アパマンは空家戸数が実質２０?４５％になっている。「借り上げ・家賃保証会社」の統計上の空室は外部には分からない。戸建貸家の供給戸数は賃貸住宅の１％しかない。当社は全国で約３０社の戸建貸家事業をコンサルしているがほとんどが建築中に入居者が決まってしまう。さて、当社の一式コンサルの内容である。

１、見込み客の創り方。

２、プレゼンテーションの手法。営業方法。

３、紹介ルートの創り方。

４、戸建貸家のプラン創り。

５、賃貸住宅受注、営業促進マニュアルの提供。

６、収支予測計算書の創り方。家賃設定の方法。

７、社員研修。６時間。

８、営業同行。営業代行。（希望企業のみのオプション）別途費用。

以上、一式で２００万円（税別）＋交通費等の実費。

※スタッフ構成は営業１名（未経験の女性可）設計１名。補助１名。

※ただし、当社主宰の（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業になると費用は１５０万円（税別）の３割引価格となる。

入会費用。税別５万円。年会費税別２４万円。入会に全額前払い。

※電話事前相談。無料。

※事前説明に貴社訪問相談。１回に付税別５万円＋交通費等の実費。

時間は午後１時から５時くらいまで。

※この種のフランチャイズに加盟すると加盟費が６００万円。月会費が１０万円かかります。

初めにお断りしておく。戸建貸家は女性の方が向いている。

営業は未経験でも良い。ただし、地主と面談するのぼが苦痛な人は向いていない。

当方の営業指導先では営業体験のない女性が年６０戸受注。３年連続だからマグレではない。営業は彼女一人。スタッフに女性の設計者。補助の女性一人の３人構成である。

特殊なプレゼンテーションの方法と、特殊な紹介ルートを作っている（当社ではこの仕組みを「パートナーシップ倶楽部」とか「資産活用倶楽部」と称している）

地主は家にいるから訪問は昼にできる。女性だから歓迎される。

残業も少ない。主婦でも出来る。

普通の男性営業なら年１０戸前後である。

１現場に２戸?１０戸建築される。平均で４戸くらいである。

この内、紹介営業は年２０戸前後である。

緻密な見込み客の創り方と営業手法が鍵である。

アパマンは空室が多くなっている。「借り上げ、家賃保証」も当てにならない。

戸建貸家の場合、完成前に入居者が決まる。これまで入居者に困ったことがない。

坪数は２０坪?２４坪が戸建貸家の売れ筋である。

一式コンサルお引き受けいたします。

とりあえず社員研修をお薦めする。６時間。費用は資料込みで３０万円（税別）＋交通費等の実費となる。全国で戸建貸家事業、約３０社の営業指導、研修、営業代行を当社は行っている。プラン造り・事業収支計算から営業促進まで。

土地活用コンサルタントに必要な能力とは、法律知識、税務知識、不動産実務、建築実務は常識の範囲内。

最も必要な能力とは、創造力、想像力。それにチャレンジ能力である。

ゆえに、土地活用コンサルはアートであり、

アートとは芸術であり、技術である。

★「借り上げ、家賃保証の」問題の解決★
──────────n◎現在、社会問題になっているアパートや賃貸マンションの
「借り上げ、家賃保証」の問題点は、「家賃額を保証」する
ものではなく、保証率を保証するものに過ぎない。
例えば年間の家賃が１,０００万円とすると９０％保証で
９００万円の保証。８０％保証で８００万円。保証期間は
２年?１０年。
ところが借り上げ業者は空室が多くなるとオーナーに対し
て家賃を引き下げるよう要求してくる。
これに応じないと保証を打ち切るという意味である。
僕の知るケースでは半年も経たないのに、家賃を３割引き
下げするよう要求されたオーナーもいる。
これは違法ではないか？　と疑問を持たれるかも知れない
が合法である。
何故なら、借家法では「家賃増減請求権」が双方にあるから
保証期間に関らず、借り上げ業者はいつでも家賃引き下げ
要求ができるのである。裁判になってもオーナーが負ける。
裁判所の判断は「経済動向や周辺家賃相場によって、それは
仕方ないと判断する。
空室が５０以上になりとオーナーは建築ローンを支払えなく
なり破産して土地も建物もなくしてしまう。
統計空室率の平均は１３％となっているが、実際は２０％
?４５％ぐらいある。
統計のマジックで借り上げ業者と契約したら統計上は満室と
なる。
従って実際の空室がどれくらいあるかは、借り上げ業者以外
分からないのである。

