■賃貸住宅の不正融資で自己破産者が続々■
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◎このところシェアハウスの架空融資が問題になったが、これが、
これに留まらず、全賃貸投資物件（アパート・賃貸マンション等）
に拡大してきた。
これが社会問題化して、銀行融資が厳しくなり、オーナーの自己
破産（自殺者も既に出ているという）と賃貸仲介業者の倒産が激
増しているという。
ここでは、過去の問題融資と最近の不正融資の手口について説明
する。

１、過去にあったオーバーローンの手口。
例えば１億円のものだとすると、１億３,０００万円の銀行融資
を受けて諸費用（登記費用・仲介手数料等）ばかりかユーザー
に現金を渡す手口は普通のように行われていた。
そのためにユーザーは所得を高く見せるために、修正申告して
納税証明をつける。
銀行も解っていても返済が通常に行われていればあえて問題に
しなかった。
ところが最近の融資は、銀行そのものが不正融資に関与したも
のになってきた。
以下で説明する。

２、預金残高証明を偽造する。
例えば２００万円しかないのに２,０００万円に偽造する。
この時点で文書偽造罪である。

３、上記２のように所得証明を偽装する。
次は恐るべき手口である。一人に一挙１０の物件を買わせる手
口である。

４、１法人１物件。
１０法人で１０物件。ひとつ１億円とすれば１０億円の投資家
になる魔術的な手法である。
先ず、法人を設立し、資本金が５,０００万円なら、その金額を
預金通帳に残す。
次に、架空の収益モデルの収支計算書を銀行に提出する。
個人が１０も買えば、与信力がないので、すぐバレルが、法人
がそれぞれ別であれば、その１社毎の審査であるから解らない。
もちろん、これにも銀行が不正融資、過剰融資と知りつつ融資
していた可能性はある。
これらの投資家は年棒１,０００万円前後のサラリーマンである。
それがいきなり１０億円の投資家になる魔術である。
ところが、これが上手く行かなくなった。
始め空室率が２０％だったのに、これが５０％?６０％に拡大
した。
こうなると銀行ローンの返済が出来なくなる。結果自己破産す
るしかない。その場合は自宅まで失うことになる。
「損益通算」も収支がトントンで成り立つが、収支が大赤字で
は、損益通算どころではない。
表面利回りは、５％前後である。(金利が年３％?４％）ここか
ら銀行融資返済と諸費用を引けば利益はほとんどゼロに近い。
だからサラ―リーマンさんは、源泉所得税還付を期待して投資
したわけである。
定年後、大家業で豊かな暮らしを手にいれたかったのである。
それが裏目に出た。甘いと言わざるを得ない。
金融庁もこれを問題にして、銀行の全調査（特にスルガ銀行と
青空銀行）を始めたから、このような不正融資は終息するだろ
う。
これにより、賃貸住宅投資市場は、大幅に縮小していくことに
なる。