場所は香川県丸亀市。２棟の販売価格１，４００万円。
家賃は２戸（２０坪タイプ２戸）で付き１４万円（１戸月７万円）×１２ヶ月で１６８万円。利回りは年１２％。これは２４条借地権で３０年後入居者付きで地主に土地を返還する。３０年の総家賃は５、０４０万円。建物は当社指導の耐震性１，５倍のピン工法である。
建物全額は減価償却で税務上の経費計上ができる。
買われたのは地元の新聞販売店の店主。理解ある方で３０年経営すれば十分と言ってくれた。全額現金決済。ローンは難しい。このケースの当方のコンサル費用は約２００万円。
この２戸の現場を見て地元の水産会社が戸建貸家７戸を注文してくれた。
最近は宗教法人や行政の定期借地権活用が広がっている。民間の活動は縮小している。
民間の業者さんは、定期借地権の事業に不勉強で、やりもしないのに諦めている。
１、京都市の下賀茂神社では６６戸の低層分譲マンション事業が開始される。事業者はＪＲ西日本不動産である。期間は６０年。年間の地代は８，０００万円である。
２、浄土真宗の御堂筋別館で定期借地のホテルが定期で行われる。
１２階のうち、３回までが寺の施設になり、４回から１２階はホテルになる。ホテル運営は東急ホテルである。事業主は積和不動産である。
３、１５年前には町田市の寺が定期借地権で住宅２７戸。アパート３棟。駐車場約３０台で事業化された。事業主はミサワホームである。
４、行政は定期借地による老人ホームを薦めている。
※当社は定期借地に関するあらゆるノウハウを持っている。
注文住宅。分譲住宅。分譲マンション。賃貸マンション。ビジネスホテル等。
あらゆる契約書式を作成している。
「建築条件付宅地販売」とは宅地を買われる方に「建築請負」を条件にする販売方法である。
この条件を付けられるのは、不動産業の免許と建築業の免許が同時に必要になる。別会社の場合は資本関係が１００％でないと出来ない。この条件が満たされない場合は「推奨プラン付き」として広告する。法的にはユーザーは「自由建築」となる。この建築条件にしろ、推奨プランにしろ完売するためには工夫が要る。当社の取り引き先の事例である。大手住宅メーカーもこの販売は苦手で売れ残り宅地が以外に多い。この原因は、その現場にキメ細かいプランニングをしない点にある。あくまでも現場イメージをどうするかが、キィポイントである。
１、愛知県東三河の例。この方法で年間約３０億円の売り上げで、ある新聞社の統計では一人当たり売上額全国４位になっている。設計は一人しかいない。（女性二級建築士）
２、山形では１３宅地を工夫して申込みが８倍になった。さらに最近は１００宅地分を全て建築条件付で販売した。建売でないから１００戸分、全てデザインが異なる。壮観である。
３、ごく最近であるが北陸で５宅地販売したら造成工事完了前に全区画が建築条件付で申込みがあつた。業法的には工事完了しないと販売できないが、建築会社に当方が指示して「推奨プラン」を作らせた。この方法が珍しいから、地元新聞社が「北陸初の事業」と記事にしてくれたので、それを見たユーザーから申込みがあったからである。販売経費ゼロ円で完売したことになる。
※この販売のちょっとしたコツが分からないと売れ残る。
※このご相談は当社まで。
※ここで契約方法だが、建築免許がある場合は「建物請負契約」で良い。不動産免許のみの場合は?建築費のバックマージン（通常６％＋販促費３％）でやるか、自ら「建築確認」をとり「建物売買契約」にするかである。この場合は建築費の２５％ぐらい利益が取れるが、建築費の支払いは不動産業者さんが支払う必要がある。
現在、賃貸住宅の空室戸数は約４００万戸。平均空室率は１３％となっているが実際は２０％?４０％になっている。このように空室が増えるのは、「借り上げ保証会社」が保証することになっているが、実態は空室が増加すると家賃を引き下げる。保証期間が２年?１０年であっても借家法は、「家賃増減請求権」があるので、空室が増えると保証会社の保証家賃も引き下げる。引き下げに応じないと保証を打ち切る。これにより、オーナーの破産が増えているのが実態である。この問題は社会問題となり、被害者が集団訴訟するケースも出てきている。
戸建貸家は、空室がない。その原因は戸建貸家の供給が全賃貸住宅の１％しか供給されていないこと。つまり品薄になっていることと、アパートや賃貸マンションでは解決できない次の点にある。（賃貸住宅の着工数年３５万戸?４０万戸）
１、アパマンでは騒音問題が解決しない。
２、プライバシーが確保できない。
３、子育ての庭がない。
４、駐車場がない。（戸建貸家は１戸につき２台分のスペースをとります）
