◆三澤千代治氏。特別ゲスト講演！
◎地元建築・不動産会社の上場プロジェクト企画。
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◆地元、建築・不動産ビジネスの成長戦略セミナー開催◆
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◎このセミナーは、少子高齢化・人口減少・着工数減時代にさらに成長
するための研修です。８社を上場し、８社の二部上場企業を買収した、
ミサワホームの創業者三澤千代治氏が特別ゲスト講師で参加いたします。

■開催日時：令和２年２月２７日（木）１３時１５分～１７時００まで。
開場１３時より。
■会　　場：ＪＲ浜松町駅徒歩３分。KDX浜松町センタービル6階Ｂ会議室
東京都港区浜松町１丁目２２−５ KDX浜松町センタービル6階
■参加費用：１名様。２万円（税込み）。多数の資料が付きます。
★３０名様限定企画。

◆セミナープログラム◆
１．１３時２０分。講師：三澤千代治氏。
ミサワホーム創業者。２００年住宅「ハビタ」代表。
ゼロエネルギー・スマート住宅の構成要素。新しいコンセプト住宅の
作り方。地元企業の上場の仕方。株主と資本を増やす意外な方法。

２．１４時３０分。講師。(株)Ｍ・Ｋプランニング。
新潟県戸建貸家ナンバーワン企業。代表　小寺誠氏。
年収３００万円代に特化した戸建て貸家累計２００戸。空室ゼロ。
売れ筋１３坪・１６坪。満室にする７つの仕組みとは？
１現場２戸～２２戸まで。平均１現場６戸。家賃月６万円～７万円。

３．１５時３０分。売上を拡大する営業戦略と展開法。
講師：建築・不動産ビジネスプロデューサー　西京　建一。
①売込み営業不要の建築が高額化する「推奨プラン付き宅地販売」の
仕組みと営業方法。平均３０００万円。最高９，０００万円の注文
住宅（山形）（芦屋２億円）。
宅地が無い場合は宅地販売企業と提携する。
当社会員例。年に６０戸から３００戸。１現場最大１００戸。
コツは現場の見せ方にあり。
②フラット３５が使える「賃貸住宅＋居宅」の併用住宅の商品化。
③紹介販売ルートの作り方。不動産業と士業ルート。簡単に作れます。
当社記録では神奈川８００社ルート。１社の最高紹介数。年２６戸。
松江市累計２００戸。
④年収５００万円以上の完全企画型、高級戸建貸家兼注文住宅。
ピン工法（金物フレーム）耐震性在来木造の１.５倍。
長期優良住宅認定対象。貸家の売れ筋は２０坪～２４坪まで。
例、名古屋２２坪家賃月１４万円。２４坪１８万円。那覇２２坪家
賃１２万円。２７坪～３５坪は註文住宅として。３０坪１,３５０万
円で販売。青森・福島。
⑤西京式。定期借地住宅の仕組み。独自の手法です。
従来の定借の仕組みは地代遅れ。
注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・医院建築・西京が手掛けた
現場数は全国で約１５０ヶ所。
地主が喜ぶ一時金と区分建物交換。一時金で戸建貸家交換の仕組み。
地主は土地を貸すだけで建物がタダで手に入る。
⑥リースバック方式急成長。自宅を売り家賃を払う。
高齢者の老後資金を確保。

◆終了。１７時００。後１８時まで質疑応答。
■セミナ―お申込みの方はＦＡＸで。０３－６４２１－６４４５まで。
◆主催：「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」
一社）日本土地活用事業普及促進機構。
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※お申込みの方は下記にご記入ください。
このセミナー申込みます。
１名様２万円（税込み）参加者数：　　名。
社名
住所〒
代表者名
参加者の所属、
役職
電話
ＦＡＸ
Ｅメール
緊急の携帯電話。
※お申込みの方に「受講証」「会場案内図」「請求書」をお送りいたします。
セミナーの５日前までにお振込みください。

西京式 ■建築・不動産ビジネスプロデューサー養成講座ご案内■
社内研修のお薦め。
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◎このプロデユーサーとは、建築事業、不動産事業の受注、販売する業務
を企画し、設計・工事・不動産業、士業の協力の元に、事業を完結させ
るまでの一連の推進業務を担当いたします。

