★デザイン戸建貸家事業の可能性★
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※当社の戸建て貸家セールスシステムは青森から沖縄まで３０社様採用済み。
メリット。
１、空室がない。
その理由は、賃貸住宅年間着工数４５万戸のうち、戸建て貸家は
都道府県別に異なるが０.５％から１.５％程度しか供給されていない。
つまり品不足。
アパマン等の共同住宅に住んでいる人の７０％は、将来戸建住宅に
住み替えたいと考えている。
アパマンにはプライバシーが無い、騒音問題が解決できない。
子育ての庭がない。駐車スペースがない。
これらの問題はすべて戸建て貸家で解決できます。

２、利回りが良い。
建築費が坪４０万円?と、低額であるから利回りが良い。
都市部では１２％?２０％。地方では８％?１４％程度。
昨年の沖縄県那覇市のケースでは当方のシステム採用後１ヶ月で２棟
受注。家賃月１２万円。利回りは年１２％であった。
原価回収は約７年である。
戸建貸家の売れ筋は２階建て３ＫＤＫ延べ２０坪?２４坪である。
実行予算は在来木造で坪２５万円前後。
当方の耐震性１.５倍のピン工法で坪２７万円前後。
現在大手の戸建て貸家ＦＣは、累計３,０００戸位だが１社当たりの
累計では１５戸程度である。
当社例では営業経験のない女性が年６０戸３年連続受注されている。
これは、もちろん当社指導による独自のセールスシステムを採用され
ているからである。

★当社の戸建て貸家セールスシステムの概要★
１、永久リース品。戸建て貸家事業化・商品化ソフト一式永久リース。
これで戸建貸家の商品化の全てが分かります。
デザイン・プラン・実行予算・販売価格等・利回り・見積もり・販売
方法等一式指導。
２、収支予測計算ソフト提供。３０年?９０年。
３、地主さんに対する、建築・投資提案ソフト提供。
４、賃貸住宅受注、営業促進マニュアルの提供。１００頁。
５、社員研修。６時間程度。
★以上、一式価格。税別１８０万円。

★当社研究会会員価格。税別１３０万円。
（研究会、入会費と年会費含む）

★戸建貸家ＦＣだと加盟金６００万円。月会費１０万円。
本部顧客紹介料４％取られます。
当社の初期費用はＦＣの加盟金６００万円に相当いたします。
当社も過去にＦＣ展開をしていましたが資材一式販売のため業務が
煩雑で双方のリスクが高いのでＦＣ展開は中止。
当時の加盟金２５０万円。月会費５万円でした。
当社研究会の入会費用は５万円。年会費は２４万円です。（各税別）

※上記外費用。研修等の講師出張時の交通費等の実費。
地主さん等への講演費や商談代行費は別途。

★工事指導・大工さん派遣・丸請け工事別途費用。全国可。

★上記事業に興味ある方にはオリエンテーションにお伺いいたします。
１回出張費。税別３万円＋交通費等の実費。時間午後１時より３時間程度。

ミサワインターナショナル。ハビタ住宅を「長期優良住宅」として工法をオープン化して一式ソフトを建築会社、不動産会社に提供いたします。

１、１００年?２００年選択性とする。

２、新しい機能を追加する。発電量２倍のパネルで売電額で住宅価格２分の１住宅。風呂の安全性を高め、熱効率の良いボイラーを設置。

３、一式をソフトにして永久リースで提供。外観デザイン。内装仕上げ見本。間取プラン。設計図面一式。工事明細見積ソフト（都市単価・地方単価別）

４、永久リース価格は税別２００万円を予定。

５、ネーミングは採用企業の自由とする。

６、技術、工事指導担当。ミサワインタナショナル。費用別途。

７、営業指導　当社。研修時間６時間。講師の交通費等の実費のみ採用企業の負担。

８、永久リース供与の総代理店。当社予定。

９、、募集開始。本年４月を予定。予約注文承ります。当社まで。

※営業研修の内容。

建替え住宅を多数受注する手法。何倍にもなる建築条件付宅地販売の手法。高額の定期借地権住宅の事業化手法。※周辺の建て替えが高額化する相乗効果。３，０００万円?９，０００万円の定借住宅。設計コンペと併行して建築客を募集する手法。

売れ残っている宅地の処分方法。等。

※以上がミサワインターナショナルの代表取締役　三澤千代治社長と取り決めた事柄である。

★特報！！
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★ミサワインターナショナル。(当社研究会特別会員）
ハビタ２００年住宅をオープン工法にしてソフト化し、永久リース
契約とする。
２月１３日、ミサワホーム創業者三澤千代治氏と会って取り決めた
内容である。

