◎コロナでリアルな研修が出来ないので、当社のビデオ研修を
お薦めする。
１．賃貸住宅受注のためのビデオ。ＤＶＤ、２巻。
タイトル：賃貸住宅経営は土地活用の王道。
税制上のメリットなど全て解説。
ある大手メーカも新人の営業マンに地主訪問の際に持参し
ている。
当方のビデオはコピー自由にしている。
５０分２巻。定価３６，０００円。税込み。

２．定期借地権土地受託のためのビデオ。ＤＶＤ、２巻。
タイトル：定期借地権の驚くべきメリット。
地主説得のためのビデオ。
地代収入。一時金収入。固定資産税、相続税軽減。
このビデオをご覧になった地主さんより ９００坪の土地
を受託。１３戸数の注文住宅を建築、販売した。
定価３６，０００円。税込み。

３．定期借地権戦略ビデオ。ＤＶＤ、２巻。
定価借地権住宅で大成功した東北企業の実例。
３，５００万円から１億５，０００万円の住宅を約２５０
棟建築。県下ナンバーワンビルダーになられた。
この企業のビジネススキームや建築物を紹介。
定価３６，０００円。税込み。

★代引きでお送りいたします。代引き手数料と送料は無料。

★ご注文の方は、社名、住所、担当者名、電話、ファックス。
等ご記入の上ご注文下さい。
商品の性格上返品は出来ません。

★制作発売元。プロパティアート株式会社。
担当者：西京建一。
ＦＡＸ：０３－６４２１－６４４５

☆ＦＡＸでお申し込み下さい。

◎当方は、かねてより「賃貸＆住宅併用住宅」を推奨してきた。
近年、この事業に特化した企業の成長が著しい。

★郊外住宅地での併用住宅★
横浜市の「フロンティアハウス」は年収４００万円から買え
る併用住宅事業が伸びている。
土地を含めた投資額が約５，０００万円。
プランに共通するのは、１階がオーナーの自宅。２階がアパ
ート２戸、が基準タイプである。
賃貸部分が全床面積の２分の１以下であれば、土地の固定資
産税が６分の１になる。
住宅ローンがアパートローンよりはるかに安い。
多分１.３％以内である。
因みにフラット３５の併用住宅ローンは、自宅＋事務所若し
くは店舗に限られるので、このローンは、民間の金融機関に
限られる。
特に、地銀、信用金庫が積極的である。
お客のイメージとしては以下である。

１、自宅の建替えに併用住宅を建築する。
２、庭先空地が３０坪以上あれば併用住宅を考える。
３、年収４００万円以上のサラリーマンが、土地と建物投資する。
総額の平均は４，０００万円前後となろう。

◎土地を定期借地にすれば利回りは３％程度高くなるが、これに
は金融機関のローンが付かない。
故に現金客の富裕層か利益を出している企業に限られる。
これまで定期借地の投資用マンションを販売してきたが、購入
客は医者か中小企業の社長であった。
定期借地ではサラリーマンさんにはローンが付かない。

◎東京の下町には、併用住宅が多い。
１階がオーナーの住居で２階がアパートになっている。
自宅が３０坪なら７坪のアパートが３戸。
自宅が２０坪なら７坪のアパートが２戸。

★都市部での併用住宅★
◎都市部ではＲＣ、ＳＲＣによる併用住宅への建て替えが盛ん
になっている。
３階建て～６階建て。１階店舗。２階から賃貸。最上階が地
主の自宅がパターンである。
東京では、へーベルハウスが、断トツに受注している。

◎この併用住宅のメリッイトは、賃貸部分の家賃で全体のロー
ン返済が可能になる。
さらに屋根にソーラパネルを載せれば売電収益も見込まれる。
プランに必備は、ネット環境を整えること。
バスルームは広くする。ペット対応の材を用いる。
場合によっては、監視カメラを設置する。

★注意点は、オーナーと入居者のプライバシーに配慮する。
アパートでは外階段になり、３階建以上は内階段になる。
当然外階段になる。宅配ボックスも望まれる。
また各階の床防音にも配慮すべきであろう。

★集客はリアルとバーチャルになる。
特に最近は、ネットの集客やＢＲによる集客方法も出て来
ている。

１、賃貸マンションの空室が増えている。
２、家賃保証は、引き下げられて行く。
３、テレワークの増加により床面積を拡大する傾向がある。
４、賃貸マンション建築の融資条件が厳しくなっている。
５、来年度の着工数は、約１８％減と推定される。
◎さて、上記の現状と傾向を含めて、今後どのような対策を
取ればいいのかを提案する。
１、サブリースから「経営代行方式」への転換。

２、区分建物の表示登記をして、空室は「定期借地権分譲マ
ンション」にして販売する。
当方は、小田原市と横浜市で、計１５戸を定期にして完
売した。

３、空室分を賃貸にして、投資用不動産で販売する。
グロス利回りが７％以上あると売れる。
医師のような富裕層であれば現金で１億円以上購入される。

４、環境と共有部分を配慮した設計にする。

５、１階にクリニック、コンビニ、商業店舗を誘致する。

６、定期借地権賃貸マンションであれば、利回りがアップする
ので、入居者を入れてから投資用として販売する。

◎戸建貸家の人気は高い。
その理由は、アパートと違ってプライバシーが守られること。
庭があるから子育てや園芸、ペット飼育に向いていることに
ある。
さらに近年はネット環境が整備されており、監視カメラによ
る防犯効果が高いことにある。
周辺のアパートより、家賃が２割、３割高くとも満室になっ
ている。
高級車を所有する入居者も多い。