■開催日時：打合せの上決定。時間５時間。
■会　　場：貴社会議室。
■受 講 費：３０万円（税別）＋交通費。
（下記の多数の実務資料付。この資料のみで数十万円の価値があります。）
■受講者数：自由。約３０名様まで。
■講　　師：西京　建一。

◆全国何処でも誰にでも出来る事業アイテム◆
☆ベーシック・コース。コア（核）事業編☆
Ⅰ）注文住宅が自然に高額化する「推奨プラン付き宅地販売」事業。
★現場工夫とチラシがキメ手。
◎この手法は大手メーカーも知らない手法です。
ちょっとした現場工夫で申込みが何倍にもなります。１宅地から可能。
申込みが多ければ宅地を斡旋いたします。
また土地が無ければ宅地販売の企業と提携します。
※当社例。１３宅地。申込み８倍。
最大は１００宅地全て、建築推奨プランで完売（山形）１番高額化し
利益がでるのは「推奨プラン付き宅地販売」です。
営業担当者ゼロで契約担当と設計士のみで出来ます。
この効果は建売と違って建築費が高額になります。
また、これにより周辺の建替え事業も高額化します。
※１戸の周辺で２ヶ月間に１２戸の建替えを受注しました。
（愛知県・岡崎市）

Ⅱ）戸建貸家の受注と投資家への販売。
★年収の違いによるグレードがキメ手。
◎当社、取引先例では、２００戸～４００戸建築されています。
（新潟・埼玉では年に６０戸受注）
当社の営業指導で埼玉では女性１人営業で年６０戸受注しています。
この戸建貸家は年収３００万～４００万円は家賃月６万～７万円。
１３坪～１６坪がメインです。５００万円以上は、家賃９万円～。
デザイン戸建ピン工法（耐震性在来の１.５倍）で建築しています。
２０坪～３５坪まで。
※当社例。那覇市２２坪。家賃１２万円。名古屋市２４坪家賃１８万円。
戸建貸家は全賃貸住宅の建築戸数の１％～３％しか建築されていません。
アパマン居住者の７０％は戸建住宅に住み替えたいと考えています。
戸建貸家の空室率は０％です。地主さんの他に投資家に販売できます。
香川では１４戸。岡山では７戸は投資家が建築されたものです。

Ⅲ）「西京式」地元企業の定借住宅事業。
★全国何処でもユーザーの年収が５００万円以上！
◎宅地価格坪１０万円以上なら全国何処でも可能です。
今までの大手メーカーのやり方は時代遅れになっています。
西京式は「設定・転売方式」従来の保証金はやっていません。
保証金は返還義務があり、相続税がかかります。返還請求権の登記も
必要です。一時金は権利金と敷金の組み合せです。
※例。山形累計２００戸。建築最高額９，０００万円。２億円。（芦屋）。
松江。累計３００戸。定借分譲住宅８戸（土地１００坪。建築面積５０
坪。分譲価格２，２００万円～３３００万円）
１ヶ月のキャンペーンで現場に１万人集客しました。
販売は地元不動産業。建築は地元工務店８社が協力。（１工務店１戸担当）
定借のユーザーは年収５００万円～１，５００万円がボリュームゾーンです。
顧客属性表をお見せいたします。
権利金と建物を「交換」する手法もあります。
当社では、定借で住宅・分譲住宅・分譲マンション・戸建貸家・クリニ
ックを事業化しました。当方の手掛けた現場数は、約１５０ヶ所です。

Ⅳ）全国で３０社採用のお客様紹介システムの導入。
★毎月ペラ１枚の情報誌を送るのがキメ手。
◎建築見込み客の組織化・地主・家主・士業・不動産業・金融機関等を
組織化します。紹介客をプールする仕組みのです。
この仕組みの成功例と失敗例。

■他に、「新しい家賃保証の仕組み」「売建て式コーポラティブ住宅事業」
「定期借家権の商品化」等も手掛けています。

■主催者：「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」
一社）日本土地活用事業普及振興機構。
E-mail： info@property-art.co.jp