１、１００年・２００年選択制とする。

２、機能と多機能を付加する。
ソーラ発電で、半額で買える住宅。住宅併用シエアハウス。
風呂の安全性を高める。等。

３、永久リースソフトの内容。
外観デザイン・プラン・設計図・内装仕上げ見本・大都市と地方
における実行予算明細見積書。
完成予定日本年３月末日。以上。

４、永久リース価格（予定）税別２００万円。

５、永久リース販売代理店。当社。
※リース採用企業には営業研修実施（無料）講師西京の交通費宿泊
費のみ。

６、当社販促研修の内容。
自己資金なしでモデルハウスを建てる方法。建て替え住宅の受注
方法。建築条件付宅地販売のノウハウ。
設計コンペと併行して建築を受注する方法。
定期借地権で高額な注文住宅を受注する方法。
等々。時間６時間程度。

※４月には三澤千代治社長と西京建一共著の本を出版する予定。
仮題「住宅余りの時代に住宅を販売する戦略」Ｑ＆Ａ。幻冬舎より。
出版予定日本年４月末日。本は無料配布。
一部４,３００の書店で販売。価格は１,５００円で。

※永久リース、ソフトの予約申し込みを受け付けます。
代理店：プロパティ・アート株式会社。
担　当：西京　建一

※お問い合わせは西京まで。080-1154-6353

★皆様からの難問、疑問、質問にお答えします。★
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◎このニュースは、皆様の様々な疑問、質問、難問にお答えするものです。
自慢じゃありませんが、当方はどのような問題でも解決できる能力を有
しています。（誇大広告　笑）
ここで採りあげた問題はすべて当社が解決できるものばかりです。

※契約書関係およびパンフレットの文案はすべて当方がお引き受けいたします。
１、アパート、賃貸マンションの空室問題の解決。
１）区分登記、敷地権にして空室を販売する。
アパーとも耐火構造にすれば区分登記できる。

２、販売は所有権でも定期借地権でも良い。
定借にすれば販売価格所有権にくらべ７０％?８５％価格になる。
また残価方式で所有権の２分の１で販売する。
※アパマンの空室問題は社会問題になっています。空室４００万戸余。
毎年１０万戸空室が増え、オーナー破産が増えています。
※空室の心配がないのは戸建貸家のみです。
戸建て貸家の供給数は都道府県によって異なりますが、全賃貸住宅着
工数４５万戸の０.５％?１.５％程度です。
アパマンの居住者の７０％は戸建住宅への住み替えを希望します。
戸建て貸家のデザイン、プラン、図面、実行予算、販売価格、一人で
年６０戸受注できるノウハウを提供いたします。

３、各社のサブリース・家賃保証制度は永久に家賃を保証するものでは
ありません。
２年・３年・５年・１０年において家賃が改正されます。
改正と言いますが実態は家賃を下げることにあります。
つまり、この保証は「錯覚商法」なのです。これに代る方法を以下で
説明いたします。
１）最低家賃保証の「経営代行方式」
これはローン破産しない金額を最低家賃とし、すべての経営実務を
代行します。代行費と管理費の合計額は年家賃の１０％です。
余剰家賃はオーナー８０％。代行会社２０％です。
これを採用されれば、通常のサブリース・家賃保証の競合に勝てます。
保証家賃の種別は２種類です。

４、定期借地権賃貸マンションの極意。
２４条借地権です。地主さんに支払う一時金（権利金・敷金・保証金）
や地代を前払いにした金額と等価の区分建物との交換手法です。
区分登記費用は地主さんの負担でこれを払いたくない方には、等価の
家賃前払いによる「定期借家権」と交換します。
木造では３０年、ＲＣでは４５年前後に建物全部を地主さんに譲渡し
ます。対価は自由ですが、私は「利回り還元価格」を採用されること
をお薦めいたします。
ただ、この問題は建築費の借入はあくまで貴社の与信力によります。
金融機関は物件担保で融資しません。

５、売れ残った分譲マンション、分譲住宅の処分。
残価方式を採用します。つまり分譲の２分の１が販売価格です。
つまり２２条定期借地です。残価の２分の１を支払えば所有権に
チェンジします。

６、定期借家権の商品化。５年?２０年の長期家賃の前払いとします。
年数に応じて家賃を割引きます。３％です。前家賃が入るから、
それでローンを繰上げ返済できますし、その家賃を運用できます。

７、保証金・資金額の高額方式。
法的に一時金をいくらにするかの決りはありません。
大阪で１億５千万円のビルの保証金が高すぎると裁判になりまし
たが、判決は保証金の額は当事者が合意すれば制限がないと原告
敗訴にしました。
この保証金を運用します。事業用にすれば何の税務問題も発生し
ません。５億円の預保証金で賃貸マンションが建築できます。
高額保証金・資金を支払う賃貸人には、差し入れ額によって家賃
を割引きます。１００万円・３００万円・５００万円と３コース
ぐらいでいいでしょう。

