参加を予定しております。

当　一社）日本土地活用事業普及支援機構主宰の

「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会の企業様に以下のソフト等を無料進呈いたします。

次の「Ａコース」もしくは「Ｂコース」のどちらかをお選びください。

★Ａコース特典。賃貸住宅マニュアル＆ソフト。

１、「賃貸住宅受注、経営マニュアル」Ａ４判。９０頁。

２、「賃貸住宅収支概算計算書ソフト」３０年?９０年計算。

３、地主さんに対する「賃貸住宅建築と投資企画提案書文書ソフト」１４頁。

４、ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」

※以上、市販価格税別３０万円相当額。

★Ｂコース特典。定期借地権関係ソフト。（２２条。一般定期借地権対応ソフト）

１、地主さんに対する「企画提案書兼各種計算ソフト」（固都税・相続税・地代・一時金等。最長９０年計算ソフト）

２、地主さん及びユーザーとの契約書文案ソフト類。（２２条借地権。設定・転売方式）

※地主さんとの原契約書。協議書・ユーザーとの契約書。重要事項説明書。以上の文書ソフト一式。

３、ＤＶＤ３枚組。「定期借地権の驚くべきメリット」

※以上、市販価格税別３０万円相当。

◆既存会員の皆様には次回の期間更新時に無料進呈いたします。

前払いの場合は、その時点でお送りいたします。

★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細や各種特典はホームページでご覧ください。

入会費　税別５万円。年会費税別２４万円。合計税別２９万円は入会時の前払いとなります。年会費以上のソフトやＤＶＤを進呈いたします。

★入会希望の方は、ホームページの研究会コーナーを開いていただくと末尾に「入会申し込み書」が添付されていますので、それをコピーしていただき、所定事項記入の上、当方までＦＡＸでお送りください。折り返し、ご請求書をお送りいたします。

ＦＡＸ番号。０３?３４４４?７７５４

ご入金後、正式会員となり、当方より「会員証」をお送りいたします。

ご希望があればご入会後、理事長兼コンサルタントの西京が貴社にお伺いし、今後貴社の経営や営業促進等についてお伺いいたします。この時の費用は交通費等の実費のみご負担ください。時間は午後から無制限です。

◎ご相談は無料です。西京まで。携帯　０８０?１１５４?６３５３

人口３万の小都市。土地時価坪１５万円前後。

元、農地。田圃。休耕田。

５０坪５宅地を売買。これは造成工事費の捻出のためのものである。

５宅地。６０坪を定借土地にする。不動産業のため「建築条件」は付けられないから「推奨プラン付き住宅」とする。建築業者５社を集め、１社に付２プランを作成。

当社のコンサルと指導内容。

地主さん面接。現地視察・企画提案・各種計算書提出。原契約書・転売契約書・協定書作成。重要事項説明作成。

銀行。つなぎローンと住宅融資打合せ。農業委員５条申請事前打ち合わせ。造成工事会社打合せ。建築５社に各２プラン、計１０プラン作成指示。司法書士に登記アドバイス。

工事完了。昨年１１月予定のところ工事完了前に５宅地売買予約。５戸の定借注文住宅予約が決まる。

これは工事完了前に地元新聞社は「北陸初のビジネスモデル」と記事にしてくれ、これを見たお客さんが予約申し込みをしてくれたことによる。従って販売経費は実質ゼロ円である。

以上の当社のコンサルは２日出張ですべて完了した。

２２条。期間６０年。設定転売方式である。保証金方式は一切やっていない。それは時代遅れのやり方である。

１戸約１，０００万円で６０戸で６億円。この販売手法に特徴がある。これは当方指導の方法である。営業粗利益約３０％。

１、見込み客リスト作成。約１，０００地主。面積・法規・道路・写真。１筆毎に１シートに納める。それに基付き以下の２、を作成。

２、営業ツール作成。デザイン、プラン、概算見積もり。概算収支の４点作成。金曜日一斉訪問。

３、地主、家主、士業、不動産業者組織化。約２００事業所。これは紹介特約店である。トップ店は年約１０戸紹介。この仕組みは全国で３０社採用済。

４、スタッフ構成。女性営業１名。設計士１名。補助１名。営業は未経験者である。

５、当方は商品創りから研修、販売までの一式パッケージを提供している。詳しくはホームページをご覧ください。

６、訪問回数４回までに契約する。当方は商談代行も行っている。

殆どが旧借地権の深刻な問題をどう解決すれば良いのかについてヒントになる研修を開催する。

旧借地は、更新性有り・延長権有り・建物買取義務が地主にある。

簡単ではない。いわゆる、借地権割合や底地権割合は、実際の取引金額に何の関係もない点にある。もちろん参考にはする。

底地を借地権者に売りたい。借地権を底地権者に売りたい。同時に売買する。借地権と底地の交換・等価交換で建築する。パターンであるが、双方が妥協しないとまとまらない。

当方が解決したケースでは都内の底地権を借地権者に売買したいケースで６０％の割合で計算すれば総額が４，０００万円の底地価格である。ところが地主さんが東北の不在地主さんで、幾らでも良いと言われたので、１，０００万円で借地権者に売った。相談から２か月で解決した。実際の取引とはこのようなものだが、このケースでは２，０００万円が相当であったと考えるが、地主さんが早く現金が欲しかったので１，０００万円となった。

こういう複雑な問題を解決して、売買や建て替えの事業用地にしたいのが本音だが、あまり期待するのも良くない。

お困り事の相談に乗っていれば、別の案件でビジネスになることが再々ある。

まぁ、ボランティアみたいなコンサルだが、無欲だと意外に儲かる商談が成立する体験を幾度かしている。