★なんでも有りのテーマを決めない社員研修。★
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◎今度の５月９日のクライアントへの出張社員研修はテーマを決めない。
これからの建築受注にどういう手法が有効的か？
一つ一つ当方がアイデアを出し、それに対して全営業社員が意見を述べ、
新しいビジネスモデル、ビジネスの種を見つけるためフリーディスカッ
ションの形態となる。
したがって研修の資料は何もない。
朝１０時?１８時まで。
◎研修費用は会員割引価格の税別１０万円。＋交通費宿泊費。
◎非会員研修価格は税別１５万円。＋交通費宿泊費。
★地主の土地に、単純にアパマンを建築するのは大変難しくなってきます★
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◎既に、アパマンの空室戸数は４００万戸を越え、さらに毎年４０万戸が
建築されている。
このまま推移すれば、１０年後の空室戸数は８００万戸くらいになるか
も知れない。
既にオーナー破産も増えている。
今の時代に空室の心配がないのは戸建貸家のみ。
「借り上げ家賃保証」は空室が増えると家賃が下がる仕組みで、家賃を
下げられたオーナーからの集団損害賠償請求裁判が起こされている。
以下は今後の生き残りのための方策である。
１、最低家賃保証方式の経営代行方式。
最低とは銀行ローンを返済できる家賃である。
２、分譲、賃貸混在型アパマン。区分登記して一部は定期借地権で販売する。
３、リバースモゲージ方式。
アパマンを買取り、入居者に終身借家権を与える。死亡すれば売買する。
４、借家借地整理。借家権を等価交換し賃貸住宅を建築する。
５、底地権を買取り、賃貸住宅を建築する。
６、底地権借地権を同時買取り、賃貸住宅を建築する。
７、借地分の賃貸住宅を贈与して新築する。
８、シェアハウス・外人ゲストハウスを建築する。
９、民泊専用賃貸住宅を建築する。その後投資用として販売する。
10、アパマンの入居者を退去させ新築を建築する。
11、サービス産業化する。介護や就労支援賃貸住宅の建築。
12、組合型の分譲マンションや分譲住宅を建築する。
13、定期借地を深掘りすれば、多くの建築需要がある。
住宅・アパマン・ビル・商業施設・老人ホーム・サ高住。等。
14、デザイン戸建貸家のセールスシステムを作る。
15、ビルの区分売買をする。
16、定期借家権を商品化する。
※要するに、これからは「ヒネリ技」が使えない企業は淘汰されるという
ことである。
★顧客紹介システムのマニュアルのみ販売と一式コンサルのご案内★
（山形市の建築会社はこの仕組みで、県下ナンバーワンビルダーに。
年間着工数４００棟）
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◎この仕組みは、不動産売買と建築物（注文住宅・賃貸住宅等）の
お客様紹介システムです。
この仕組みは自社営業＋紹介客を増大させる目的です。
提携士業と業者さんは、サブディラーの形態です。
自社受注６０％。紹介受注４０％が望ましい比率です。
１、あらゆる士業の先生方を固定費ゼロ円で組織化します。
２、不動産業や管理業金融機関等も組織化します。
３、そのための会を創ります。会の名称は自由です。
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナーシップ倶楽部」等です
が、当社例では「ゆうゆう」「ひまわり」「さくらそう」「七福神」
「マイシャトウー」等があります。
全国で約３０社採用済みで絶大な効果が発生しています。
４、この書式約２０点は、マニュアルとして、税別５万円で提供いたします。
仙台の企業は、このマニュア購入後３ヶ月で士業の先生５０名。
不動産業を１００社組織しました。
５、当社がオープンまでとオープン後の一式コンサルの場合は、
税別３０万円＋２回分の交通費等の実費となります。
６、当方がオープン前の士業と業者さんに説明と講演を行う場合は、
１回に付税別１５万円＋交通費等の実費です。
各士業の先生と業者との「提携契約書」を結びます。
この時に貴社が支払うギャランティの説明をいたします。
７、紹介された地主、」家主参加の「創設会」を行います。
趣旨説明と講演は当社が行います。
費用は税別１５万円＋交通費等の実費です。
※仙台のマニュアルのみ購入された企業様も２回の講演は当社に依頼されました。
器用な方ならマニュアルのみで立ち上げることができます。
★マニュアルのみなら税別５万円で済みます。
※貴社作業としては、営業地域内にある士業と業者さんのＤＭリストのみ
