★ナンバーワンビルダーとオンリーワンビルダーの違い★
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◎ナンバーワンビルダーとは、
県下、地域の総合売上額でナンバーワンになることである。
この最高額は、大阪岸和田のフジ住宅である。
売上総額７００億円以上。東証、大証にも上場している。
関西における定期借地権分譲マンションも関西で一番早く事業化
した。
この定期借地権の社内研修とこの時の銀行融資については、同社
と取引のある地銀にローンの付け方と権利保全の仕方は当方がア
ドバイスした。
この会社のオーナーは高卒後別荘地販売の営業マンをしていた。
独立し、現在の大企業に成長した。

さて、オンリーワンビルダーとは分野別に県下、地域でナンバーワン
企業になることである。

１、建築条件付宅地販売のナンバーワンは、愛知県の取引先である。
年に約６０戸建築している。営業３名。設計１名。
全国ビルダー１人当たり売上額４位である。

２、戸建て貸家のナンバーワン企業は、埼玉の企業である。
女性３名で年６０戸~７０戸建築している。
営業１名。設計１名。補助１名である。

３、注文住宅ナンバーワン企業は、山形市の取引先が年４００戸。
島根県の取引先企業は年に１５０戸程度建築されている。

４、定期借地権注文住宅は、取引先の山形市にある。
推計３００戸。１個の最高額は９,０００万円である。
建築総数は年に４００戸だから県下ナンバーワン企業である。

５、定期借地権分譲マンションは、岐阜の取引先である。
累計２００戸ぐらい。ＦＣ化しようとしたが成功しなかった。
当方はこのためのあらゆる契約書やマンション管理契約書を作成
した。

６、賃貸マンションは、大阪、名古屋にトップ級のビルダーが２社ある。

７、サ高住は名古屋の取引企業で、約１,０００人の収容施設を建築し
ている。地主建築をサブリースで借り上げる形態である。

８、和歌山県のビルダーは、建築と不動産売買の成約数が年間６００件
となっている。
★先ずは、分野別オンリーワン企業になることをお薦めする。

★上記、１、?８、までの事業化相談。
講師西京が貴社に出張。時間３時間前後。
費用１回に付５万円（税別）＋交通費。
電話相談無料。西京まで。

★上記１、?７、までの社内研修。時間５時間前後。
費用１５万円（税別）＋交通費。多数の資料付。

★上記のご相談や社内研修のテーマについては、
１、?７、までからお選びください。幾つでもＯＫです。

明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。
◆国有地、売却から定期借地権活用に重点◆
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◎さて、先般、財務省が国有地を売却から定期借地権で貸す出す
方針を発表しました。以下に説明いたします。

１、優先順位。公共建造物。老人ホーム。病院、その他。

２、次順位。民間活用。マンション、ビル、サ高住、医院、その他。

３、契約方式。随意契約。入札ではない。

そのような方針が出たが、財務省に定期借地権活用のノウハウはな
いのではないか？
先の「森友学園」の８億円の土地は、当初、定期借地契約であった。
（後に売買契約に変更。６億円値引きして２億円の売買）
この時の年間地代が確か、４,０００万円であったと思う。
この金額はめちゃくちゃ高い。
当方のコンサルでは、このケースでの年間地代は、１,６００万円が
適正であると考える。
定期借地権の金額については、すべて自由契約で、旧、借地権のや
りとりとは関係ない。
地主と借主が合意すれば、どのような条件でも自由契約となる。
（地代、敷金、保証金、各種特約等）

★民間の企業が財務省と「随意契約」できるのだから、近くに国有地
があり、利用したい場合は、財務局に申し入れすれば良いのである。
うまく行かなければ、当方の知り合いに、元、関東財務局長（現、
弁護士）がいるので紹介する。
このメリットは、普通なら１年以上かかる手続きが、６ヶ月ぐらい
でＯＫになるメリットがある。

