現在、賃貸住宅の空室戸数は約４００万戸。平均空室率は１３％となっているが実際は２０％?４０％になっている。このように空室が増えるのは、「借り上げ保証会社」が保証することになっているが、実態は空室が増加すると家賃を引き下げる。保証期間が２年?１０年であっても借家法は、「家賃増減請求権」があるので、空室が増えると保証会社の保証家賃も引き下げる。引き下げに応じないと保証を打ち切る。これにより、オーナーの破産が増えているのが実態である。この問題は社会問題となり、被害者が集団訴訟するケースも出てきている。

戸建貸家は、空室がない。その原因は戸建貸家の供給が全賃貸住宅の１％しか供給されていないこと。つまり品薄になっていることと、アパートや賃貸マンションでは解決できない次の点にある。（賃貸住宅の着工数年３５万戸?４０万戸）

１、アパマンでは騒音問題が解決しない。

２、プライバシーが確保できない。

３、子育ての庭がない。

４、駐車場がない。（戸建貸家は１戸につき２台分のスペースをとります）

５、ガーデニングや家庭菜園のスペースがアパマンにはない。大型犬を飼うことができない。等々にある。ところが戸建貸家ではこの問題が全て解決できる。実際戸建貸家の家賃は、アパマンより、３割前後（坪当たり）高いが、ほとんどの場合建築中に入居者が決まってしまう。当社は全国で約３０社の戸建て貸家事業をコンサルしているが入居者に困ったことは一度もない。

★当社の戸建て貸家のコンサルと営業指導は次の通りである。（約３０社に指導）

１、賃貸住宅経営の基礎知識。建築動機。節税対策。相続、贈与対策等。

２、建築プラン、設計プラン（売れ筋は３ＤＫ。２階建。建築延べ面積２０坪?２４坪）デザイン、工事見積もりと施工指導。（当社のお薦めは、耐震性１，５倍のピン工法）販売価格の設定。当社指定工事店の丸請け価格は坪３０万円。全国で施工可能である。安い丸請け会社では坪２４万円から請けています。但し、東京周辺。静岡。名古屋に限定されます。」

ピン工法の実行予算。坪２６万円?２８万円。売価（請負価格）坪４０万円?４５万円。これが高ければ在来木造や２×４工法にすれば良い。

３、家賃設定の計算式。

４、利回り計算の仕方。表面利回り。実質利回り。純利回り計算方法。

５、具体的な営業方法の指導。依頼があれば当方が営業同行いたします。

６、販売ツール、プレデンテーションツールの整備。見込み客の創り方。見積書作成。

７、訪問営業の仕方等。実際、当社の営業指導を受けた埼玉県の建築会社さんは、営業経験のない女性が初年度から年６０戸。３年連続受注しています。このように多数契約できるのは、１現場に最低２戸?１０戸受注できるからです。また独特な営業手法を当社が指導していることと、紹介ルートを拡充するための「資産活用倶楽部」を創設されたからであります。この方式は当社が開発した仕組みで、全国約３０社が採用済です。沖縄では、当社指導後１ヶ月以内で那覇市中央通りで、２４坪タイプ３戸を受注されました。月家賃は１戸に付１４万円です。

★社員研修承ります。時間は６時間。費用は３０万円（税別）＋交通費等の実費。

テキストや収支計算資料、参考プランや実行予算の目安す参考資料。戸建貸家チラシ例多数。地主、家主集客文案集多数。資産活用倶楽部資料。以上の資料一式の原本を１通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用下さい。研修費用は前払いとなります。

★出前コンサル。貴社に西京建一がお伺いしてあらゆるご相談を承ります。費用１回に付５万円（税別）＋交通費。時間午後１時より５時頃まで。

★電話相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６４５３。

★別売マニュアル「賃貸住宅の受注と営業促進マニュアル」Ａ４判９０ページ。価格７万円（税別）

★別売ソフト。「賃貸住宅収支予測計算ソフト」（３０年・６０年共通）価格１０万円（税別）

※以上のマニュアルと計算ソフトは、当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業様には無償で提供いたしております。