★土地活用事業・こと始め研修のご案内★
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※この研修は、これから土地活用事業を始めたいと考えている
企業様や新入社員を対象とした初歩的知識から実務、実践の
手法を取得するための社内研修です。
特に相続税と贈与税に詳しくなる必要があります。

★この研修は、講師西京建一が貴社にお伺いして行います。
★時間は、午後１時?５時まで。
★受講費用は今回特別割引の１５万円（税別）＋交通費等の実費。
★今回の特別進呈品。
※ＤＶＤ３種類。計１０万円分を無償で進呈いたします。
１）ＤＶＤ「相続税調査への上手な対応の仕方」５０分。
元.国税局特別調査官のＡ先生の解説。
２）ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組。
３）ＤＶＤ　地主説得用「定期借地権の驚くべきメリット」３枚組。
以上が無償提供されます。

※研修資料は、約３００ページありますが、貴社で必要部数
コピーしてご使用ください。

※住宅は、３６０万戸が空き家になっており、空き家再生住宅、
中古再生住宅が多くなり、新築は激減していきます。
約３割新築は減少するものと存じます。
新築はお客様がリピータになってくれるまで４０年以上かかり
ます。

※これに対し土地活用事業は、地主さんの保有土地の上限まで
土地活用をしてくれます。
事実各社のトップ営業マンは、特定の地主さん１５名ぐらい
を顧客に持ち、ここから年３０億円程度売り上げています。
（主に賃貸マンション）

★土地活用事業から発生するもの。
１）土地売買も増大します。
２）管理戸数も増大します。
３）コンサル費等のフィービジネスも拡大します。
４）士業の先生方を組織化できます。

◆地主さんの土地活用の目的を知る。
１）土地利用の最適化と利益の最大化を図る。
２）賃料で「私的年金」を作る。
３）相続税対策のために。
４）節税対策として。

◆地主さんの土地活用の用途と処分。
１）賃貸住宅の経営。戸建貸家・アパート・賃貸マンション・
サ高住・シェアハウス等。これは投資額の低い順であり
リスクの少ない順です。
２）土地を賃貸する。不動産貸借・定期借地権等。
３）土地を売却する。
４）青空駐車場
５）何もしない。何もしないと７０年前後で自分の土地代を
固都税で支払うことになります。広義の意味では地主さんも
「借地人」なんです。以下に具体的な土地活用の事業アイテ
ムを解説します。
色々説明しますが、貴社の重点事業を絞りこんでください。

◎賃貸は、戸建貸家から始める。
何故なら、新築の戸建貸家の空室はほとんど出ないことにあります。
また地主さんの投資額も２戸で２,０００万円前後と負担が少ない
からです。銀行、ＪＡも地主さんに融資します。
アパートは、３,０００万円から、賃貸マンションなら１億円前後。
サ高住なら、１億５,０００万円くらいからになります。

★ここでの研修内容。
１）改正、相続税、贈与税。時価７,０００万円の賃貸住宅の贈与税
が非課税になる？
２）市場調査。家賃の算出方法。
３）建築プランを創る。戸建貸家なら２０坪・２２坪・２４坪が
売れ筋です。
４）利回りの種類と計算方法。グロス利回り・ネット利回り・金利
格差利回り（イーグルスプレット）純利益の計算。
５）収支計算書の作成方法。
６）パンフレットやカタログ、プレデンテーションツールの作り方。
７）具体的な営業方法。集客の仕方。セミナー開催・現場見学会
８）契約の種類。建築業の場合は「請負契約」宅建業の場合は、建築
確認申請後の「建物売買契約」
９）紹介ルートの易しい作り方。
10）お金のかからない地主、家主リストの作り方。
11）営業体制。
12）リスクの回避方法。「家賃保証」は安心できない、その理由。
◎土地の賃貸。
１）不動産賃貸借。最大３０年。駐車場・資材置き場・太陽光発電等。
２）定期借地権。２２条・２３条・２４条の用途を知る。
注文住宅・分譲住宅・戸建貸家・分譲マンション・賃貸マンション
・ホテル・店舗・商業施
設・老人ホーム等に活用されています。
★定期借地は戦略事業です。これを営業目的に加えると、不動産売買
も管理戸数も増大します。山形では３,５００万円?９,０００万円
の定期借地権住宅で、周辺の建て替え効果の相乗効果により、山形
の会員企業さまは、現在年５００戸の契約となり、地元の企業が県
下ナンバーワンビルダーとなりました。
岡崎市では１戸の定借で２ヶ月度１２戸の建て替えが受注できました。
※ただし、定期借地権をよりたくない企業様には、このプログラムは
カットします。

