■賃貸住宅の不正融資で自己破産者が続々■
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◎このところシェアハウスの架空融資が問題になったが、これが、
これに留まらず、全賃貸投資物件（アパート・賃貸マンション等）
に拡大してきた。
これが社会問題化して、銀行融資が厳しくなり、オーナーの自己
破産（自殺者も既に出ているという）と賃貸仲介業者の倒産が激
増しているという。
ここでは、過去の問題融資と最近の不正融資の手口について説明
する。

１、過去にあったオーバーローンの手口。
例えば１億円のものだとすると、１億３,０００万円の銀行融資
を受けて諸費用（登記費用・仲介手数料等）ばかりかユーザー
に現金を渡す手口は普通のように行われていた。
そのためにユーザーは所得を高く見せるために、修正申告して
納税証明をつける。
銀行も解っていても返済が通常に行われていればあえて問題に
しなかった。
ところが最近の融資は、銀行そのものが不正融資に関与したも
のになってきた。
以下で説明する。

２、預金残高証明を偽造する。
例えば２００万円しかないのに２,０００万円に偽造する。
この時点で文書偽造罪である。

３、上記２のように所得証明を偽装する。
次は恐るべき手口である。一人に一挙１０の物件を買わせる手
口である。

４、１法人１物件。
１０法人で１０物件。ひとつ１億円とすれば１０億円の投資家
になる魔術的な手法である。
先ず、法人を設立し、資本金が５,０００万円なら、その金額を
預金通帳に残す。
次に、架空の収益モデルの収支計算書を銀行に提出する。
個人が１０も買えば、与信力がないので、すぐバレルが、法人
がそれぞれ別であれば、その１社毎の審査であるから解らない。
もちろん、これにも銀行が不正融資、過剰融資と知りつつ融資
していた可能性はある。
これらの投資家は年棒１,０００万円前後のサラリーマンである。
それがいきなり１０億円の投資家になる魔術である。
ところが、これが上手く行かなくなった。
始め空室率が２０％だったのに、これが５０％?６０％に拡大
した。
こうなると銀行ローンの返済が出来なくなる。結果自己破産す
るしかない。その場合は自宅まで失うことになる。
「損益通算」も収支がトントンで成り立つが、収支が大赤字で
は、損益通算どころではない。
表面利回りは、５％前後である。(金利が年３％?４％）ここか
ら銀行融資返済と諸費用を引けば利益はほとんどゼロに近い。
だからサラ―リーマンさんは、源泉所得税還付を期待して投資
したわけである。
定年後、大家業で豊かな暮らしを手にいれたかったのである。
それが裏目に出た。甘いと言わざるを得ない。
金融庁もこれを問題にして、銀行の全調査（特にスルガ銀行と
青空銀行）を始めたから、このような不正融資は終息するだろ
う。
これにより、賃貸住宅投資市場は、大幅に縮小していくことに
なる。

★皆さんが理解していない定借住宅の本当のメリット★

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※当方は青森から沖縄まで定借住宅のコンサル実績を持っています。

