★土地処分と活用のパターン。
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１．土地売買。

２．土地売買＋賃貸住宅建築＋駐車場

３．賃貸住宅の建築。戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等。

４．不動産貸借（３０年まで）地上権（年数制限なし）屋外ソーラ発電。
資材置き場・青空駐車場等。

５．２２条定期借地権。５０年以上。建築及び構造物制限なし。

６．２３条定期借地権。１０年?５０年まで。店舗・ホテル・病院・老人ホーム等。
特にコンビニ、ドラッグストアの需要旺盛。

７．２４条定期借地権。３０年以上。建築、構造物オールＯＫ。

８．建て貸し。地主が店舗等を建築しテナントに一括貸し。当初１０年更新有り。
※何もしない場合は、約７０年で土地代相当額の固都税を支払うことになる。
つまり広義的には、自分の土地であっても「固都税という地代」を支払うことに
なるから、地主＝借地人です。憲法上も土地は公共使用が優先される。

■地主リスト営業の大成功例。「農耕型営業」
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★このケースは、浜松のＪ不動産の例である。
地主リストを７００名集められた。僕が講演に行く前に７００名に対しＤＭされる。
出席者は毎回５０名から６０名来られる。

通常ＤＭだと７００名で５?６人こられるだけである。
何故５０も６０名も集められる秘訣は、毎月「あすなろ通信」というＢ４１枚の
情報紙をもう１０年以上送られているからである。
情報誌は３分で読めるものにする。長いものは読まない。
その情報誌には「成年後見制度」の説明とか「税改正」や「セミナーの案内」の
情報を掲載している。

僕が講演するテーマは、「賃貸住宅経営」や「定期借地権活用」である。
講演後アンケートを取る。どのテーマで講演しても、そのテーマの土地活用をし
たいという地主さんは６６％である。
結果Ｊ社は、この２０年間で定期借地権住宅約４００戸を決めている。
建築は大手に５０％。地元建築会社に５０％割り当てている。
報酬は建築費の４％である。他にアパート建築約２０件。スーパー銭湯５億円を
決めている。
情報紙を長く送るのが秘訣であり、この営業は「農耕型」と言える。

地主リスとの集め方はお金のかからない「簡便法」と、登記で調べる「精密法」
がある。
埼玉で営業経験のない女性が戸建貸家を年６０?７０戸販売しているのは、
この「精密法」である。地主リストは１００坪以上の空き地所有者４００名を
リスト化した。

講演後地主さんとの「飲み会」をやれば、その場で、見積もりが欲しいとか、
土地を見にきてほしいとかの依頼がある。

★地主さんから生じるビジネスの種類。
１、土地、建物売買。
２、賃貸住宅、戸建貸家、アパート、賃貸マンション、サ高住、シェアハウス等
の建築。
３、店舗、工場等の建て貸し。
４、駐車場。資材置き場。
５、土地貸し。事業用、住宅用の貸地。
６、屋外ソーラ発電。
７、管理業務。
８、何もしないと約７０年で自分の土地代相当額の固都税を支払うことになる。

◎僕の講演料は税別１５万円＋交通費等の実費。資料やテキスト含む。

★この件に関する電話相談無料。西京携帯080-1154-6353
★事前相談（西京貴社出張による）１回税別５万円＋交通費等の実費。

★アパート、賃貸マンションの空室率増大。
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●首都圏でも新築アパートと賃貸マンションの空室率が２０％になっている。
全国平均でも２０％ぐらいだが、地方では４０％になっているところもある。
建築着工数は前年度３５万戸だが、今年は４２万戸になる模様。
この原因は昨年の相続税法の改正にある。
すでに４００万戸も空室があるのに、増え続けている。
借り上げ業者の戸数は空室に含まれない。一括借り上げているから、その時
点で満室計算になる。
従って借り上げ業者の空室がどれほどあるのかの実態は分からない。
また、空室になっていても入居者が決まった時点で満室計算としている。
借り上げ業者も空室が増えると家賃を引き下げてくる。
オーナーの経営は空室が５０％以上になると、ローン返済が難しくなり、
最終的には競売されることになる。
現在、入居者に困らないのは戸建貸家だけである。
その原因はアパマンでは騒音問題が解決しない。
プライバシーがない。庭がない。駐車場スペースが戸建貸家にはある。
従って戸建貸家の入居者は周辺のアパマンからの住み替えである。
家賃がアパマンの１３０％ぐらい高くてもすぐ入居者が来る。
アパマンの入居者の約３０％は年収５００万円から１,５００万円である。

★この戸建貸家事業の一式コンサルを当方が行っている。
具体的には次のような業務である。
１、戸建プランの商品造り。標準工事見積もり。利益３０％。
２、営業ツールの作成。パンフット、収支計算書作成。
プレゼンテーションツールの作成。概算見積りの作成。概算収支作成。
概算工事見積書の作成。
３、社員研修。２日間。
４、見込客リストの作成。
５、紹介ルート造り。
６、営業のＯＧＴ．
７、商談代行業務
８、地主、家主を対象とした講演活動。

★以下はオプションである。
１、「経営代行方式」のシステム造り。
２、「最低利益確定型」家賃保証システム造り。
３、「再契約型」定期借家権方式のシステム造り。

★以上、１、２、３、のシステムは当方が開発したもので他社にはない。
★各費用は、当方にどこまで依頼されるかによる。
★現在、静岡県・愛知県・埼玉県で戸建て貸家事業一式コンサルを受託している。
いずれも当方の「研究会」の会員企業様である。
埼玉では戸建貸家の分譲事業も行う。