◆研修に用いる資料。（約３００ページ）
１．改正、相続、贈与税テキスト。
２．賃貸住宅経営テキスト。
３．定期借地権活用テキスト。
４．賃貸収支計算モデル（３０年）
５．定期借地権２２条計算モデル最長９０年
（一時金・地代・固都税・相続評価額計算モデル。）
６．集客文案集。
７．実例カラーチラシ集多数。
８．紹介ルート拡充の仕組みとモデル例。

◆講師：（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf
「資産活用倶楽部」
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf
代表　西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
※電話相談無料。西京携帯。０８０?１１５４?６３５３

※事前訪問相談
（あらゆるご相談に対応。オリエンテーション的なもの）
１回５万円（税別）＋交通費等の実費。時間は午後１時から無制限で。

★アパート、賃貸マンションの空室率拡大。危険ゾーンに！

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専門機関の調査によれば、アパート、賃貸マンションの空室が急拡大し
ている。東京、神奈川、千葉、埼玉の首都圏では、空室率が３０％?
３５％になっている。他の地域でも空室率は増大している。
この大きな原因は、昨年の相続税の増税のための節税対策として建築さ
れたことによると報じている。
家賃保証会社もこれだけ空室が多くなると、保証家賃を支払えなくなる。
オーナーに対して、保証家賃の見直しが必要になってくる。
(保証会社の家賃保証額は満室家賃の７０％?９０％）

★空室の心配が無いのは、戸建貸家のみである。
戸建貸家の入居者のほとんどは、周辺のアパートや賃貸マンション
からの住み替えのお客様です。
その理由は、アパート等の共同住宅の問題は、騒音問題が解決され
ないこと。最近もこの騒音問題で２件の殺人事件が有った。
１階の住民と２階の住民の騒音トラブルである。
さらにプライバシーが完全でない。子供を遊ばせる庭がない。
これらの問題が戸建貸家では解消される。
これまで、各地で戸建貸家を企画してきたが入居者に困ったことは
一度もない。
名古屋のケースでは、２棟の新築見学会を行ったところ、郵便配達
の人が配達にきていた。見学会前に、既に入居されていたのである。
（２２坪タイプ月家賃１４万円。２４坪タイプ月家賃１８万円。
利回り１３％以上）

★当社の戸建貸家事業へのコンサルティングの内容。
７月より、静岡県の建築会社様(住宅リフォーム＋不動産＋管理業）
に対し、戸建貸家事業のコンサルと実務、実践指導を実施する。
その内容は、以下の通りである。

１．市場調査。家賃設定の計算方法。オーナーの建築動機分析。
２．収支計算書作成の実務。
３．見込み客の集客方法のパターン。
４．プレゼンテーション、ツールの作成法。
５．建築とデザインプランの参考資料一式。売れ筋は、２０坪から
２４坪。
６．工事原価見積計算。丸投げの場合の価格。
７．販売価格の設定。粗利益３０％以上。（内掛け）
８．契約の方法。請負にするのか、売買にするのか（宅建業の場合）
９．営業マン研修。８時間。基礎知識から実務まで。８時間。
10．ＯＧＴ（実践指導、営業同行）地主、家主に対する講演等。
11．紹介ルート拡大の仕組み。
12．家賃保証よりも双方のリスクが軽減出来る「経営代行方式」の
仕組み。

★戸建貸家の最大のフランチャイズは、加盟社２６０社で建築
総戸数１,２００戸である。平均すると１社に付１０戸しか売
れていない。
このフランチャイズの加盟金は６００万円。月会費１０万円
である。
当方の取り引き先企業では、営業経験のない女性が年６０?
７０戸３年連続で販売している、ここの営業手法も当方が具
体的に指導している（埼玉県）
当社なら上記１.?12.までで１００万円（税別）程度である。
この金額には、当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネ
ス研究会」の入会費用５万円と年会費２４万円（税別）が含
まれている。
非会員様は、１.?12.までの費用が一式で１５０万円（税別）
となる。（交通費等実費負担）

★「賃貸住宅コンサルタント技能士」資格研修は、
８時間で３０万円（税別）＋交通費等の実費。
テキスト、収支計算例、集客文案等資料一式に、ＤＶＤ２枚
組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」を進呈。
資料原本をコピーしてご使用ください。
受講者数に制限はありません。
受講者全員に、当法人認定の「賃貸住宅コンサルタント技能士」
資格を交付いたします。
この研修は、戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住
も含まれます。

★事業導入前の事前相談を承ります。
講師　西京　建一が貴社にお伺いします。時間は無制限です。
この費用1回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。