おつくりください。総数として１,０００名リストがあれば、５％から
１５％が協力会員になってくれます。
※山形では士業２０名。業者さん１２０名参加。最高額９,０００万円
の住宅紹介。定期借地土地計１００区画の紹介です。
埼玉では戸建貸家紹介１年で計２０戸。賃貸マンション３億円の紹介を
うけました。士業と業者さんで計１５０社です。
横浜では８００社協力。一番の業者さんは年２６戸の注文住宅の紹介を
受けました。
◆電話相談無料。
◆貴社への出張によるコンサル。１回に付税別５万円＋交通費等の実費。
※従ってマニュサルのみ購入の場合はマニュアル税別５万円＋出張指導費
で計１０万円＋交通費等の実費となります。
この時には全国の採用企業のパンフレット等を提供いたします。
◆マニュアルのみ（税別５万円）お申し込みの方。
（電話での質問無料）及び一式コンサル希望の方はどちらかを選択し
ていただき、その上で、
住所〒。社名。代表者名。お申込み者名。役職。電話番後。ＦＡＸ番号。
Ｅメール。携帯。ご記入の上、お申込みください。
◆仕組み導入の主な地域。
山形市（山形市の建築会社はこの仕組みで、県下ナンバーワンビルダー
に。年間着工数４００棟）・仙台市・福島市・埼玉県深谷市・東京都墨
田区・武蔵野市・横浜市・岐阜大垣市・愛知県高浜市・名古屋市・四日
市市・大阪堺市・大阪都島区等。
先ず１ヶ所創設すれば他の地域での創設は自社で行えます。
★６,０００万円の賃貸住宅贈与が非課税になる？★
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◎相続時精算制度は、２,５００万円までが非課税です。
条件は以下の通り。
１、贈与者の祖父母、父母の年齢が６０才以上。
２、受贈者の子、孫の年齢が２０才以上。
この制度は、教育資金贈与や住宅贈与に使われています。
現金では２,５００万円ですが、これを賃貸住宅（戸建貸家・
アパート等）で贈与すれば建築費６,０００万円が２,５００万
円の評価となります。
その理由は、税は時価でなく建物評価額で計算されます。
この評価額は法務省で定めるもので工法別、都道府県別に発表
されます。ネットで検索できます。
東京都の木造住宅の評価額は坪２９万円です。
時価の５０％?６０％が評価額です。
６,０００万円の賃貸住宅６,０００万円×６０％＝３,６００万円。
さらに満室割合が３０％マイナスされます。
３,６００万円?１,０８０万円＝２,５２０万円。
贈与税２０万円×２０％＝４万円。
この贈与は祖父母、父母が建築士、確定申告後、小や孫に贈与します。
さて、この利回りが年１０％であるとすると
６,０００万円×１０％＝家賃収入年６００万円×３０年＝
１億８,０００万円の家賃収入が贈与できたことになります。
ただし、子や孫に対しては１回きりしか贈与できません。
また、贈与特別控除年１１０万円は使えません。
さらに、この制度の場合、税務署に届け出が必要です。
※ここで言いたかったことは、現金贈与より不動産贈与の方が、
メリットがあるからです。
清算制度とは、先の例で言うと、２,５２０万円分の財産を相続した
として計算されることにあります。つまり相続財産の先渡しです。
※当方のデザイン戸建貸家なら６,０００万円で６戸建築できます。
（諸費用参入）アーパとなら１０室でしょうか。戸建てなら２０坪
タイプで月１０万円の家賃とすると１０戸で年７２０万円の家賃収入。
アパートなら月６万円の家賃で同じ年７２０万円の家賃収入で同じ
です。同じなら空室の多いアパートより、空室がない人気のデザイン
戸建住宅がお薦めです。
当社が扱うデザイン戸建住宅は耐震性１.５倍のピン工法です。
工事原価は坪２８万円前後です。在来木造なら坪２６万円前後です。
外構費、諸費用は別途です。利益は各社の考え方ですが、当方の
クライアントの場合、本体価格が坪４０万円?４５万円がエンド
ユーザー価格です。
※当社デザイン住宅一式パックシステム導入企業様は東北から沖縄ま
で約３０社様です。
耐震性１.５倍ということは耐風性１.５倍と同じことですので、当
社会員の沖縄の会員企業様は、那覇市中央通りで２４坪タイプ２棟
を当社システム採用後１ヶ月で受注されました。
１戸の月の家賃は１２万円です。
※当社のパックシステム採用企業様には、営業経験のない女性でも
一人で年６０戸受注できる手法を伝授します。
※以下に「戸建貸家セールスパックシステム」を紹介しますが導入企
業様にはキャンペーン期間として２０％割引きます。
※採用される企業様をご紹介いただいた場合、紹介手数料を２０％