８、高額一時金の保全問題。
地主さんが「保証金返還請求権に基づく抵当権設定登記」をして
もらうのが一番いいのですが，地主さんが嫌がるケースも多いの
でその場合は、公正証書による「質権設定」をします。
質権ですから他の債権に優先します。自動車金融の手法です。

９、売れない宅地処分。残価方式の定期借地権にスライドして販売
します。
この場合、建物のイメージを現地に創ります。
設計コンペ方式を採用されれば完売できます。
「建築条件付き」もしくは「推奨プラン付き」とします。

10、建築する見込み客がいない場合の方法。
見込客のリストアップの方法を教えます。
また顧客紹介システムである、当方の「資産活用倶楽部方式」
または「パートナーシップ倶楽部方式」を採用いただければ、
顧客は劇的に増やすことができます。

11、１宅地以上確保して「設計コンペ方式」を採用されれば高額の
注文住宅が受注できます。
当方の仕組みはコンペと並行して建築客を募集しますのでコンペが
終わる頃には建築主が決まっていることになります。
宅地のない方には宅地を紹介します。

★これから建築、土地活用、不動産ビジネスはオリンピック後申告な
不況に直面することになります。
新しいビジネスモデル、仕組みを創った企業のみ生き残ります。
知識より智恵です。
「戦略は大胆に！」「戦術は緻密に！」「細部に神宿り」ですから。

★以上の各テーマに付社員研修承ります。時間は５時間?７時間。
テーマは自由にお選びください。
費用は会員企業様１回に付税別２５万円＋交通費等の実費。
非会員様１回に付税別３５万円＋交通費等の実費。

★事前のご相談。オリエンテーション（方向付）西京が貴社にお伺い
いたします。テーマは自由です。
費用１回に付税別５万円＋交通費等の実費。
時間は午後１時から、無制限。これは研修ではありません。

★以上の諸々の契約書・特約書・協定書・パンフレット文案作成費等
は別途お見積の上。

■１万戸も、まず１００戸から。
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◎注文住宅ゼロ棟から年着工数１万戸になった企業の沿革と、
当社が担当した企画、販売促進、コンサルの内容。

★「万里の長城も一歩から」先ず、年１００棟の目標から。
実際、僕はある企業の注文住宅の新規事業からコンサルして、
７年で２,０００戸。１５年で５,０００戸。２０年で１万戸に
なった。（現在は９,０００戸に減少。減少した分を補うため
アメリカ、オーストラリアで分譲住宅を始めている）

注文住宅はプレハブのように工場を持つ必要がない。
プレハブ工場は３０億円かかる。
僕がコンサルする前に大手有名コンサル会社がいたが、
この会社は住宅事業に素人である。
そこから僕が企画、販売促進、コンサルを引き受けた。
注文住宅に必要な人材は、営業・設計・工事の各担当者である。
実際の工事は某建築会社の工事会社をスカウトした。
つまり当時は丸投げである。
その後「大工養成学校」を創設。この時下請工務店から抗議が
きた。「我々の仕事を奪うのか」とトラブルになったこともある。
営業は住即戦力となる宅メーカーの営業マンをスカウトした。
（スカウトする技術も当社で開発。うち一人は後に常務取締役に
なった）
一人スカウトすると、元の企業の営業全員２０人が移ってきた。
(設計も工事担当者も全て中途採用。営業部長もスカウトである。
本社からは経理と総務担当者のみ。）

このように営業マン２００人は皆他社からのスカウトである。
新卒を採用したのは２,０００戸になってからである。
支店を増やす時は営業課長を即、新支店長にした。
事業の立ち上げに要した資本は３億円くらいである。
それが２０年後５,０００億円になった。
僕の企画するあらゆる販売促進の手法を投入した。

また営業成績の悪い支店を他の支店より倍の売り上げに持っていった。
それを見ていた他の支店がそれを真似するから予想以上の売り上げが
ある。
多くの住宅メーカーからスカウトしたので営業は出身会社毎であるか
ら仲が悪かった。
慰安旅行に行くと殴り合いの喧嘩になったこともある。
実は、この仲の悪さがプラスになる。「あいつらに負けてなるものか」
という力学が働くのである。
５,０００戸になった時点で僕のコンサルすることは無くなったので、
自ら職を辞した。
年４回も各支店のセールスイベントを企画するアイデアが尽きたから
である。

★この企業とは、もちろん「住友林業」である。

★貴社も１万戸を目指しませんか？
もちろん最初は、年１００棟が目標。次に３００戸。次に５００戸。
次に１,０００戸。次に３,０００戸。次に５,０００戸。最終は１万戸。
そのためのアイデアや促進の手法。紹介ルートの拡充。
新築は減少するから特に建て替え住宅を重点目標に。
設計コンペ方式で高額住宅を多数受注する方法等、いくらでも手法は
あります。

★貴社出張によるご相談にお伺いいたします。午後１時?。
出張費１回に付き。税別５万円＋交通費等の実費。