★定期借地権で戸建て貸家を分譲したケース★
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◎場所は香川県丸亀市。２０坪タイプ２棟。販売価格は２棟で１,４００万円。
２戸の家賃が月１４万円×１２月で＝１６８万円。
建物は当社指導の耐震性１.５倍のピン工法である。
当初は会員の建築会社が経営していたが、まとまったお金がいるので
当社に販売してほしいと依頼があった。
利回り年１２％。
これは２４条借地権で３０年後入居者付きで地主に土地を返還する。
買われたのは地元の新聞販売店の店主である。
３０年間の家賃合計１６８万円×３０年＝５,０４０万円。
建築費は減価償却で全額が税務上の経費になる。
購入した方は理解ある方で３０年経営すれば十分儲かると言ってくれた。
全額現金取引である。ローンは難しい。
当社のコンサル費は約２００万円。
この２戸は３年売れ残っていたので新築１,８００万円を値引きして
１,４００万円で売った。
ほぼ建築原価で利益は出なかったが、３年分の家賃合計５０４万円が
入ったから実収入は売価１,４００万円＋家賃収入５０４万円＝１,９０４万円
だから実損は出ていない（＋１０４万円になっている）。
※この現場を見た地元の水産会社が戸建貸家７戸を注文してくれた。

◎岡山県のフランチャイズ本部主宰会社において僕が４０名の地主講演を行い、
そこからガソリンスタンド跡地に７戸の戸建貸家を２４条借地権で建築した。
これは売らないで自社が経営される。場所は津山市である。
※つまり、この借地権の戸建て分譲を販売するのは、ローンの関係で難しいが
自社で経営すれば土地を買うより、グロス利回りは３％程度高くなるのである。
土地付きのグロス利回りが６％とすると定借戸建の利回りは９％になる。
（地代を経費に算入しても）
※この２４条借地権で、静岡で２棟のＲＣの賃貸マンションを建築した。
４５年後に地主に入居者付きで譲渡する。
譲渡価格は自由だが、僕の場合「収益還元価格」で売買されることをお薦め
している。売買後も管理費収入は残る。