１、取引地価？
２、公示地価。全国４千か所で調査。
３、市町村の基準地価。
４、路線価。
５、固定資産税評価額。
◎さて、今回はコロナ感染前の調査だから公示地価は上昇している。

コロナで観光客が激減しているので、次の公示地価は下落する。

相続税評価額は、通常路線価で計算するが、裁判で取り引き価格で評価され、相続税

ゼロ円で申告したが、相続税が２億円程度追徴課税された最近の事例もある。

どうも国税は長期保有の場合は、路線価で計算するが、そうでない場合は、売買価格

を相続税評価額と考えているみたいである。

申告を担当する税理士さんは、要注意である。

場合によっては、納税者から損害賠償を求められる。

実際、税理士さんに対する損害賠償請求裁判が多くなっている。

◎企業は現金収入と資産を保有するために戸建貸家を建築します。

当方例では、岡山で７戸。丸亀市で１２戸。

土地は買うより２４条の定期借地権で借ります。

岡山はガソリンスタンド跡地。丸亀は休耕田（５条申請）３０年後、入居者付きで地

主さんに建物を無償譲渡します。

更地で戻すより地主さんに家賃が入ります。

丸亀市の場合、２０坪。新築家賃月８万円ですが３０年後５万円に下がっても、タダ

で貰った貸家ですから儲かります。

土地を買うより、定期借地にしたほうが、利回りは３％以上上昇します。

ただし、この建築資金の融資はサラリーマンさんには融資しません。

あくまで企業の信用力による融資となります。

丸亀では、別の２戸の戸建て貸家を売却しました。

利回りは年１２％。売買代金は２戸で１４００万円。

自営業の方が現金で買われました。

従来は、地主さんが相手のビジネスでしたが、このように企業に投資不動産として展

開した方が大きなビジネスになります。
※この戸建貸家は、当方の設計ソフトによるものです。

２０坪～３５坪まで１５プランあります。

耐震性１.５倍のピン工法。建築原価坪３０万円前後。売価５０万～。

外観・内装仕上げ・プラン図。１５プランの工事費明細見積ソフト付き。

永久リース費１００万円（税別）営業研修付き。収支計算ソフト付き。

賃貸住宅経営マニュアル進呈（９０頁）

※当社会員企業は３割引きの７０万円。

※全国で３０社様採用済み。

貸家は２０坪～２４坪までが主流。

２７坪から３５坪は註文住宅として（特に青森・福島）。

◎近年、新しいビジネスモデルが出てきている。
１、リースバック方式。
高齢者は年金だけでは現金が不足する。

これは、そういった高齢者のニーズに対応したものである。

そのスキームは以下の通り。

①住まいを事業者に売却する。

②売却してから賃貸で住み続ける。

家賃は売却額の年８％程度。１，０００万円で売却したら月８万円。

年９６万円となる。

③賃貸の契約は、「終身契約」とするか「再契約可能定期借家契約」とする。

④この期間が経過したら事業者は売却する。
※問題点。

最終的には売却するが、リフォーム費用がかかるから、それから逆算した金額が

買い取り価格になる。
※長期間入居すれば売買代金以上の家賃を支払うことになる。

その場合は年金を充当することになる。
※この仕組みを事業者側から見れば、初めの買い取り額の査定が重要になる。

事業者は８％の家賃収入を得るから、収益性からみてもメリットがある。

２、賃貸から所有権に転換方式。
①賃貸入居後、約２０年経過後に賃貸人に所有権を与える。

これまで賃借り人は、永久に家賃を支払うが、この仕組みは２０年後に賃貸人

に所有権にチェンジするから賃貸人にメリットがある画期的仕組みと言える。

この場合、初めの持ち主は、建築元金の回収に何年かかるかである。

木造であるなら１０年～１５年で回収できる。

しかしＲＣなら２５年以上かかるから、ＲＣなら３０年後に所有権を移転する

ことになる。

今のところ、事業者は木造に限定していると言える。
３、住宅の月賦販売。

これは昭和２０年～大ブームになったが、住宅ローンの普及により１２０社あっ

た月賦住宅の会社は全滅してしまった。

だからここで言う月賦住宅とは、積立制ではない。

頭金を２分の１くらいにして残存額を月賦払いにするものである。

毎月の支払額は、年収の２０％前後にすべきだろう。
当方は、昨年取り先の依頼で、この月賦住宅の契約書（公正証書）を作成した。

この場合は、お客様が住宅ローンが通らなかった人である。
※このように住宅余りの現状で、さらに建築や不動産売買を増やしていくためには、

様々な新しいビジネスモデルを創って行く必要性がある。