★電話相談無料。
代表理事、講師　西京　建一
携帯０８０?１１５４?６３５３

★「売建式」コーポラティブ分譲マンションと分譲住宅の事業化の仕組み。
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売建式コープラティブとは、セミ・コーポラティブ式とも言う。
つまり建築してから分譲するのではなく、建築前に購入客を募集し、
内部を自由設計、スケルトンインフィルで仕上げてから建築確認をとり、
建築後引き渡して行く。
売れ残りリスクのない分譲方式である。
純粋なコーポラティブとは、ユーザーが組合を作り、土地探しから始め
るが、これは理想論であって１００組合を創っても建築されるのは、
１００に１つもない。
次に「売建式」の事業の仕組みを説明する。
１．土地は貴社で用意する。
２．建て物の構造、外観デザインは、貴社で決め、水回り（台所・トイ
レ・バス）の位置も貴社で決める。
３．１戸当りの専有面積を決める。７０?・８０?・９０?・１２０?
が混在しても好い。
４．上記に標準的なプランを創る。間取・設備・内装・インテリアなど。
プラン数は３通りぐらい。
５．上記標準プランの仮販売価格を決める。
１階を１００とすれば最上階は、１２０?１３０の傾斜価格とする。
６．ユーザー募集をする。広告は予告広告とする。
専門のネットに掲載する。ネットのみで決まる場合もある。
７．ユーザーの希望する住戸を決め手もらう。
先着順でも良いし、抽選制でも良い。
８．内部の自由設計に入る。間取、内装、設備、インテリア等。
これには、一人の設計士、若しくはインテリアデザイナーに４戸分
担で、２ヶ月で完了させる。
９．最終的な売買価格を見積もり、売買契約を結ぶ。当初の標準価格よ
り戸当たり３００万円から５００万円アップする。
お客様は、士業の先生、」技術者、芸術家が多い。
10．建築確認申請をする。
11．着工し、完成後引渡しとなる。
12．前後にユーザー間で「住宅組合」を結成し、各規約書を作る。
共用部分の使用ルール。モニュメントの製作。外構、環境、植栽、
イベントの実施、管理規約等を組合で決める。
当社のマニュアルには、すべての規約書、契約書、スケルトンイン
フィルの決めかたが入っている。

★戸建のコーポティブとは、建物は当然自由設計であるが、組合規約、
道路、植栽等が協議事項となる。出来れば電線は地下埋設とする。
道路も直線だけでなく出来れば曲線道路も造る。

★以上のマニュサルは、約４００ページ。事業収支計算ソフト、事例集
を含めて、５５,０００円（税別）＋送料で販売。代金引換で販売。

★西京の事前オリエンテーション希望の方は、
出張費用１回５万円（税別）交通費等の実費。

★この研修を受けたい方は、
４,０００戸の実績のある一級建築士の大久保先生と西京の2名で
お伺いします。時間は６時間程度。
大久保先生は、設計、組合、スケルトンインフィルの決めかた、事業
収支計算の仕方。西京はユーザー募集を担当します。
研修費用は２名で４０万円（税別）＋２名の交通費等の実費。

★４０万円（税別）研修には、上記５５,０００円のマニュアルと収支計
算ソフトが含まれます。
既にマニュアルをお持ちの方の研修費は３５万円（税別）となります。

★ご希望があれば、上記事業のすべてをお引受いたします。
当方担当業務が決まればお見積し、コンサル契約します。
全体費用の３分の１は、契約時払い。
購入客が一人決まることに、１戸当りの費用清算となります。

★東京では、これを事業化している企業は５社ほどあります。
他の都市では、ほとんどありません。

売建て住宅を申込み８倍で販売する手法。
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売り建て住宅とは、宅建業法的には「建築条件付き宅地販売」という。
この条件は、宅建業と建設業の両免許が必要になる。
１００％子会社に建設業免許があるのも良い。

それでは、宅建業のみの場合は、建築確認をとってから、
「建物販売契約」にすれば良いのである。

いずれにしても宅地だけ見せて販売するのだから、単に土地を見せる
だけでは簡単に売れない。
大手住宅メーカーも売れ残る場合が、しばしばある。

ところが、僕らは、この方法で申込みを平均８倍で販売している。
要は、この宅地にどういう住宅が建つのかの完全なイメージを作ら
なければ売れない。
当方は、これまで数多く販売してきた。
最低１宅地から最大で１３宅地（１３宅地は２カ所）をこの方法で
販売する企画を担当してきた。