（約３０ヶ所の現場指導。及び定借分譲マンションのフライチャンズ

本部の一式指導の実績を有しています）

※この実務は、土地募集から、各種契約業務。借地権の販売、建築

ｏｒ販売までの実務経験を持ったコンサルの指導を受けないと実務

がわかりません。

「定借プランナー」の資格を取っても何の役にも立ちません。

※土地の時価は坪１０万円?３０万円前後がボリュームゾーンです。

大手の中には坪２００万円というのもあります。

◎定借住宅成功の要因は、以下の通りです。

１、１宅地。６０坪以上。建築可能延べ面積４０坪以上。

４０坪くらいの小さな土地は建売用の土地です。

狭小土地は定借の土地ではありません。

皆さんの最大の誤解は借地だからユーザーの所得が低いと考えて

いるからです。

実際は年棒５００万円?１,５００万円の方です。

定借は土地コストを９０％ぐらい下げるので、期間終了後金融資

産が増大するのです。

期間は５０年以上ですが、実務的には６０年?７０年にしており

ます。つまり２代住めば十分と考える人です。

◎当方コンサルの実例を説明しましょう。

１．山形市。事業主は地元建築業。

土地２０万円?３０万円。約２００宅地。６０坪?３００坪（住

居兼診療所）建物価格（建築条件付）１戸３,５００万円?９,０

００万円（住居兼診療所１億５,０００万円）

※例。１３宅地建築条件付申込み倍率８倍。

※つまり、注文住宅が自然に高額化して、周辺建替え住宅も高額化

するのです。

この企業は定借を通じて県下ナンバーワンビルダーになりました。

現代の着工数は年４００戸。（すべて注文住宅です）

２．松江市。事業主は地元不動産業。

建築業とタイアップして、注文住宅約１００戸。定借分譲住宅８戸。

これは８社の建築会社に各１戸建築してもらい分譲しました。

１ヶ月の見学会に１万人が集まりました。土地の単価は坪１５万円

前後です。１宅地面積約９０坪。建物延べ面積約５０坪。

３．福井県小浜市（人口３万人）坪１２万円前後。事業主は地元不動産業。

これも５社の建築会社と提携して、５戸の定借注文住宅を受注しま

した。

当方の仕事は、地主との契約業務。農業委員会の５条申請。造成工

事会社との打合せ。金融機関へのアドバイス。司法書士に対する登

記アドバイス等です。

５宅地の他に別の５宅地は土地売却しました（一部を造成工事費用

に充当）。

これは販売前に地元新聞の記事になり、それを見た人から申込みが

ありました。

つまり販売経費がゼロ円です。

★定借住宅事業の総合メリット★

１、周辺建て替えが自然に高額化する。

２、土地売買が増える。

３、地主さんが定借の一時金や前払い地代で賃貸住宅を建築する。

４、地代管理手数料。当方の取引先２社は、年１,０００万円以上の土

地管理手数料が入っています。

※ローンは、フラット３５始め、都銀、地銀、信用金庫のほとんどが

取り扱っています。

※その他、定借マンションも、岐阜、静岡等でコンサルしています。

研修では土地募集の仕方も説明いたします。

◎以上の「定期借地権社員研修」承ります。

■基礎から応用ビジネスまで。２２条、２３条、２４条の応用例。

一時金計算。地代計算。契約実務。土地の効率的な募集方法。

ケース例の特徴。戸建注文住宅。分譲住宅。分譲マンション。アパ

ート。戸建貸家。サ高住。クリニック。商業店舗。ホテル等。

時間：午後１時より５時。費用税別１５万円＋交通費等の実費。

約３００頁の資料提供費含む。

※資料。定期借地権地主提案書兼各書計算書見本

（地代・一時金・固都税・相続税計算）地主との設定契約書。ユーザ

ーとの設定契約書。登記簿見本。公正証書見本。テキスト２冊。

事例カラーチラシ集多数。約３００頁以上。

★賃貸住宅。
従来の「家賃保証方式」から「経営一括代行方式」への転換。
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◎ご存じの通り、従来の「家賃保証方式」では、実際に家賃が下が
り、このために、保証家賃が支払われないケースが出てきており、
集団訴訟にもなっています。
当方はこれに代る「経営一括代行方式」をお薦めいたしておりま
す。最低限ローンを支払える金額を「最低保証」する仕組です。

最低保証は、?建築費の年３％の家賃を保証する。１億円なら年
３００万円。
?ローンの元利支払い金を保証する。
（金利は変動するので、金利が上昇した場合は、従前の金利のみ
保証とします。）

以上??のいずれかの選択性です。
契約期間は、当初１０年のみです。
すべての経費（貴社の管理費５％とします）支払いをオーナーに
代って代行払いたします。
１月?１２月で締めて余剰家賃があれば、オーナー側８０％。貴
社２０％で利益をシェアします。
管理センターに似ていますが、管理センターの保証は保証率のみ
を保証し、家賃額を保証するものではありません。

契約関係は次のようなものになります。
従って家賃が下がれば当然保証家賃も下がりますから、完全なリ
スクヘッジにはなりません。

１、「経営一括代行契約書」（原契約書）マスターリース契約書。
２、「転賃貸住宅契約書」（貴社と入居者間）サブリース契約書。
３、重要事項説明書。　以上、３点です。

以上、３点の契約書と組織を上書き出来る書式ソフトとして、社内
研修受講企業様に進呈いたします。

※当方は、契約書関係のみの提供ですので、この仕組みを採用され
る場合は、別にパンフレットの制作とホームページの制作が別途
必要になります。

※時間は、１３時?１７時頃まで。

※費用は、上記３点付きで、
?当方会員企業様は税別１０万円＋交通費等の実費。
※契約書式は上書きソフトでお届けいたします。
◎会員企業様は研修後の後払い。

?非会員企業様は、税別３０万円＋交通費等の実費。
◎非会員企業様は、研修費前払いとなります。

★事例。
北関東の賃貸住宅建築会社（主としてアパート）は、早くから、この
経営代行方式を採用され、皆さんもご存じの最大手の賃貸建築会社の
競合に勝って、地域では独占状態になっています。
その大手営業さんも、この経営代行方式を採用する地元建築会社に転
職しているくらいです。