■この研修のお申込みは以下ご記入ください。
社名・代表者名・ご担当者名、所属部署・ＴＥＬ・ＦＡＸ・メール。

■費用は前払いとなります。３０万円＋消費税＋交通費。

■資料原本を各１通お送りいたしますので、受講者分コピーしてください。

◎建築業は不動産業の人脈や土地情報が必要になる。
不動産業は、建築に関係しないと儲からない。
両者は不即不離の関係にある。
以下の事例は全て当社が関係してきたものである。

１、横浜市の建築業は不動産業とタイアップして、
主に注文住宅の紹介受注を目的としたものである。
協力業者８００社。紹介トップ店は年２6戸受注。

２、山形市。不動産業１２０社と提携。
主に定期借地住宅の土地紹介。建築平均額３００
０万円。最高額９，０００万円。
クリニック３ヶ所。現場の建築費１.５億円
（診療所。医師自宅・調剤薬局。敷地３００坪）

３、埼玉。戸建貸家年６０戸。紹介３０戸。
直営業３０戸（営業は女性１人のみ）８０社と提携。

４、東京武蔵野市の不動産会社。１０社の建築会社と提携。

５、4,浜松の不動産会社。３社の建築会社提携。
アパート多数。注文住宅紹介。

６、松江不動産会社。定借住宅約２００戸。地主より住宅。
建築は８社の地元企業に発注。敷地面積１００坪。
建築延べ面積５０坪。

７、岐阜市。定借分譲マンション。累計２００戸。
土地は提携不動産からの紹介。
※紹介報酬４％～最大１０％（建築費本体価格）

８、相続対策による土地売却。代理もしくは専任。
建築売買契約には自ら手掛ければ利益は２５％以上。
外注の紹介は上記６、の通り。

９、愛知。建築条件付宅地売買。１２０社の不動産業と提携。
年間の販売宅地約６０戸分。

★当社がこれまで当社企画でコラボしてきた地域★
山形市。福島市・仙台市・新潟市・埼玉３社。東京２社。
浜松・西三河・東三河・名古屋市・岐阜・四日市・大阪
市３社。松江市・那覇市等。　約３０カ所において。

★この仕組みは簡単に出来ますが、要所要所にコツがあり、
他社の物真似をしても成功しません。
そこには、当社の豊富な実務経験のノウハウが必要になります。

★提携の仕方と契約の仕方と契約書の作り方を教えます★

１、講師出張コンサル費。
１０万円（税別）＋交通費等の実費。時間約３時間。
多数の実例資料と提携契約書提供いたします。

★最近の相談例から。「建築条件付宅地販売」の問題点★
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◎先日、東北の建築会社からの相談があった。
この企業は建設会社の資格のみで、建築条件付宅地販売の
チラシ広告を出した。
多分、不動産会社からの宅建協会への密告があったのだろう。
協会から宅建業法違反の指摘を受けた。
基礎的なことであるが、法律を知らないと違法行為をしてしまう。
あらためて、法的条件を指摘しておこう。

１、建築条件をつけられる条件。宅地販売だから、
宅建免許が必要になる。東北の企業はそれを知らなかった。
また、宅建免許のみでなく建設免許が自社もしくは１００％
子会社にそれが無いと出来ない。詰まり両免許が必要になる。
次に両免許がない場合のやり方を述べる。

２、建設免許のみの場合。
宅地販売を知り合いの不動産会社に販売代理を委託する。
建築は条件付とできないから（代理店に建設免許があれば条件
付に出来る）「推奨プラン」とする。
強制条件ではない、「お願い」である。

３、宅建免許だけなら、建築条件はつけられないので、売建て売買
契約にする。分譲住宅にしてしまうのである。
「請負契約」は条も長く複雑なものになる。
「売買契約」にすれば、売買契約書と需要事項説明書のみで足りる。
簡単である。
ある建築会社は、請負であるが、ユーザーの家具も組み込んだ売買
契約にしている。
基礎的なことを知らないと、法的トラブルに巻き込まれる。
宅建業法違反も１度や２度なら注意処分で済むが、繰り返すと聴聞
会への呼び出しがあり、罰金等の重い処分を受けることになる。