さて、この戸建貸家事業を進める場合、先ず、地主に提案
する。
グロス利回りは７％～１５％程度である。
木造であるから建築原価を回収できるのが１０年～１５年。
ＲＣであれば２５年かかる。
５０坪の敷地に２棟建築できる。駐車場は２台分取れる。

さて、地主に提案するが建築ローンが付かない場合がある。
金融機関は物件評価よりも返済能力を重視する。
従って富裕層か黒字企業であれば喜んで融資する。
地主にローンが付かない場合は、次の手として、２４条の定
期借地で土地を貸すように促す。
これには特約を付ける。３０年後に建物を入居者付きで無償
譲渡する。
更地に戻してほしいと言えば更地にする。
また満室になった戸建貸家を地主が買い取りたいと言えば、
年数別の売買価格を設定して地主に売却しても良い。
この方式で、当方は丸亀市で２棟。岡山市で７戸建築した。
丸亀の場合は、当初５年間は建築会社が経営し、５年後投資
家に現金で売却した。
５年分の家賃を差し引いて金額が売却額である。
岡山市はガソリンスタンド跡地で、ここに７棟の戸建て貸家
を建築した。
経営は建築会社である。
企業も売却益だけでは、資産形成できない。
企業もキャピタルゲインからインカムゲインを重視するよう
になってくる。
我々は、これまで地主だけを対象にしてきたが、これからは、
資産形成を考える企業に戸建貸家経営を薦めた方が良い。
丸亀市の２棟がサンプルになり、近くの水産会社が戸建貸家
を１２棟建築された。
貸家の売れ筋は、２階建て２０坪タイプ～２４坪タイプである。
２７坪以上は、一般住宅として販売されている。
当方のソフトを導入された、福島市の会社と青森の建築会社で
ある。
当方のソフトは、ピン工法（耐震性在来未来木造の１.５倍）
２０坪～３５坪までのデザインプラン数は１５プランある。
各プランの明細工事見積もりと仕様書はソフトになっている。
他に、平面図・立面図・側面図。内装仕上げ見本がソフトに
含まれている。
採用企業は、全国で３０社（青森から沖縄まで）

◎貴社で工事できない場合は、当方と提携する企業が、部材の
提供と工事施工一式をお引き受けする。（但し離島は除く）
建築費だけ稼ぐのは時代遅れである。
どんな不況になっても生き残れるように、自社が経営される強
い財務体質を作るべきであると思う。

◎一式の電話相談は無料。西京まで。

■このビジネスの進め方について社内研修を承ります。
時間３時間程度。費用７万円（税別）＋交通費。
会員企業様研修費３万円（税別）＋交通費。
テキストや事例を添付。●講師：西京　建一。

■以下は、別料金となります。
1）収支計算ソフト。３種類。
土地所有者用。土地購入用。定期借地権用（２４条）
2）契約書関係書類。
3）戸建貸家一式ソフト。デザインプラン５種。
間取プラン。２０坪～３５坪まで１５プラン．
平面図・立面図・側面図。内装仕上げ見本。
仕様と工事明細見積ソフト（全７００頁分）

※ソフトは耐震性が在来木造１.５倍のピン工法になっておりま
すが、在来軸組工法にも使えます。

※各、費用については、別途見積にてご相談。

◎賃貸と住宅併用住宅においては都市部と郊外では事業の展開が
異なる。

１、郊外事業。東京に良くあるタイプである。
１階が家主の住宅。２階がアパート。
住居部分が全面積の５０％以上であれば、土地の固定資産税
が６分の１に軽減される。
モデルケースを考えれば、１階の床面積が３０坪。
２階が７坪のアパート４戸とする。
東京の家賃は５万円～７万円。木造の建築単価は坪５５万円
前後。

２、都市部での併用住宅。
店舗を営んでいるオーナーは、１階が店舗。２階が賃貸マン
ション。３階がオーナーの自宅が多い。
この分野では、アサヒへーベルが断トツの業績で、へーベル
が１０戸とすれば、パナホームが３戸。積水が２戸の割合で
建て替えられている。
いずれも鉄骨パネル建築物である。

ここで、ローンの問題だが、フラット３５は、自宅に隣接する店
舗や事務所であれば融資するが、賃貸併用住宅には融資しない。
都銀・地銀・信用金庫は融資する。
郊外の企業は、アパート併用住宅に力を入れるべきであり、都市
部は併用住宅の建替えに力をいれるべきである。

へーベルが、都市部で独占的になってきている。
１戸建築が出たら周辺の店舗事業者に集中的に営業をかける。
建築中と竣工後の現場見学会に力を入れている。
推定では、へーベルもパナホームも積水ハウスも建築本体単価は、
坪８０万円～１００万円であろう。