★以下の建築事業で、地域、商圏、県下、ナンバーワン企業になりたい方は、
当方が指導いたします。
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１、注文建築、建替え住宅でナンバーワンに！
ローコストから中、高級に自然に移行する手法。
当社取り引き企業の最高額は、１戸９,０００万円！(山形）

２、推奨プラン付き（建築条件付）宅地販売でナンバーワンに。
当社取り引き先（愛知県）３名の営業、設計１名で年商３０億円！

３、市街地の建替え複合住宅（賃貸・住居・店舗等）３階?５階でナンバー
ワンに！
旭化成へーベル住宅。パナポームが先行。地元企業は出遅れ！

４、アパート、賃貸マンションでナンバーワンに！
※家賃保障の問題点の解決！

５、戸建て貸家でナンバーワンに！
女性３名（営業１名。設計１名。補助１名）年６０戸?７０戸
（１現場２戸?１０戸）（埼玉）空室はゼロ。

６、分譲住宅、分譲マンションでナンバーワンに！

７、定期借地、注文住宅でナンバーワンに！
※最高額２億円（芦屋）

８、定期借地、建売住宅でナンバーワンに！
※松江、８棟。１万人見学。

９、定期借地分譲マンションでナンバーワンに！
※権利金と前払い地代で地主に区分建物プレゼント。（静岡・埼玉）

10、定期借地アパートでナンバーワンに！
福島５４戸。空室待ちの人気に。

11、定期借地戸建貸家でナンバーワンに！
３０年後建物を入居者付きで地主に無償譲渡。（香川）

12、シェアハウスでナンバーワンに！
※リビング型と寄宿舎型のメリットとデメリット。

13、建築紹介受注件数ナンバーワンに！
※あらゆる士業の先生方を無償のブレーンに。成約報酬制。

14、売建て式コーポラティブ分譲マンションでナンバーワンに！
※売れ残りの心配がない分譲手法。普通の分譲マンションより利益が
多い。

15、相続対策事業でナンバーワンに！
※土地売買と土地活用の受託。

◎貴社出張によるコンサルと営業指導。
（上記のテーマからお選びください。複数可）
時間時間程度。費用税別１０万円＋交通費等の実費。
◎社員研修。５時間程度。費用税別２０万円＋交通費等の実費。
◎当方主宰「研究会」会員企業様は各５０％割引価格適用。
◎各電話相談無料。西京まで。
◎担当コンサルタント。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。西京　建一。

★久々の大手住宅メーカーの定期借地権戸建住宅事業★
──────────────n住宅新報の記事を参考に意見を述べてみる。

◎事業主は、パナソニックホーム。
場所は埼玉市桜区大久保。
戸数：６戸。期間：５０年以上。
工法は在来木造住宅。プレハブ住宅より坪３０万円ほど安い。
大和ハウス・ミサワホームも在来木造住宅をやっている。
プレハブは工場量産住宅なのに高すぎる。
ついにパナホームも。
積水ハウスは昔から在来木造住宅をやっている。

１区画面積：１５３??１８０?。
建築面積：２階建て。延べ１０２??１１１?。
建物価格：２,６８０万円前後。
地代　前払い地代　約２４０万円。※この辺がハッキリしない。
前払い地代とは通常何年、何十年分の家賃の先払いで、「前受地代」
「前払い地代」をして税務上の処理ができる。
地主にとっては、権利金収受の性格を持ち、借主は地代を経費として
処理できるメリットがある。
しかし、この２４０万円の前払い地代が５０年分では考えられない。
だと、すると通常の月地代がいくらなのか、新聞記事ではわからない。
定期借地分譲マンションにおいては５０年分の地代を全額前払いした
ケースはある。
（俗称としては時間所有権という場合がある。しかし、これは法律的
なものではない。あくまで概念上の呼び名である。）
保証金：１５０万円。

※以上が概要だが定期借地としては建物面積が小さい。
これでは上手く行かないかも知れない。
パナポームの定期借地は当社でも数か所コンサルしたが、建物延べ面
積は１５０?以上である。土地面積は６０坪以上。
こんな小さい住宅では客層が悪くなる。
同社も定期借地権住宅を良く理解しているとは思えない。
埼玉県は、生産緑地の多いところがが、営農期間終了後多くの土地が
宅地化されて貸地になると見ている布石とも言える。
しかし。もう少し、企画をしっかりしないと、このような雑な考え方
では事業としては伸びない。
土地面積は６０坪以上。建物面積は延べ4０坪?５０坪前後にしないと
駄目である。

今回のパナホームの定期借地は建売住宅のレベルに過ぎない。