アーパート賃貸の年間着工数４２万戸。空室戸数約４００万戸。平均空室率は１３％となっているが、ＮＨＫ特集の埼玉県本庄市では空室率が４５％。企業城下町では２０％を越えている地域もある。このように新築戸数が増大している原因は地主さんの相続対策とサブリース借り上げ会社の家賃保証が原因である。しかし、「借り上げ家賃保証」とは、当初の家賃を長期に保証するものではない。

契約年数が５年でも１０年でも同じで、入居率が落ちると保証家賃も引き下げられる。これは借家法上は何時でも「家賃増減請求権」があるので、家賃を下げるのは違法ではない。採算分岐点が満室率５０％前後であるから、極端に家賃が下がる建築ローンも支払えず、オーナーは破産する。

オーナーが破産するような立地で賃貸住宅を提案するのが、そもそも建築会社としては無責任であるとも言える。事実、この保証家賃が支払われていないと言う集団訴訟も起きている。

※当社が考案した「経営一括代行方式」とは、オーナーを絶対破産させないという方式である。

破産しない家賃額の基準に基ずく「代行方式」である。残念ながら当社のシステムは未だ３社しか採用されていない。しかし、その地域では他社を圧倒する受注を獲得している。

契約書としては「サブリースに基ずく一括経営代行契約書」（マスターリース契約）

「転賃貸契約書」（ユーザーとの契約書）「重要事項説明書」の３点だが、オーナーに対する毎月の入出金報告書が必要になる。

余剰家賃は、オーナーと貴社でシェアする。オーナー８０％。貴社２０％がいいのではないか。

この契約は管理業務を住宅することが前提である。管理費や経営代行費は、オーナーさん負担とする。この金額や率については幾つかの考え方があるのでここでは一律の金額を説明しない。

関心のある方は、ご相談ください。

研修と契約書類を当方が行う場合の金額をご相談の上。

★注文住宅を多数受注する社員研修のご案内★
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１、建て替え住宅を一度に多数受注する方法。
建替え見込み客のリスト化。簡単にできます。プラス、セールス
イベント、キャンぺーンの実施。
※当社実績：千葉県で、１日で１２００組みの建て替えイベント実施。
１日で６０棟契約。
１棟金額約４,０００万円。１年間では３００棟契約。

２、新築イベント。
※当社実績：宝塚市で、３ヶ月で４０棟契約。
晴海実物展示。１ヶ月で６万人集客。１ヶ月で６００棟契約。
１棟平均２,５００万円。１年間で１,２００棟契約。

３、建築住建付宅地販売。
または推奨プラン付宅地販売で高級注文住宅を多数受注する方法。
当社会員企業様は、このモデルで年商３０億円。
これにはコツがあります。普通の売り方では成功しません。

４、設計コンペ方式と並行して建築主を決めて行く方法。
※奈良学園前ではこの方法で４０棟販売。１戸平均６,０００万円。
土地面積１区画２００坪。

５、定借で高級注文住宅を受注する方法。
※当社例：山形では３,５００万円?９,０００万円の注文住宅。
約２００棟建築。周辺建て替え住宅が高額化します。
これが相乗効果です。

６、建築主紹介システムを創る。
※当社例だが神奈川県トップ紹介店は年２６棟紹介してくれています。
山形３,５００万?９,０００万円の定借土地は全て紹介によるものです。
定借土地を出すのは簡単です。
以上。

★上記の社員研修費：資料込みで１５万円（税別）＋交通費等の実費。
資料原本を送りますので必要部数コピーしてご使用ください。

★電話相談無料。

★事前講師貴社訪問相談。
時間午後?。費用１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。

注文住宅の着工数は現在約５０万戸。このうち大手メーカーのシェアが約５０％。うち、地元建築会社５０％の年２５万戸前後であろう。

昔と違って、地元建築会社のデザインも工法も優れたものになっている。中には大手以上の品質を持つ企業もある。しかも価格は大手の７割ぐらいで建築出来る。しかし少子高齢化で２０年後ぐらいには、約３０万戸ぐらいに市場が縮小する。

現在の空き家戸数が約４００万戸もあるから、この再生事業も地元が手掛ける必要がある。

当社の取り引き先では県下ナンバーワンビルダーも何社かある。

山形４００戸。山梨１５０戸。島根１５０戸。三重、３００戸。

これらの企業の特徴は、企画住宅のウエイトが高い点にある。自由設計は一切やらないという企業もある。

また、当社の三河の建築会社は、「建築条件付」宅地販売で年４０戸程度建築している企業もある。この販売方法には「販売のコツ」がある。これは大手にもない当社独自の手法である。山形の１３宅地をこの方法で販売したところ申込みが８倍になった。

さて、注文建築事業は「労働集約型」産業である。営業マン。設計、工事管理者が揃えられと幾らでも大きく出来る。その企業の着工数のマックスは施行能力がマックスである。営業だけなら何千戸でも注文は取れる。