現在も北陸で、この方法で販売する企画が進行中である。
今は、造成工事中なので、販売は９月からである。
デザイン住宅のイメージを「推奨プラン」として、この現場の建物
イメージを作る。
北陸の場合は、宅建業のみであるので、建築業者さんを４社集め、
１区画に４５坪と５５坪の２プラン。
デザインは洋風と和風の２プランの作成を依頼してきた。
区画数は８区画である。

さぁ、この「推奨プラン」の見せ方にノウハウがある。
一工夫も二工夫もしなければならない。
具体的な手法は、当方の「研究会」の会員企業様か特別に依頼して
こられた企業様に限定している。
なんでもそうだが、「細部に神宿り」で綿密に企画しないと成功しない。
北陸の場合は、４社としているが、これを設計コンペにする方法もある。
その場合、最低１宅地を確保し、コンペするが、申込み多数の場合は、
建築用地を斡旋、若しくは取得して事業化する。
いずれにしても、お客様を決めてから、建築するので、売れ残り
リスクは発生しない。

当社のコンペ企画の特徴は、デザインコンペと並行して、ユーザーに
販売して行くことにある。
コンペ終了時には、建築されるお客様も決定しているのである。
販売用の制作物や契約書関係書類は、すべて当方で制作している。
印刷は、その企業指定業者さんが印刷する。

※この方法のオリエンテーションを受けたい方は、当方が出張して、
現場を拝見してから詳しくご説明する。
この場合の当方の出張コンサル費用は、５万円（税別）
別途交通費等の実費となる。

★建築のマーケティングリサーチとは？
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この調査は、先ず、何故自社が受注できなかったのか？
通称「逃げ客調査」というものを実施する。
営業担当者が何故契約できなかったのかの原因を調査
するものである。

１．サンプル数は、４００が理想的だが、少なくても良い。
アルバイト訪問による調査である。

２．会社のイメージ、信用度が影響しているのか？
イメージが良い。悪い。信用が置けない。
ネットに悪口を書かれていて、評判が悪い。
代表者の評判が悪い。等の項目。

３．住宅のデザインが悪い。
外観や間取り、内装仕上げ、外構、工法に問題がある。
価格が高過ぎる。或いは安過ぎて問題がある。等。

４．営業マンの態度が悪い。
営業マンに専門知識が欠けている。プランや、見積価格
を早く持ってこない。営業マンの人柄に問題がある。
打合せになかなか来ない等。

５．工事現場を見学したが、
工事担当者の態度が悪い。現場が汚い。工事のマナーが
悪い。等。
★これらを集積し、分析する。本格的な場合、クロス分析を
して誤差を修正する。

★ここまでが、第一の作業である。
次に、分析結果のレポートを作成し、
１．?５．までの改善点を発見する。
それを経営幹部、各部署に改善点を報告させる。

★マーケティングリサーチとは、単なる調査ではなく、自社の
欠点を発見し、改善して、従来の「逃げ客」を契約客にする
手法なのである。
◎見込み客リストのクリーニング。
１年に１回ほど、見込み客リストに電話して、その客が既に
他社と契約したのか、していないのか？を調査して、
既に他社で契約した客はリストから除外する。
さらに、まだ建築していない客には、何故、まだ建築されな
いのか？
建築するとしたら、何時頃建築されるのか？
建築されない理由は何故か？を問い合わせる。
場合によっては、営業担当者をチェンジする。

◎これらの業務を行うためには、優れたマーケッターが必要
になる。
マーケッターは、単に問題点を発見するのではなく、
改善点を見つけることにある。
それが、次の新商品の開発や新規事業の発見に繋がるのである。

◎当社は、これまで約２０社のマーケティングリサーチを
実施した。
受託から報告まで３ヶ月かかる。
当方が受託して見事に成功したケースを紹介する。
その企業は、創業以来、初めて赤字を出し、当社に依頼がきた。
調査と分析をして報告書と提案書を提出した。
その主な内容は次の通りである。
1）会社の本店ビルと支店ビルを改装して、オフイスの貸しビル
にした。これにより家賃収入が年５０億円になった。
これまでは贅沢にビルを会社のみ利用していたので、これを
コンパクトにして、余剰面積を貸しビルにしたのである。

2）賃貸管理会社を分離し、別会社とした。
今もこの賃貸管理会社は、全国に展開している。
社長には、本社事業部長に担当させた。

3）地域別の住宅プランを開発すること。

4）デザインの良い、完全企画住宅を開発した。

5）全国の営業社員８００人を数回に分けて僕が研修した。
テーマは、赤字に転落した原因は何処にあるのか？
それを改善するためには、どう、すべきかがテーマである。

◎この方策により、この企業は３年後黒字企業になった。
社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表　西京　建一