★定期借地権ブーム再来の兆し★
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◎思い起こしていただきたい。
定期借地が実施されたのは、平成４年８月。バブルが弾けた
翌年である。
この時、大手のミサワホーム、積水ハウス、大和ハウスのア
パート建築が激減した。
これをカバーするために３社は定期借地権住宅を始めた。
ミサワは千葉で１４戸。積水は埼玉で１１戸の定借分譲を始
めた。この事業はアパート事業部が始めたのである。
当方も大手より依頼されて「定期借地権ビジネスマニュアル」
を作成し、全国で講演や研修を始めた。
述べ８,０００社以上が受講された。
結果ミサワホームの定借が累計２万戸。
積水は４,０００戸程度であろう。
積水は全社的ではなく限られた営業所のみがこれを事業化した。
大和ハウスは２３条の事業用定期に特化した。
同社のこの活用により店舗事業は年５，０００億円を超える。
その間当方はこの制度を全国的に拡大し、東北から沖縄まで定
期による戸建て住宅。分譲マンション、アパート、戸建て貸家
を普及させた。
しかし、大手のスキームは時代遅れとなり、大手の供給は途絶
えた。
何が現代と違うのか？　以下に説明する。

１、代理方式から、現在は設定、転売方式に移行している。
大手は原則として代理方式しかやらない。

２、保証金方式から権利金方式に移行している。
これで複雑な保証金方式の登記手続きを取る必要がなくなった。

３、前払い地代等の活用で地主のその金額見合いの区分マンション
や戸建て貸家を提供できるようになった。

★アパート、賃貸マンションの需要は激減している。
１、空室が４戸に１戸でている。
２、ローンが厳しくなった。
自己資金２０％。
利回りは、３.５％の金利で８割以上満室が条件になっている。

★で、再び定期借地権の出番となっている。
この住宅ローンは問題ない。ユーザーの年収によって実行される。
定期の賃貸融資は、ほぼ無理であるが、富裕層であればなんであれ
融資は実行される。

★定期借地権活用の種類。
１、建築条件付の注文住宅。
これまでの当方の扱い例では１戸最高額が９,０００万円。
他社例では２億円。

２、分譲住宅。分譲マンション。賃貸マンション。戸建て貸家。

４、２４条活用による賃貸マンション。

５、クリニック。
山形では建築費１億５千万円のクリニックが３ヶ所建築されて
いる。

６、ビル、再開発。
聖路加病院の２棟のツインタワーは５０年の定期借地である。
名古屋の中日スタジアムは６７年の定期借地権である。

★当方が手掛けた地域。
青森・岩手・山形・福島・仙台・埼玉・東京・神奈川・千葉・静岡
・愛知・岐阜・三重・大阪・奈良・兵庫県加古川市・岡山県・広島
県・福井県小浜市・島根、特に松江市・福岡・沖縄等。
全国約１００現場。
地主交渉?販売までの一切の業務を担当。

★最新のビジネス研修を受けてください。
他の団体の研修は、これまでの旧方式で参考になりません。

★研修費。時間６時間。
１コース。参考資料のみ。
しかし多数の事例、模範契約書、登記簿見本、公正証書見本は添付
されます。
費用は１５万円（税別）＋交通費。

２のコース。
１に加えて「地主企画提案書兼地代、権利金、固都税、相続評価額
等」計算ソフト付。
研修費用。３０万円（税別）＋交通費。

※地主、関係業者への講演。２時間。費用１０万円（税別）＋交通費。

※最近各地よりご相談や地主さんとの交渉依頼が増えてきています。

※出張相談は、５万円（税別）＋交通費。

※電話相談無料。西京まで。

◆売建式コーポラティブ住宅事業は、売れ残りゼロの分譲事業◆
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◎コーポラティブ住宅とは、ユーザーが組合を創り住宅を建築す
るシステムです。
分譲マンションが主流ですが、戸建て注文住宅のケースもあり
ます。

１、純粋？コーポラティブとは、ユーザーが集まり土地探しから
行うものです。
しかし、これには時間がかかり過ぎる弊害がある。
全員が同意する土地はなかなか見つからない。
従って組合を創っても実現するケースは、稀の稀しかない。
これに対して当方がマニュアル化している「売建式コーポラ
ティブ住宅」は、通常の分譲住宅の方法を採用する。
以下にその詳細を記する。

２、売建式コーポラティブ住宅は、事業者が土地を提供する。

３、事業者は建物の概要を決める。
構造、工法、建物の外観、各戸当りの平均面積。建物の外観。
水回りの決定。
建物はスケルトンインフィル方式とする。
つまり、建物の立法体にのみとする。

