◆県下、商圏、地域でナンバーワンビルダーになる道◆
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◎ナンバーワンとは、売り上げだけでなく、分野別にナンバーワン
ビルダーになることを含んでいる。
ある企業に月１回営業社員研修に行く。
当方の役割は、営業アドバイス、新規ビジネスの提案、具体的な
販促方法、チラシ文案の作成等である。

１、午前。注文住宅部門。
イベントの内容やチラシの内容まで一緒に考える。
「エネルギーゼロ住宅の仕組み」とか「ソーラ発電による住宅
ローン、ゼロ円住宅」等のアドバイスとチラシの文案等を打ち
合わせる。

２、午後。土地活用事業。
賃貸マンション、サ高住、シェアハウス、ゲストハウス等が主
なテーマである。
この会議において以下のビジネスモデルを提案し、採用される
ことになった。
賃貸マンションとサ高住の「経営代行方式」とか、再契約定期
借家権による「家賃を割り引く仕組み」「消費税対策」「地主、
家主組織化」の手法とか、これらの仕組みは当方がマニュアル
を提供し、これらの仕組みの、ホームページとパンフレットの
原案まで作成している。

※但し、これらの費用は、研修と別途である。
ここの企業のあらゆる契約書は当方で作成し、会社の顧問弁護士
がチェックして正式採用となる。
悪いけど弁護士には契約書原案は作れない。
それは弁護士が実務を知らないからである。

※午前と午後の当方の研修費は、会員企業の場合、税別１５万円＋
交通費となる。
※非会員企業の場合は、税別２５万円＋交通費等の実費。

◎さて、当社と取引のあるナンバーワン企業例である。
１、注文住宅。
青森年４００戸。山形年４００戸。山梨年１５０戸。三重年３
００戸。和歌山年３００戸。島根年１５０戸。

２、戸建て貸家。
年６０戸?７０戸。埼玉、女性営業１名。

３、推奨プラン付き宅地販売。愛知県高浜市年６０戸。

４、定期借地住宅累計。
山形計１５０戸、最高額９,０００万円。浜松計１,０００戸超。
愛知県知多市計１,０００戸超。岐阜計２００戸。島根計２００
戸。

５、賃貸マンションの地元トップ企業は、堺市・名古屋市・那覇市
２社である。

★２０２２年。土地が大量に出てくる★
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◎この年は「生産緑地法」の営農義務が終了する。
対象は首都圏、近畿圏、中部県、茨城県、及び政令指定都市
の市街化区域内農地である。
農業地のうち、約６０％が宅地転用されるのではないかと推
測している。
政府、農業団体は、農地として残したいので、営農者に売買
するか、もしくは賃貸するかを望んでいる。
また宅地化される場合も、老人ホーム等の高齢者施設に転用
されることを希望している。
宅地化が予想される面積は、およそ四国全土分ぐらいになる
のではないか？

営農者は相続税を猶予されている。
宅地化した場合は（売買及び土地活用事業としての宅地化土地）
猶予されていた相続税を支払わなければならない。
しかし、その金額は微々たるもので心配するほどのものではない。
政府や農業団体が、営農を望んでも多くの土地は、宅地化される。
それは、この生産緑地法が改正された時に、宅地化した人の多く
が、賃貸住宅経営や土地売買で、富裕層になったことによる。
例えれば土地活用した地主がベンツに乗り、営農者は軽トラで農
業を続けているというイメージである。
事実、そうなった。

２０２２年の営農義務終了後は、行政が第一次の買い取り権を持
つことになっているが、自治体の財政は苦しいので、買い取るこ
とはできないだろう。
次に行政は営農者を紹介することになるが、大規模農地以外は難
しいだろう。
だから最終的には売却するか、貸地にするか賃貸住宅等の土地活
用をするかの決断になる。

大雑把な推測では、緑地面積が４０％程度となり、６０％の土地
の３分の１が売却し、３分の１が賃貸住宅を建築し、３分の１が
定期借地で貸すことになる。
特に定期借地だと地代が永遠に入り、約５０年で宅地価格相当の
地代収入がある。１００年で土地価格の２倍である。
だから賢明な地主は土地を売らない選択をするだろう。
大量に土地が供給されることにより、周辺の住宅地価格も下落す
ることになる。

我々の業界、特に土地活用企業にとっては、大きなビジネスチャ
ンスになる。
特に定期借地権活用事業が、最大の恩恵を受けることになる。
土地も売買よりもリースの時代になってくる。
中国全土は、すべて期間７０年の土地リースである。
エチオピアは４０年。ハワイとベトナムは７０年?９０年。
英語では「リースホールド」と言う。

※定期借地権応用ビジネスについては、当方が日本一の実績を有し
ている。
※定期借地であらゆる建築、構造物の建築が可能である。
※この応用ビジネスは、奥が深くて、病みつきになるほど面白いも
のである。
※ご相談や研修希望企業を募集いたします。相談料は無料です。