★今後の建築業と不動産業が大きく成長できる事業アイテム。
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１．戸建デザイン貸家住宅事業。
アパマンの空室は拡大する一方である。現在は２０％?４０％が空室。
空き家賃貸は約４００万戸。それでも戸建貸家は有望事業となる。
何故なら賃貸の着工件数３５万戸のうち戸建貸家の建築件数は１％しか
供給されていない。
またアパマンの騒音問題は永久に解決できない。プライバシーもない。
庭もない。駐車場もない。これらの問題を戸建貸家は解決できる。
オーナーさんにとっても投資額が少なくて済む。
戸建デザイン住宅なら耐震性１.５倍のピン工法がお薦め。
当社の建築プランは青森から沖縄まで約３０社様が採用。
営業経験のない女性が年７０棟販売している。売上額で年７億円である。
この営業手法は当社が具体的に指導している。
営業１名。設計１名。補助者１名の体制で全員女性である。（埼玉県）

２．設計プラン付きの建築条件付宅地販売。
設計はコンペ方式にすれば、なお良い。
建築費は１宅地に３,０００万円から９,０００万円になる。（山県）
当方の愛知県の取り引き先では、この方式で一人当たり売上額全国９位
である。（日経ホームビルダー調査）
宅地がない場合は宅地を保有している企業と「共同事業方式」にすれば良い。

３．中古住宅の再販事業。
この場合仲介はダメである。止めた方が良い。
物件をグリップできないような事業はやるだけ無駄である。
当方の松本市の不動産業者はこれで年間約５０棟を販売している。

４．投資用アパマンの販売。
利回りは年７％。築年数は新耐震基準の昭和５６年以降（完成年度は昭和
５７年以後）物件数は１０くらい必要である。
ネットでも売れるがエンドに投資不動産を販売している企業に売る方が早い。
もちろん、ファンドも対象である。銀行は売れているといくらでも融資して
くれる。売れなくなると融資がストップする。
当方の目黒区の不動産業者さんは月２０件ほど投資用アパマンを販売している。

５．屋外ソーラ発電事業。農地、山林、雑種地。
農地や雑種地。調整区域でも可能である。さらに野菜畑の上に設置可能である。
売電価格は１キロワット２４円と下がったが、パネルや架台費用が下がったの
でオーナーの利回り年１３％?１６％ある。
当方の香川県と埼玉県の取引先ではこれで年商が約３億円ある。
利益率は２０％前後。これを１０億円以上にするのはそれほど難しくない。
投資額は初年度に５０％減価償却できる。
ドイツでは１４円程度だが日本では２４円もある。

★以上、いくつかの事業を紹介したが大事なことは「集中と選択」である。
「選択と集中」は誤りである。
★１事業部の最低売り上げ目標。１０億円。
★これらを事業化されたい時は当方にご相談ください。
当方は目標から逆算して緻密な戦略と戦術を企画立案いたします。
★尚、建築免許がない不動産免許のみの場合は、建築確認を取ってから売買契約
すれば良いのです。

■定期借地権住宅の推移。
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◎平成４年８月１日より施行。
借地借家法の２２条・２３条・２４条を定期借地権と言う。
特に２２条「一般定期借地権」は、期間が５０年以上。
実際我々が事業化しているのは６０年?１００年ものである。
同族間の最高は１千年。これは究極の相続対策である。
イギリスの最長が９００年だから、我が国はイギリスより
１００年上回った。

さて、定期借地権住宅の普及戸数は約１２万戸程度である。
最高はミサワホームの１２,０００戸である。
同社のマニュアルと社員研修は当社が担当した。
ところがミサワさんはじめ大手は地価の高い都市部のみで
地方はやっていない。
僕らは坪５万円のところからやっている。

山形では約３５０戸やったが、これは注文住宅で１戸が
３,５００万円?９,０００万円である。
ここでほとんどが勘違いされるのだが、借地だからユーザー
を低所得者だと思ってしまうのである。
実際は年収５００万円?１,５００万円が主要なユーザーである。
山形市の住宅地価格は坪１０万円?３０万円。
松江市では、当社コンサルにより３社が事業化している。
総区画数は３００区画以上である。
松江市の土地価格は坪１０万円?２０万円。
分譲住宅を４社プランで行った。
敷地面積約１００坪。建物面積述べ５０坪。
販売価格２,２００万円?３,３００万円。
この現場のイベント企画で１ヶ月の１万人集客した。
僕が打合せや講演で計１２回ぐらい松江にお邪魔している。

全国何処でも事業化できるが、信念がないとダメである。
定期で土地価格を９０％カットするから、ローンの総支払いも
所有権よりも６０％程度の支払いで済む。

つまり最終的に土地は無くなるが、金融資産が増大するのである。
これを分かる人は高学歴高所得者なのである。貧乏人ほど土地を
欲しがる。
定期借地のユーザーは、土地を含めた建物も「耐久消費財」と
考えているのである。
イメージとしては、定期借地のユーザーの金融資産が８千万円。
土地所有権派の金融資産が２千万円。
どちらの人生を選ぶのかの問題である。

★定期借地権事業と研修のご相談承ります。
コース１：講師が貴社に出張してご相談承り。
１回税別５万円＋交通費等の実費。午後より時間無制限。
コース２：電話によるご相談。無料　西京携帯080-1154-6353
コース３：７時間の本格研修。貴社にての社員研修。時間は８時間。
費用は、資料込みで３０万円（税別）＋交通費、宿泊費等の実費。
２２条・２３条・２４条の事業化。各契約書付。
事業化出来るもの。注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・
賃貸マンション・店舗・ホテル・サ高住・老人ホーム・スタジア
ム・倉庫・工場等。

※１日社員研修の場合は資料原本約３００頁分をお送りいたしますので、
貴社で必要部数コピーしてください。