４、原則内部は自由設計だが、大・小の参考プランと、そのプラ
ンにより販売仮価格を設定する。
（実際はその価格より１戸に付き平均３００万円アップする）

５、次にユーザーを募集する。
中途解約を見込んで、１０戸なら１５人ぐらい集める。
ユーザーの募集方法は通常の広告の他に、専門のネットで行う。
ほとんどの場合、ネットでユーザーが決まっている。

６、部屋割りは抽選とする。
マンションの場合は、上階が好まれ下の階から辞退者が出る
場合がある。
その場合、予備に応募した人に割振って行く。
このようにして全てのユーザーを決定する。

７、スケルトンなので、内部の間取り、部屋のデザインは自由で
あるから、４戸に一人、設計士、もしくはインテリアデザイ
ナーを担当に付ける。２か月間でこれを決定する。

８、本設計にかかり確認申請が下りてから建築に着手する。
後は通常の工程で竣工する。

９、住宅ローンの手続き。
これは、支援機構の団体ローンを事前に申請しておくか、
完工後建売住宅ローンのどちらかの方法で行う。
支援機構の場合は、ユーザーが決定した時点で申請する。

１０、価格清算。
仮価格より通常は１戸に付き３００万円ぐらい建築費が高
くなる。
この精算は現金で行うか、リフォームローンで行う。

１１、引き渡し後ユーザーは、住宅組合を結成する。
この前の工程で行う場合もある。
組合員は管理業務の事。共有部分の使用ルール。植栽。
エンブレムのデザイン。イベントの内容などを話し合い
決定して行く。
※この全ての手法と契約書とあらゆる規約書等を当方はマニュ
アル化して販売している。（A４判約４００頁）
事業収支概算計算ソフトも付いている。

★売価は５万５千円（税込み）商品到着時の代引きでお送りい
たします。
（約４００頁。カラー多数。事業概算収支計算ソフト付）
このマニュアルは、４，０００戸の実績を有する一級建築士
の大久保先生の監修で制作された。

★このマニュアル購入者は９５社。
研修参加企業は、約１００社。
その内三菱地所さんが、いち早くこの方式で販売さてた。
地所さんの通常の分譲なら１００戸以上だが、この方法だと
１０戸程度から分譲出来るからである。
つまり、手持ちの狭小地でも活用できる。

※ほとんどの場合、分譲マンションだが、戸建て住宅のコーポ
ラティブは手掛けられたのは、ミサワホームさんだけである。
累計は３００戸程度分譲されたが、担当子会社の社長が亡く
なられてから、この事業は、ほとんど行われていないようだ。
戸建なら非常に環境の良い住宅街が出来るのである。

※研修や一式のコンサルもお引き受けしている。
それらの費用について関心があればお問い合わせ。
全体の業務指導は、この売建式コーポラティブ住宅で４，０
００戸の実績を有する一級建築士の大久保先生。
ユーザー募集業務は当方が行います。

※この事業の社内研修費やコンサルタント費用については別途
お問い合わせください。
※お問い合わせは：西京まで。

★大胆な建築事業は成功している★
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※賃貸住宅事業は、銀行融資が厳しくなり苦戦している。
しかし、大胆な賃貸事業や注文住宅事業は成功する。

１、大阪のケース。
１室が９０?ある長屋（連棟式）このような大胆な長屋を
考える人は偉い。
普通は２０?前後である。直ぐに満室になった。

２、福島市の定期借地のアパート。５４戸。
敷地内に約５００?の広場がある。
ここに子供が遊べるような砂場やバーベキュウが出来るよ
うになっている。
家賃は周辺より５，０００円高いが、順番待ちとなっている。

３、賃貸とは違うが当方の取引先企業が松江市で土地面積１００坪。
住宅の延べ面積５０坪の定期借地権の分譲をした。
土地１００坪。建物５０坪の建売など大手もやらない。
この現場に１ヶ月で１万人の見学客を集めた。
分譲戸数。８戸。４社の地元建築会社の協力事業。
この現場に当方がユーザーを対象とする講演会に２回呼ばれた。
１万人も来場すると、その建築会社に建替えを依頼するユーザー
は相当数いたのは当然だろう。
この分の統計を取るのは難しい。

※以上３例は、全て地元の企業である。
普通のやり方では成功しない。
大胆な企画は成功する。