お支払いいたします。この場合、採用企業への値引きはありません。
★デザイン戸建て貸家セールスパックシステムの詳細は、
プロパティアート（株）のホームページでご確認ください。
★電話相談無料。03-3473-4676
★貴社にオリエンテーションで西京がお伺い。
１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。
テーマ自由。時間午後１時?。
◆社内研修のお薦め◆
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★以下のどのビジネスモデルを採用されても大きなビジネスになります。
★実施日：貴社と打合せの上。
◆会場：貴社会議室。若しくは当社指定会議室（税別３万円）。
◆時間：１０時から１７時００分。
◆費用：税別２０万円＋交通費等の実費。
◆受講者数：貴社会議室の場合無制限。当社指定の場合２０名様まで。
◆講師：プロデューサ＆企画、コンサルタント。西京 建一。
◆プルフィール。全国８,０００社の建築・不動産・士業・金融機関に
研修や講演を実施。約１５０現場の企画とコンサルを手掛ける。
※資料約３００頁は貴社で必要部数コピーしてください。
＜研修のプログラム＞
★第１章「注文住宅の効率的な営業手法。」
１、建て替え住宅の見込み客リストの集め方とセールスイベントの仕掛け方。
これまでの記録は１日で６０戸。平均４，０００万円の注文住宅を受注。
２、１宅地で建築条件付、もしくは建設免許がない場合、推奨プラン付きで
注文住宅を約３０戸受注する方法。
※当社取引先では条件付で年３０億の注文住宅を受注。
山形では１００宅地を建築条件付で販売。全棟建築済。
３、自己資金を負担しないでモデルハウスを建築する移動展示場作戦の方法。
４、ミニ設計（社内、社外設計士含む。４名から５名）コンペ方式で多数の
注文住宅を受注する方法。当社企画では一度のチラシ配布で約６０棟受注。
５、消費税分を値引きしないでリフォーム積立金に転換するシステム。
★第２章「賃貸住宅の効率的な受注方法。」
１、戸建て貸家。
営業経験のない女性が年６０戸。３年連続受注する独特の営業手法。
※この方法はアパート、賃貸マンションの受注に共通。
この当社の仕組みは全国で３０社採用済。プランから実行予算。
売価設定。各種利回り計算。
２、社会問題になっている「サブリース・家賃保証」はローン破産激増！
安心の「サブリース・経営代行方式」への転換の仕組み。ある地元
企業は、この方法に変えて、受注を独占されています。仕組みで勝負！
３、シェアハウス成功の条件。リビング型。寄宿舎型。特定目的型。
それぞれの仕組み。都会郊外型を知る。
４、長期定期借家権の「敷金額」で家賃を割り引くシステム。
★第３章。定期借地権住宅の新しいビジネス手法。
※これまでのやり方は時代遅れです。これを普及する団体も旧体質で
役に立ちません。土地価格は坪１０万円?可能。
１、事業スキーム。設定、転売方式。保証金方式は地代遅れ。
２、権利金、敷金、地代設定額の相場。
３、定借で土地売買も管理業務も増大。
４、事例。小浜市の例。５宅地売買。５宅地推奨プラン付き販売。
広告前に全戸完売。愛知県、静岡県では年１,０００万円以上の
管理費収入がある企業が２社あります。定借注文住宅３,５００万円
?９,０００万円で県下ナンバーワンビルダーになった事業の戦術に
ついて。
松江市で８棟の定借分譲住宅１ヶ月で１万人集客したケース。
小浜と松江は不動産業者さんです。
５、定借の一時金や前払い地代で、地主さんに区分建物や戸建て貸家を
等価交換でプレゼント。地主は土地を貸すだけで建物が持てる地主
が泣いて喜ぶ土地活用の仕組み。
★第４章「その他の事業の仕組み」
１、アパートや賃貸マンションの空室を定期借地にして販売。
横浜・小田原で計５０戸を販売。
２、外人ゲストハウスの仕組みと成功の条件。
３、見込客や地主紹介システムの創り方。
あらゆる士業の先生方を顧問費ゼロ円で。不動産、管理業も会員と
する「資産活用倶楽部：ｏｒ「パートナーシップ倶楽部」の創り方。
既に全国で３０社様が採用。驚異的効果。横浜ではトップ店が年
２６戸の注文住宅を紹介受注。山形の定借土地は１００％不動産業
の紹介です。全て成功報酬制。ギャランティの決め方。
◆本セミナーに添付する資料はテキスト類４冊。
企画提案書。各種計算書例。各種資料集、カラー事例集を含めて
約３００頁となります。
★電話相談無料。
★お申込みの方は、
社名・住所〒・代表者名・担当者名・所属、役職・電話番号・
ＦＡｘ番号・Ｅメール・携帯連絡番号をご記入してお申込みください。