★建築仲介業にはなんの資格も必要ではない。★
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◎そもそも「建築仲介業」と言う職種はない。
通常は、宅建業者さんと士業の先生方、及び協力業者さん、及び勤務先
定年退職者及び一般人からの紹介である。
※一般人からの紹介は公取の制限があるので、これをクリアする方法を取る。

１、木造住宅（注文住宅・アパート・戸建貸家）の場合、建築本体価格の
４％前後が相場である。
大手住宅メーカーでも４％である。ある大手は６％出す。

２、鉄骨・ＲＣ建築物の場合は、本体価格の３％前後である。
大手ゼネコンでも４％出すところはある。

３、定借土地の紹介手数料。これは業法にはない手数料である。
(1.?3.の選択制）
1.土地に建築される建築費の４％前後。
2.路線価の３％。
3.１区画定額制。
◎さて、この手数料の支払い時期は以下のようにしている。
（1.?3.までの選択制）
1.大手は、契約時５０％。完成時５０％。
2.地元建築会社は契約時全額。
3.建築確認完了時全額。

※この報酬は高くない。
契約までの社内コストは販促費＋営業経費で約９％?１２％程度かかる。

※この紹介ルート拡充を組織的に行うために、
当方では「パートナーシップ倶楽部」若しくは「資産活用倶楽部」を
マニュアル化して、実際に機能するまでの一式コンサルを受託している。
既に全国では３０社が採用されている。
「横浜資産活用倶楽部」のトップ紹介企業は注文住宅年２６棟である。
山形では建築費３,５００万円?９,０００万円の注文住宅が定借土地に
建築されているが、この全ては「山形資産活用倶楽部」加盟の不動産
業者の紹介土地である。
埼玉では、戸建貸家年６０戸の内、約２０戸は士業の先生と協力業者
さんからの紹介である。
この絶大な効果のある仕組みは依頼を受けて３ヶ月で完成する。
オープンまでの当方の一式コンサル費用は、
税別の９０万円＋３回分の交通費となる。

※オープンまでの書式は、約２０点ある。これはソフトで提供する。
またオープン後の運営アドバイスやコンサルは、当方の「研究会」加盟
企業限定で行う。

★定期借地権で戸建て貸家を分譲したケース★
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◎場所は香川県丸亀市。２０坪タイプ２棟。販売価格は２棟で１,４００万円。
２戸の家賃が月１４万円×１２月で＝１６８万円。
建物は当社指導の耐震性１.５倍のピン工法である。
当初は会員の建築会社が経営していたが、まとまったお金がいるので
当社に販売してほしいと依頼があった。
利回り年１２％。
これは２４条借地権で３０年後入居者付きで地主に土地を返還する。
買われたのは地元の新聞販売店の店主である。
３０年間の家賃合計１６８万円×３０年＝５,０４０万円。
建築費は減価償却で全額が税務上の経費になる。
購入した方は理解ある方で３０年経営すれば十分儲かると言ってくれた。
全額現金取引である。ローンは難しい。
当社のコンサル費は約２００万円。
この２戸は３年売れ残っていたので新築１,８００万円を値引きして
１,４００万円で売った。
ほぼ建築原価で利益は出なかったが、３年分の家賃合計５０４万円が
入ったから実収入は売価１,４００万円＋家賃収入５０４万円＝１,９０４万円
だから実損は出ていない（＋１０４万円になっている）。
※この現場を見た地元の水産会社が戸建貸家７戸を注文してくれた。

◎岡山県のフランチャイズ本部主宰会社において僕が４０名の地主講演を行い、
そこからガソリンスタンド跡地に７戸の戸建貸家を２４条借地権で建築した。
これは売らないで自社が経営される。場所は津山市である。
※つまり、この借地権の戸建て分譲を販売するのは、ローンの関係で難しいが
自社で経営すれば土地を買うより、グロス利回りは３％程度高くなるのである。
土地付きのグロス利回りが６％とすると定借戸建の利回りは９％になる。
（地代を経費に算入しても）
※この２４条借地権で、静岡で２棟のＲＣの賃貸マンションを建築した。
４５年後に地主に入居者付きで譲渡する。
譲渡価格は自由だが、僕の場合「収益還元価格」で売買されることをお薦め
している。売買後も管理費収入は残る。

今回、当社お薦めの営業経験のない女性が年間６０戸３年連続受注している「戸建て貸家事業化」研修を受講の方に次のマニュアルとＤＶＤを進呈いたします。（下記の１、と２、を無償提供いたします）