★定借住宅移動展示場の効果★
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◎先ず、定借住宅の条件は土地の面積が６０坪以上。
建築延べ面積が、５０坪以上が成功の条件である。
当社会員例では１戸９,０００万円の注文住宅が最高額である。
（自動車販売会社の社長）（山形市）平均で３,５００万円前後。

１、事業スキームは、借地権転売方式。建築条件付。

２、建物完成後約６ヶ月間はモデル展示場として借り受ける。
借り賃は月３万円?５万円前後とする。
（もしくは住宅ローン月返済額）

３、引き渡す時は、設置した家具、設備付きで引き渡す。

４、周辺にチラシを蒔き集客する。
周辺建て替えが自然に高額化する。
米沢で延べ１００坪の定借住宅を建築してくれたのは大学教授。
３年後定年退官の時まで、展示場に使用した。
引渡し価格は５,９００万円である。
先生は東京住まいである。
ところが定年になって、米沢に帰らず東京に住み続けることに
なった。
そこで米沢の住宅は、そのまま展示場に使用することになった。
借り賃は地代相当額の月３万円である。
それから、もう１０年も経った。
その間この展示場に集客した人数は約１,０００人以上。
当然、米沢の定借住宅も約１００戸は販売している。
しかし、本当のメリットは周辺の建替え住宅が高額化したこと
にある。
この一つの展示場だけで推定１００戸以上の建替え住宅が受注
できたと考えられる。

このように、定借住宅を移動展示場として活用することが、最も効
率の良い、建替え住宅の受注を拡大する手法となる。
この見学会は以下のように行う。
１、構造見学会１回。チラシ３万。
２、完成見学会２回。
３、最終見学会（引渡し前）１回。最終チラシは６万。

契約目標。構造見学で１０客。完成見学３回で４０客。
計５０客と契約。
平均３,０００万円×５０＝１５億円（売上額）
移動展示場には宿泊できる。調味料やお酒類はサービスする。
お客様は食材のみを準備する。
集中冷暖房の効果やソーラ発電の効果等を体験してもらう。
宿泊したお客様の契約率（新築・建替え）は、ほぼ１００％となる。

※低価格競争しても利益が上がらない。
地元ビルダーは、定借移動展示場で高額建物を、どうして受注し
て行くのかを考えなくてはならない。

※土地の坪単価１０万円以上なら全国何処でも定借事業は可能です。

※客層は年収５００万円から１,５００万円です。
高学歴、高所得者です。
低所得者は安い建売を買うお客で定借住宅を買いません。
経済合理性が分からないからです。
公務員（学校の先生。大学教授、地方公務員、郵便局長等）・年
収５００万円以上のホワイトカラー・銀行員（都銀、地銀）・経
営者・士業の先生（税理士、設計士）等が定借のお客様です。
★定期借地権住宅社内研修承ります。
時間は１０時?１７時。
費用税別２５万円(会員企業は税別１０万円に割引）
＋交通費等の実費。
資料、テキスト２冊。
地主に対する企画提案書兼か各種計算書（地代・一時金・固都税
・相続評価額計算。最長９０年）契約書サンプル(地主との原契
約書、ユーザーへの転売契約書）・公正証書・登記簿見本・事例
カラーチラシ集多数。

※簡単にできる土地募集の方法も教えます。

◆「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
ご入会のメリット。
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◎当、一般社団法人が主宰する
「土地活用建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業様は、現在
東北から沖縄まで３０社様です。
その中に県下ナンバーワン企業が２社あります。
また特定の業種では県下ナンバーワン企業が３社あります。
ナンバーワンの企業のビジネスモデルは、戸建て貸家。
推奨プラン付き宅地販売（建築条件付のことです）定期借地権注
文住宅。及び分譲マンション。賃貸マンション、顧客紹介ナンバ
ーワン企業等です。

★ご入会のメリット。
１、ご入会時のオリエンテーション研修無料訪問。
（今後の営業戦略と営業戦術についての総合打合せ）１回分無料。
テーマは貴社の自由ですが、土地活用、建築、不動産ビジネス
に関するものなら、何でも結構です。
時間１３時?１７時まで。　※交通費のみご負担ください。

２、通常無料サービス。
相談無制限無料。私が書いた毎月のニュース総集編。マスコミ
のニュース。隔月に１回のＤＶＤ提供等です。１８,０００円か
ら４２,０００円のもの。

３、下記５のマニュアルの中から、一つお選びいただいたマニュア
ル無料進呈いたします。

４、割引きサービス。
経営指導、営業指導、社員研修・講演・マニュアル等の費用が
５０％割引となります。

５、期間更新時の無料サービス。
マニュアル類。「定期借地権ビジネスマニュアル」「賃貸住宅
経営マニュアル」「賃貸住宅経営一括代行方式」「売り建て式
コーポラティブ住宅マニュアル」「再契約型定期借家権で家賃
を割り引くシステム」「消費税の一部をリフォーム資金に積み
立てるシステム」これら価格１０万円?２０万円のマニュルを
更新時に、１つ進呈いたします。