当方がこれまでコンサルした注文住宅企業は、ゼロから初めて１０年で５，０００戸になった。現在では９，０００戸くらいである。

ある、プレハブ住宅企業は、最大５，０００億円企業になるまで、当方が企画、販促、コンサルを担当した。創業者が退社し現在の年商は２，５００億円くらいに縮小している。原因は色々あるが、創業オーナーが去ってから、この企業の新製品開発がゼロになってしまっている。住宅メーカーは大きくするのも早いが縮小するのも早い。企業とは「拡大均衡論」をとらないと直ぐ小さな企業になってしまう。これまで大手の中でも「縮小均衡論」を採用した企業は、皆、ツブレてしまっている。

当社は建築会社を大きくするのが得意の会社である。売る上げを３０％アップするのは難しい。年商を２００％以上にするほうが易しいのである。

人材さえ揃えていただければ。

埼玉の取引先に営業未経験の女性が年６０戸受注。３年連続６０戸から７０戸受注していますので、もうマグレではありません。営業１名。設計１名。補助１名。全員女性です。この企業の営業指導は当方が行ったシステムの採用にあります。

以下に当方の「デザイン戸建貸家セールスシステム」の説明をいたします。

１、参考プランの無料提供。（パック一式費用の一部という意味で無料です。このソフトのみはお売りできません）デザイン戸建貸家の外観プラン。２０坪?３２坪の設計図面。１５プランの明細工事見積もり。以上はソフトです。工法は耐震性１，５倍のピン工法ですが在来でも２×４工法でも構いません。実行予算は在来で坪２４万円?。ピン工法で坪２６万円?です。当社の見積は標準見積ですので、貴社単価に修正してお使いください。各地で異なるのは主に基礎工事。大工さん等の人件費の違いです。当方は大工日当１８，００円で見積もっています。完全企画型住宅のプランです。

２、営業研修。賃貸住宅の税務等の基礎知識。見込み客のリスト化。プレデンテーションの仕方。概算収支計算書の創り方。地主さんへの建築と経営提案書作成。紹介ルートの創り方等です。時間は７時間です。収支ソフト、提案ソフトを提供いたします。費用をかけないモデルハウスの創り方も指導いたします。

３、賃貸住宅受注、営業促進マニュアル。９０頁分も提供いたします。

研修時間は約７時間。

※以上、一式のセールスパックシステムの費用は、税別１８０万円です。これにはソフト一式のリース費用を含みます。※販売品ではありません。

※但し、当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会いただくと、一式」費用が税別１３０万円の割引価格となります。※交通費等は別途です。

入会費税別５万円。年会費税別２４万円は入会時の前払いとなります。

※研究会の詳細につきましては、当方のほーむぺ―ジに記載しており、末尾に「申し込み書」が添付されていますので、それをコピーしていただき、ＦＡＸで入会申込書をお送りいたします。入金後「会員証」をお送りいたします。

※この種のフランチャイズに入会されますと、入会費６００万円。月会費１０万円かかります。同等のサービスが１８０万円は超格安料金だとお考えください。

※会員企業は割引価格の税別１３０万円です。

※このシステムの採用企業様は青森から沖縄まで約３０社様です。

那覇の会員様は、システム導入後１ヶ月で２４坪タイプ２棟を受注されました。家賃は１戸月額１４万円です。

貸家としての売れ筋は２０坪タイプから２４坪タイプです。２７坪?３２坪は主に一般注文住宅として販売されています。福島の取引先では、貸家ではなく、すべて註文住宅として販売されています。（３０坪?３２坪タイプ）

旧借地権と普通借地権には「更新性有り」「延長権有り」「地主に建物買い取り義務有り」の地代を滞納しない限り、永久借地権と言える。

この解決ぱたーンは６種類ある。ここでは当方のノウハウを全て公開できない。

研修や講演依頼企業には詳細な　オリジナルレジュメと借地借家法全文と関連法案を提供している。

話し合いで解決する場合は、双方が妥協しないと解決できない。

いわゆる「借地権割合」「借地権割合」にこだわっていては２０年かかっても解決しない。権利者が死亡しても、その権利は相続人に相続される。この問題は弁護士に依頼しても簡単に解決しない。この分野の専門コンサルタントもあまりいない。

さらに、これらの問題が解決したとして、この土地や建物をどうするのかも提案するのがコンサルの役割である。

老朽アパートや賃貸マンションの立退き問題の解決はそれほど難しくない。

６か月前予告だが、４か月くらいで解決する。要は、立ち退き解決金の問題である。

この問題も弁護士に依頼すれば時間とお金がかかる。我々、コンサルのやり方は、

本人自筆のお手紙作戦である。手紙を書けない場合は司法書士の先生に依頼すれば良い。

さて、立ち退きが完了したのちにどうするかである。

１、建て替える。２、リニュアールする。３、更地にして売却する。４、更地にして定期借地権で貸す。

この一筆をとってから、コンサルは仕事にかかる。注意すべきはトラブルに介入すると「弁護士法違反」となり逮捕される場合がある。だからコンサルはオーナーの「裏方」に徹しなければならない。

※この研修や、地主、家主に対する当方の費用は、税別１５万円＋交通費等の実費である。

※電話相談は無料。