★この問題はＮＨＫの特集番組でも埼玉県本庄市のアパマンの
空室率が４５％になっていると報道され、日経新聞でも
「アパートのオーナーが泣いている」という記事が出た。
いずれも「借り上げ、家賃保証」が問題の根幹にあると指摘
している。

★当社は、この問題を解決するために、全く新しい
「借り上げ、家賃保証」システムを創っている。
この骨子は、最低オーナーが破産しない家賃額を「最低保証」
するというものである。
余剰家賃が出ればオーナーに８０％還元。
借り上げ業者が２０％の配当を得る。

★このための「借り上げ原賃貸契約書」「転賃貸契約書」
「重要事項説明書」を作成している。
残念ながら、まだ２社しか採用されていない。
この「最低保証」で勝負すれば、通常の「借り上げ、家賃保証会社」
に勝てる。

★この社員研修は２５万円（税別）＋交通費等の実費。
時間は４時間程度。
この研修には、上記の３点の書式を提供する。

★この講師出前事前相談は１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。
時間は午後１時から５時まで。

★電話相談無料。
西京まで。（携帯：080-1154-6353）

★県下、商圏、地域でオンリーワン企業になるお手伝い★
──────────────
◎当社は創業以来３０年になるが、当社がコンサルしたり、
企画プロデユースする目的は、地元の建築業者さん及び不動
産業者さんを県下、商圏（３０万人?５０万人）地域でオン
リーワン企業になっていただくのが、その目的である。
それではどういう形態のオンリーワン企業になるかについて
事例をご紹介しよう。
この事例は、当社研究会会員企業および取引先企業の事例に
限定したものである。
ここでは大手企業から依頼された事例は除外する。

１、注文住宅の受注でオンリーワンになったケース。
山県市の企業。年間３００戸。山梨県の企業。年間１５０戸。
三重県の企業３００戸。これは年間の着工数である。
２、建築条件付宅地販売。年約３０億円。東三河。
３、分譲住宅でオンリーワン企業になったケース。
大阪府年間売上約２５０億円。山形市約２００戸。（福島含む）
４、中古住宅の再生販売。年４０戸。松本市。
５、戸建貸家受注でオンリーワン企業になったケース。
埼玉県累計２００戸。徳島県累計４００戸。埼玉のケース
では営業経験のない女性が一人で年６０戸受注している。
６、アパート、賃貸マンションでオンリーワン企業になったケース。
埼玉県年３００億円。神奈川県年７０億円。大阪府年３００億円。
名古屋市年１００億円。
７、不動産売買。年５００件。和歌山市。(ジャスダック上場企業）
８、定期借地権活用事業でナンバーワン企業になったケース。
1）定借による注文住宅。
山形市累計２００戸。３,５００万円?９,０００万円。
浜松市累計１,０００戸。西三河累計１,０００戸。
浜松と西三河の土地管理手数料は年１,０００万円になっている。
松江市累計２００戸。事業主は地元不動産企業である。
2）定借による建売住宅。
横浜市累計５００戸。分譲価格平均４，０００万円。この企業の
本業は損害保険の会社である。
3）定借による分譲マンション。岐阜市。累計２００戸。
◎この他にサ高住でナンバーワン企業のケースもあるが累計
では１００棟以下である。定借による賃貸マンション。累計４棟。
建築費総額１３億円の企業も静岡にあるが類似企業がないので１３
億円でも日本ナンバーワンと言える。
また、建て替え注文住宅でオンリーワン企業になる手法もアドバイ
スいたします、
※オンリーワン企業になるメリットは
1）紹介件数が多くなる。
2）情報が集中する。
例えば山形では定借注文住宅で県下ナンバーワンだが、山形にお
ける大手企業は、現在もゼロ件である。
※オンリーワン企業になるご相談承ります。
貴社に代表の西京建一がお伺いします。
１回の相談料５万円（税別）＋交通費等の実費。
時間は午後１時から５時頃まで。
※電話相談無料。
西京まで。（携帯：080-1154-6353）