６、特別会員。
これは、５年分の会費を先払いしていただいた会員様に無料進
呈いたします。
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入会時の進呈サービス含みます。

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万円）内容は、１５プラン（２０坪・２２坪・２４坪・２７坪・３
０坪・３２坪・３５坪）デザインパターン６種。内装仕上げ見本。
平面図・側面図・立面図。全プランの工事明細見積ソフトで構成さ
れています。プリント数は７３０枚くらいになります。
工事は耐震性１.５倍のピン工法（金物フレーム工法）を基準に見積
していますが、在来木造や２×４工法にされると坪単価は２万円ほ
どさがります。
青森や福島では３０坪以上は、一般注文建築として販売されていま
す。
埼玉では女性営業で戸建貸家年６０戸?７０戸販売されています。
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入会費。税別５万円。年会費税別２４万円。
以上は入会時の前払いとなります。
一社）日本土地活用ビジネス普及振興支援機構。
理事長　西京　建一。
★事前相談無料。お電話は西京まで。

★新築着工数年６０万戸時代への備え★
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◎参考。８月２１日付日経新聞。野村総合研究所記事参考。
これを参考に当方の見解を織り込む。

１、３０年の着工数予測。
持ち家２０万戸。分譲住宅１４万戸。貸家（給与住宅含
む）２６万戸。　合計６０万戸。
※尚、本年は８８万戸。

２、減少する要因。人口減、世帯減。
特に東北地方、北海道、四国地方、山陰地方で人口減が
進む。近畿地方では和歌山県。
人口増は自然出生率の高い沖縄県と移転人口の多い東京
都のみである。

３、空き家・空地の増加。
数年後にこの面積は北海道全土分の面積になる。

４、空室率の増加。
貸家で４００万戸。住宅で４００万戸。　計８００万戸
が空室状態になっている。
※これを見ると日本の住宅市場に新築の要素が皆無のよう
に思われるが、日本の場合、建替え年数が、約４０年と
短いから建替えが促進される。（アメリカの木造７０年
で建替え。ドイツ、北欧の木造住宅１００年で建替え）

★今後の地元企業の対策。
１、注文住宅においては、建替え比率が８０％ぐらいになる。
地域において、住宅の新築年数を調べ、今から販促活動
をすべきであろう。

２、都市部においては、ＲＣもしくはＳ造りの「住宅＋貸家」
「駐車スペース＋住居＋貸家」「店舗＋貸家」「２世帯
住宅＋貸家」「店舗＋貸家＋住宅」等のプラン開発を急
がなければならない。
３階建てから６階建てである。
現在、この市場は旭化成へーベル住宅がほぼ独占状態で、
そこにパナソニックが割り込んできている。
地元ビルダーの動きは鈍い。
この程度のプランと工法を何故開発しないのか不思議で
ならない。

３、分譲住宅と分譲マンションは減少して行くだろう。
この市場は大手が過半数の市場を持つことになる。
また、これらの分譲形態は、自由設計の要素を採りいれ
たものにシフトして行くだろう。

４、アパート、賃貸マンションの市場も需要減で大幅に縮小
する。特に、家賃保証の問題を解決しないとオーナーの
信用は得られない。木造アパートは伸びる。
アメリカのアパートのデザインを研究されたし。

５、戸建て貸家の供給数は、貸家の１％?３％程度だから、
まだまだ伸びる要素は強い。

６、定期借地権住宅、マンションは、日本では、それほど普
及していないので、これに特化した企業は伸びるだろう。

７、シェアハウス・ゲストハウスは、これからの住宅事業で
ある。伸び代は一杯ある。

※市場の大手専有率は約３０％になるから、地元建築会社は、
この７０％が顧客になる。
ただ、大手に対抗するための手段として、低価格にするの
は間違いである。
昔と違って地元企業の技術、デザイン力は大手に劣ってい
ない。
それなのに、何故、低価格しか売れないと思い込むのか。
もっと自社の建築に自信を持っていただきたい。
これからは、耐震性能・自然エネルギー・高気密、高断熱
・長期優良住宅の要素が必要である。
低価格では企業の再生産力が付かない。
粗利益２５％以上確保。税引き後利益最低５％以上。８％
が望ましい。

★バブル崩壊時の９６年度の着工数は１６３万戸であった。
これが３０年にはバブル時の４割以下に着工数が落ちるの
である。

★今から、その対策を考えておいた方が良い。
日本は欧米に比べ建築会社が倍以上多い。
もともと、こういう激しい競争の世界にいるわけである。
対策を取らないと淘汰されて行く。
当方の会員企業様には、競合対策とそれほど経費のかから
ない、新しい建築、不動産ビジネスモデルをご提供し、売
上と利益を増やし続けて行くことが出来、どんな不況にな
っても生き残り発展し続ける企業であることに全力を尽く
します。