アーパート賃貸の年間着工数４２万戸。空室戸数約４００万戸。平均空室率は１３％となっているが、ＮＨＫ特集の埼玉県本庄市では空室率が４５％。企業城下町では２０％を越えている地域もある。このように新築戸数が増大している原因は地主さんの相続対策とサブリース借り上げ会社の家賃保証が原因である。しかし、「借り上げ家賃保証」とは、当初の家賃を長期に保証するものではない。

契約年数が５年でも１０年でも同じで、入居率が落ちると保証家賃も引き下げられる。これは借家法上は何時でも「家賃増減請求権」があるので、家賃を下げるのは違法ではない。採算分岐点が満室率５０％前後であるから、極端に家賃が下がる建築ローンも支払えず、オーナーは破産する。

オーナーが破産するような立地で賃貸住宅を提案するのが、そもそも建築会社としては無責任であるとも言える。事実、この保証家賃が支払われていないと言う集団訴訟も起きている。

※当社が考案した「経営一括代行方式」とは、オーナーを絶対破産させないという方式である。

破産しない家賃額の基準に基ずく「代行方式」である。残念ながら当社のシステムは未だ３社しか採用されていない。しかし、その地域では他社を圧倒する受注を獲得している。

契約書としては「サブリースに基ずく一括経営代行契約書」（マスターリース契約）

「転賃貸契約書」（ユーザーとの契約書）「重要事項説明書」の３点だが、オーナーに対する毎月の入出金報告書が必要になる。

余剰家賃は、オーナーと貴社でシェアする。オーナー８０％。貴社２０％がいいのではないか。

この契約は管理業務を住宅することが前提である。管理費や経営代行費は、オーナーさん負担とする。この金額や率については幾つかの考え方があるのでここでは一律の金額を説明しない。

関心のある方は、ご相談ください。

研修と契約書類を当方が行う場合の金額をご相談の上。