５、ガーデニングや家庭菜園のスペースがアパマンにはない。大型犬を飼うことができない。等々にある。ところが戸建貸家ではこの問題が全て解決できる。実際戸建貸家の家賃は、アパマンより、３割前後（坪当たり）高いが、ほとんどの場合建築中に入居者が決まってしまう。当社は全国で約３０社の戸建て貸家事業をコンサルしているが入居者に困ったことは一度もない。
★当社の戸建て貸家のコンサルと営業指導は次の通りである。（約３０社に指導）
１、賃貸住宅経営の基礎知識。建築動機。節税対策。相続、贈与対策等。
２、建築プラン、設計プラン（売れ筋は３ＤＫ。２階建。建築延べ面積２０坪?２４坪）デザイン、工事見積もりと施工指導。（当社のお薦めは、耐震性１，５倍のピン工法）販売価格の設定。当社指定工事店の丸請け価格は坪３０万円。全国で施工可能である。安い丸請け会社では坪２４万円から請けています。但し、東京周辺。静岡。名古屋に限定されます。」
ピン工法の実行予算。坪２６万円?２８万円。売価（請負価格）坪４０万円?４５万円。これが高ければ在来木造や２×４工法にすれば良い。
３、家賃設定の計算式。
４、利回り計算の仕方。表面利回り。実質利回り。純利回り計算方法。
５、具体的な営業方法の指導。依頼があれば当方が営業同行いたします。
６、販売ツール、プレデンテーションツールの整備。見込み客の創り方。見積書作成。
７、訪問営業の仕方等。実際、当社の営業指導を受けた埼玉県の建築会社さんは、営業経験のない女性が初年度から年６０戸。３年連続受注しています。このように多数契約できるのは、１現場に最低２戸?１０戸受注できるからです。また独特な営業手法を当社が指導していることと、紹介ルートを拡充するための「資産活用倶楽部」を創設されたからであります。この方式は当社が開発した仕組みで、全国約３０社が採用済です。沖縄では、当社指導後１ヶ月以内で那覇市中央通りで、２４坪タイプ３戸を受注されました。月家賃は１戸に付１４万円です。
★社員研修承ります。時間は６時間。費用は３０万円（税別）＋交通費等の実費。
テキストや収支計算資料、参考プランや実行予算の目安す参考資料。戸建貸家チラシ例多数。地主、家主集客文案集多数。資産活用倶楽部資料。以上の資料一式の原本を１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用下さい。研修費用は前払いとなります。
★出前コンサル。貴社に西京建一がお伺いしてあらゆるご相談を承ります。費用１回に付５万円（税別）＋交通費。時間午後１時より５時頃まで。
★電話相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６４５３。
★別売マニュアル「賃貸住宅の受注と営業促進マニュアル」Ａ４判９０ページ。価格７万円（税別）
★別売ソフト。「賃貸住宅収支予測計算ソフト」（３０年・６０年共通）価格１０万円（税別）
※以上のマニュアルと計算ソフトは、当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業様には無償で提供いたしております。
以下のマニュアルは、日本で当社のみが発売しているものである。
１、「賃貸住宅受注、販売促進マニュアル」Ａ４判９０頁。価格７万円（税別）
アパート・賃貸マンション・戸建貸家対応。
付属ソフト「賃貸住宅経営収支予測計算ソフト」３０年・６０年共用。価格１０万円（税別）
※当社「研究会」会員企業様には無償提供いたします。
２、「定期借地権事業化マニュアル」
契約書関係。２２条・２３条・２４条契約書サンプル。
※以下は契約ソフトで上書きできます。２２条地主さんとの包括設定契約書。ユーザーとの定借契約書。地主さんとの特約書。重要事項説明書。事業協定書。
※その他書類。事業協定書。代理契約書。公正証書見本。定借によるマンション契約書。登記例。２２条。２３条。２４条。事例カラーチラシ集多数。地主募集文案集多数。
Ａ４判。Ｂ４判。約２００頁。価格１８万円（税別）
※別売ソフト。地主さんに対する企画提案書兼各種計算ソフト（権利金・保証金・敷金・地代・固都税計算・相続税評価額計算（最長９０年）約３０頁。 価格１０万円（税別）
３、「建売式コーポラティブ住宅マニュアル」事業収支計算ソフト付き。Ａ４判 １４０頁。
価格６５，０００円（税別）
４、地主、家主、士業、協力業者等組織化の「資産活用倶楽部マニュアル」（パートナシップ倶楽部ともいいます。Ａ４判。約１００頁。価格７万円（税別）
◎注文品は代引きでお送りいたします。送料は一律６００円です。