１、「賃貸住宅、受注、営業促進マニュアル」Ａ４判９０頁。付録。公的機関の賃貸入居者分析集。２０頁。マニュアルは定価税別１０万円のものです。

２、ＤＶＤ３枚組「賃貸住宅の驚くべきメリット」定価４６，０００円のものです。

研修内容はこの前の最新ニュースに掲載しておりますのでご参照ください。

※戸建て貸家の商品創りから販売までの実務。

※研修費用。６時間。税別３０万円＋交通費等の実費。

※資料一式約３００頁の原本を１通お送りいたしますので必要部数コピーして使用してください。

※貴社に事前相談で西京が訪問。午後１時?５時まで。費用１回税別５万円＋交通費等の実費。訪問日は打合せの上。

※電話相談無料。０３?３４７３?４６７６へ。

★賃貸住宅経営代行方式★
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以下は実話である。
◎長野市のクライアントが地主との商談代行を求めてこられた。
ホテルで地主さんと地主さんの長男とお会いする。
地主さんはリンゴ園農家ですでにアパート経営されている。
さらに５００坪の換地がある。
そこで僕は、地主さんに、当方推奨のデザイン戸建住宅のプランを見せた。
正直当方推薦が業界で一番お洒落で、耐震性も１.５倍のピン工法である。
地主さんに「こんな垢抜けた戸建貸家を長野で見たことはありますか？」
「長野では見たことがないよ、カッコいいね！」
「１０戸で諸費用入れて１億円くらいですよ」
「資金はＪＡバンクがいくらでも貸してくれるよ」
「しかし君ね、経営が煩わしいよ」
確かに煩雑である。

そこで僕が「それではこちらで全ての業務を代行いたしましょうか？」
「そうしてもらうと有り難いね。経営代行してくれるなら１０戸注文するよ」
ところが長野のクライアントはやったことがないから、
「うちでお引き受けします」といわなかった。商談は流れた。
僕の成功報酬３００万円もパーである。
なんのため、僕という日本一（笑）のコンサルが同席しているのか？
この「経営代行方式」のすべてのスキームと契約書類は当方で制作済みなのに。
「西京」は「最強」のコンサルタントなのにね。
1億円の戸建貸家の建築粗利益は約３,０００万円である。
家賃保証方式の借り上げ会社と競合した場合、この「経営代行法式」が勝ちます。
※一口に「経営代行方式」と言っても、その方法は３種類ある。

★一人で年３０億円売り上げる、土地活用ビジネスのパターン★
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◎土地活用ビジネスのパターンは、次のようなパターンとなる。
住宅建築と土地活用ビジネスの決定的な違いは、住宅の場合は、
リピーターになってくれるまでの期間が、建て替え時期の４０年
?５０年かかる。
それに対して、土地活用は地主さんの保有する土地面積まで何ら
かの土地活用をしてくれる点にある。
各社のトップセールスマンは、大体２０人近くの大地主をクライ
アントに持ち、そこから年３０億円前後の建築受注に繋げている。
僕の知りあいの営業マンも最近学生寮を述べ建築面積１,０００坪
と８００坪の２ヶ所を受注した。売上金額で約１１億円となる。

１、建築する土地活用。
アパート、賃貸マンション、戸建貸家、サ高住、商業店舗等、
シェアハウ、外人ゲストハウス・老人ホーム、グループホーム、
工場、倉庫等。
※当社の取り引き先では賃貸マンションの受注額が年３０億円?
１００億円ぐらいである。
戸建貸家は年６０戸３年連続受注している（営業は経験のない
女性が担当。特殊な営業方法と顧客紹介システムを当社が指導
している）。
サ高住の最高は７００人の施設を地主から借り上げている。

２、建築しない土地活用。
1）不動産賃貸借、最高２０年まで。
屋外ソーラ発電、青空駐車場、資材置き場等。
特にソーラ発電が今後も有望である。畑を耕作しながら上に
ソーラパネルが設置できる。
単価が下がったから儲からないというのは誤解である。
利回りは１３％?１６％ある。
2）普通借地権、３０年以上。建築物、工作物全て建築できる。
3）２２条定期借地権。５０年以上。
僕らが商品化しているのは６０年?１００年。
同族間では最高１,０００年が２ヶ所ある。
建築物、工作物すべて建築できる。名古屋の中日スタジアムは
７０年の定期借地権である。
当社の取り引き先では住宅１,０００戸以上が２社ある。
地代管理手数料は年１,０００万円以上ある。
山形では３,５００万円から９,０００万円の注文住宅が多数建築
されていて、さらに１億５,０００万円のクリニックが建築され
ている。分譲住宅と分譲マンションの当社取り引き先の累計は
１,０００戸ぐらいである。
4）２３条、事業用借地権。１０年?５０年まで。居住用は建築できない。
店舗、工場、ホテル、屋内駐車場等。
当方は事業用でビジネスホテルの売買をした。１４億円で。
5）３４条。建物譲渡特約付借地権。３０年以上。
当方は、これで賃貸マンションを累計４棟。建築費約１２億円。
４５年後地主のこのマンションを入居者付きで譲渡する。
譲渡価格は自由だが当社の場合、「収益還元価格」を採用している。
木造の場合は３０年で無償譲渡している。

３、土地売買と土地売買後の建築合わせ技。
いうまでもなく、売買資金で建築を受注する。

４、青空駐車場にする。
これは需要が少なくなっている。
それの固定資産税や相続税評価額は１円も減額されない。

５、何もしない。
何もしないでも固都税が１.７％かかる。
６０年?７０年で自分の土地価格分を固都税で支払う。
と、脅かす（笑）。
それに今後、土地の固定資産税は上昇する。
１０年後には約２倍になると想定される。

※これでお分かりのように我々の土地活用ビジネスは、
上記の１、?３、までに落とし込むことが仕事である。

※「土地活用ビジネスほど素敵で儲かる仕事はない」（笑）

★ここまでの社員研修費３０万円（税別）＋交通費。資料約３００頁。
時間は７時間前後。
★受講者全員に当（一社）社団法人から「土地活用コンサルタント技能士」
受講修了書を出している。