★皆様からの難問、疑問、質問にお答えします。★
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◎このニュースは、皆様の様々な疑問、質問、難問にお答えするものです。
自慢じゃありませんが、当方はどのような問題でも解決できる能力を有
しています。（誇大広告 笑）
ここで採りあげた問題はすべて当社が解決できるものばかりです。
※契約書関係およびパンフレットの文案はすべて当方がお引き受けいたします。
１、アパート、賃貸マンションの空室問題の解決。
１）区分登記、敷地権にして空室を販売する。
アパーとも耐火構造にすれば区分登記できる。
２、販売は所有権でも定期借地権でも良い。
定借にすれば販売価格所有権にくらべ７０％?８５％価格になる。
また残価方式で所有権の２分の１で販売する。
※アパマンの空室問題は社会問題になっています。空室４００万戸余。
毎年１０万戸空室が増え、オーナー破産が増えています。
※空室の心配がないのは戸建貸家のみです。
戸建て貸家の供給数は都道府県によって異なりますが、全賃貸住宅着
工数４５万戸の０.５％?１.５％程度です。
アパマンの居住者の７０％は戸建住宅への住み替えを希望します。
戸建て貸家のデザイン、プラン、図面、実行予算、販売価格、一人で
年６０戸受注できるノウハウを提供いたします。
３、各社のサブリース・家賃保証制度は永久に家賃を保証するものでは
ありません。
２年・３年・５年・１０年において家賃が改正されます。
改正と言いますが実態は家賃を下げることにあります。
つまり、この保証は「錯覚商法」なのです。これに代る方法を以下で
説明いたします。
１）最低家賃保証の「経営代行方式」
これはローン破産しない金額を最低家賃とし、すべての経営実務を
代行します。代行費と管理費の合計額は年家賃の１０％です。
余剰家賃はオーナー８０％。代行会社２０％です。
これを採用されれば、通常のサブリース・家賃保証の競合に勝てます。
保証家賃の種別は２種類です。
４、定期借地権賃貸マンションの極意。
２４条借地権です。地主さんに支払う一時金（権利金・敷金・保証金）
や地代を前払いにした金額と等価の区分建物との交換手法です。
区分登記費用は地主さんの負担でこれを払いたくない方には、等価の
家賃前払いによる「定期借家権」と交換します。
木造では３０年、ＲＣでは４５年前後に建物全部を地主さんに譲渡し
ます。対価は自由ですが、私は「利回り還元価格」を採用されること
をお薦めいたします。
ただ、この問題は建築費の借入はあくまで貴社の与信力によります。
金融機関は物件担保で融資しません。
５、売れ残った分譲マンション、分譲住宅の処分。
残価方式を採用します。つまり分譲の２分の１が販売価格です。
つまり２２条定期借地です。残価の２分の１を支払えば所有権に
チェンジします。
６、定期借家権の商品化。５年?２０年の長期家賃の前払いとします。
年数に応じて家賃を割引きます。３％です。前家賃が入るから、
それでローンを繰上げ返済できますし、その家賃を運用できます。
７、保証金・資金額の高額方式。
法的に一時金をいくらにするかの決りはありません。
大阪で１億５千万円のビルの保証金が高すぎると裁判になりまし
たが、判決は保証金の額は当事者が合意すれば制限がないと原告
敗訴にしました。
この保証金を運用します。事業用にすれば何の税務問題も発生し
ません。５億円の預保証金で賃貸マンションが建築できます。
高額保証金・資金を支払う賃貸人には、差し入れ額によって家賃
を割引きます。１００万円・３００万円・５００万円と３コース
ぐらいでいいでしょう。
８、高額一時金の保全問題。
地主さんが「保証金返還請求権に基づく抵当権設定登記」をして
もらうのが一番いいのですが，地主さんが嫌がるケースも多いの
でその場合は、公正証書による「質権設定」をします。
質権ですから他の債権に優先します。自動車金融の手法です。
９、売れない宅地処分。残価方式の定期借地権にスライドして販売
します。
この場合、建物のイメージを現地に創ります。
設計コンペ方式を採用されれば完売できます。
「建築条件付き」もしくは「推奨プラン付き」とします。
10、建築する見込み客がいない場合の方法。
見込客のリストアップの方法を教えます。
また顧客紹介システムである、当方の「資産活用倶楽部方式」
または「パートナーシップ倶楽部方式」を採用いただければ、
顧客は劇的に増やすことができます。
11、１宅地以上確保して「設計コンペ方式」を採用されれば高額の
注文住宅が受注できます。
当方の仕組みはコンペと並行して建築客を募集しますのでコンペが
終わる頃には建築主が決まっていることになります。
宅地のない方には宅地を紹介します。
★これから建築、土地活用、不動産ビジネスはオリンピック後申告な
不況に直面することになります。
新しいビジネスモデル、仕組みを創った企業のみ生き残ります。
知識より智恵です。
「戦略は大胆に！」「戦術は緻密に！」「細部に神宿り」ですから。
★以上の各テーマに付社員研修承ります。時間は５時間?７時間。
テーマは自由にお選びください。
費用は会員企業様１回に付税別２５万円＋交通費等の実費。
非会員様１回に付税別３５万円＋交通費等の実費。
★事前のご相談。オリエンテーション（方向付）西京が貴社にお伺い
いたします。テーマは自由です。
費用１回に付税別５万円＋交通費等の実費。
時間は午後１時から、無制限。これは研修ではありません。
★以上の諸々の契約書・特約書・協定書・パンフレット文案作成費等
は別途お見積の上。