※以上の建築条件のことは法律の何処にも書いていない。
建設省（現、国土交通省の通達である。）

※建築条件付宅地販売は、高額の注文住宅を受注する最適の手法です。
山形市では１棟の建築費が９，０００万円。芦屋では２億円。

※この申込みを多くする方法があります。
チヨットしたコツがあります。
普通のやり方では多数の申込みは取れません。
当方の取引先では年６０戸～３００戸販売されています。

※この手法を社員研修で教えます。時間は２時間程度。
講師西京の出張コンサル費用は税別１０万円＋交通費です。

★建築・不動産ビジネスプロデユーサーの仕事。実例①★
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◎近く「建築・不動産ビジネスプロデユーサー養成講座」を開講するので、
この仕事とは具体的に何をするのか？について、僕の扱った事例を紹介
してみよう。

１、当方の研修を受けた北陸の不動産業者さんより電話があった。
相続した農地を定期借地権で貸地したいとう地主がいるので、今後の
進め方の相談があった。

２、その対象地の近くの宅地評価額を調べ、当方において、地主さんにた
いする「企画提案書」＆「地代・一時金・固都税・相続税評価額」の
計算書を作成する。
同時に、地主と不動産業間の「定期借地権マスタリース契約書」を当
方で作成する。
借地期間は６０年。対象地は６００坪。宅地価格は坪１５万円くらい。

３、当方が北陸に出張する。人口３万人の小さな町である。
地主さんとお会いし、契約書の詳細を説明し、調印する。
次に、工事業者とお会いし、工事見積もりと農転の依頼をする。
司法書士の先生に登記の方法を説明する。

４、工事業者の見積後、分筆は５宅地。１宅地６０坪とする。
造成工事捻出のために隣接の５宅地を販売することにした。

５、事業主が不動産業で建築が出来ないから、建築業者５社をあつめ、建
築プランの依頼をする。
１業者につき２プラン。このプランの看板を作ってもらうよう依頼。

※ここまでの作業の当方の仕事は延べ３日間。うち現地出張２日間。
※さて、ここまでが基礎作業である。
造成工事完了後「推奨プラン付き宅地販売」の準備にかかる。工事から
３ヶ月後。

６、販売の為には、広告の準備やユーザーとの契約業務等、種々の作業が
ある。

７、工事終了近く、事業主である不動産屋さんに電話する。
意外な答えが返ってきた。「西京さん、販売の作業を頼もうと思って
いたら、地元新聞に、北陸初の定借住宅。という囲み記事が出ました。
それでお客様が５区画とも建築するお客様が決まってしまったんです
よ。おまけに販売土地５宅地の買主まで決まりました」こんなに簡単
に決まって少し拍子抜けがしたが、広告もしないで売れたからお目出
度いことだ。こちらの業務と報酬は減ってしまったが。

★さて、これが様々な副次効果をもたらした。
同じ地主さんが、別の場所で、定借で貸したい。
また近所の農家３人が、うちも定借やってほしいと言う依頼が来たので
ある。

★事業主（不動産業）としての利益。
１、５宅地の土地売買手数料。（専任仲介）

２、建物利益の取り方は、次のいずれかによる。
①不動産業者が、建築確認をとり「建て物売買契約」とする。
利益は建築費の２５％前後。
この場合平均建築費１戸２，５００万円×５戸＝１２，５００万円×
２５％＝３，１２５万円。
②建築費バックマージン。１２，５００万円×６％＝７５０万円。
③建築業者からのバックマージン。この金額は、建築費の４％～６％。

※以上でお分かりのように、確認後の「売り建て方式」にした方が、利益
が大きい。定借が可能であるのは宅地価格坪１０万円～可能。

※定借で事業化出来る物。
注文住宅・建築条件付・分譲住宅・分譲マンション・賃貸マンション・
戸建貸家・クリニック・医院併用住宅。サ高住。等。

★当方が講師の１日研修費。５時間程度。
費用３０万円（税別）＋交通費。３００頁のテキストや豊富な資料が
つきます。原本をコピーしてご使用ください。