★山形のウンノハウスさん見学会レポート★
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◎先ず初めに、この見学会は同社のＳ次長様のご協力で実現できたことに
深く感謝申し上げます。
彼は、山形と福島の約１０現場一泊二日の全コースを企画してくれ、
さらにカーナビの位置情報も記載してくれた。
１日目は彼が現地案内してくれ、二日目は大型ワゴンタクシーを利用した。
初日の宿泊は、上山温泉泊りである。
僕が、同社の営業戦略のコンサル依頼を受けたのは平成５年の春であった。
（ウンノさんは山形・福島・仙台に約１０か所の営業拠点を持っておられる）
そこからが高級注文住宅会社になった。（それまでは建売会社）
事前に彼と打合せた他、当方が企画した福島のデザイン住宅の現場を
タクシーで回り事前に調べておいた。
これはウンノハウスさんの現場ではなく、当方のデザイン住宅である。
ウンノさんの現場はこれまで約２００社様が参加しておられる。
同社は大手住宅メーカーを抜いて注文住宅県下ナンバーワンビルダーである。
(昨年の契約数５００戸。着工数４５０戸推定。建築条件付宅地販売約１２０
区画含む）
経常利益５％以上。さらに同社は東北ナンバーワンを目指しておられる。
現在の東北ナンバーワン企業は青森のハシモトホームさんである。
同社は当社のデザイン住宅も採用されている。
（同社はほぼ東北全県下に営業拠点を持っておられる）

★初日のコース。
午前１０時、山形駅メトロポリタンホテル前集合。Ｓ次長のワゴン車。
１、津波で流れなかった工事中の現場３ヶ所見学。軸組ピン工法。
壁パネル、２×４工法のミックス工法で構造材は自社生産である。
設計や工事関係者は関心が高い。長岡の企業は８人の技術者が過去に
見学されている。

２、３,５００万円?９,０００万円の定借住宅を見学。

３、１億５千万円の定借クリニックを見学。形成外科である。

４、１００宅地の建築条件付住宅を見学。建売でないので１００戸の
デザインとプランが皆違う。壮観である。全て完売。
この方式のノウハウを同社は持っている。大手も真似できない。

※午後５時ホテル到着。僕が１時間説明する。７時より宴会。

★２日目のコース。朝１０時大型ワゴンタクシー乗り込み。
１、大型団地内の５,８００万円の「墨染めの家」見学。
墨染めとは僕の勝手なネーミングである。１、２階の外観が真っ黒。
他社が３,８００万円で売買しているのに、この住宅は５,８００万円。
超変わっているから他社の１０倍は見学に来た。売却、入居済みだ
から内部は見られず。延べ床面積は７０坪。

２、米沢の６,０００万円の定借住宅を見学。
大学教授が買われたが東京におられるので、その後も展示場に貸し
ていただいている。費用は地代分のみ月数万円。延べ床面積１００坪。

３、福島の総合展示場を見学２ヶ所。
同社の住宅は述べ７０坪で他社より大きい。飲み物と御菓子をいただく。
展示場の女性の対応が素晴らしかった。チャーミングな女性。

４、デザイン住宅の建売２戸。ピン工法で、建物の単価は坪７０万円で販売。

※午後４時福島駅解散。

定借注文住宅地元ナンバーワン企業。

１、山形。３５００万円?９，０００万円の注文住宅。

２、浜松。累計１，０００戸以上の注文住宅。

３愛知県、西三河。累計１，０００戸以上の注文住宅。

４、定借分譲住宅。横浜５００戸以上。松江市８戸。

５、定借分譲マンション。岐阜、累計２００戸。

６、定借賃貸マンション。静岡、累計５棟。１３億円。

７、定借戸建て貸家。岡山７戸。香川２戸。

８、定借ビジネスホテル。神奈川。１４億円で売却。

９、賃貸マンションの空室を定借にスライドして分譲。横浜、小田原。

１０、分譲宅地を定借にスライドして分譲。島根県２００区画分。

１１、建売住宅を定借にスライドして分譲。２６戸。宮城県。

１２、定借アパート。５２室。福島。

１３、損切りできない企業の土地を定借にスライドして販売。２０区画。

１４、定借クリニック３か所。１，５億円×３か所。山形。

★注文住宅・賃貸住宅・不動産売買の紹介客を拡大する
「パートナーシップ倶楽部」or「資産活用倶楽部」創設の仕方ご案内★
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◎建築業でも不動産業でも主宰会社になることが出来ます。
自社の営業力だけでは飛躍的にお客様が増えません。
この仕組みは外部の士業の先生方や協力業者さんを組織化して紹介客を
劇的に拡充する仕組みです。既に東北?沖縄まで３０社様が創設済みです。
この仕組みは、当方で一式マニュアル化していますので着手して３か月
後に完成いたします。マニュアルは約２０種の文書で構成されています。
貴社は、あらゆる士業の先生方と協力業者（不動産業・管理業等）を
リストアップしていただくだけです。
多い企業様は士業の先生方だけで５０事業所。不動産、管理業は８００社
のところもあります。
しかし固定報酬額はゼロ円で業務毎のギャランティの支払いと成約報酬
を支払います。

★以下は創設までの業務の流です。
士業の先生方を「ブレーン委員」と称します。
協力業者を「運営委員」と称します。

１、貴社が当社に対して「パートナーシップ倶楽部」ｏｒ「資産活用倶
楽部」創設をご依頼。
※打合せにお伺いいたします。１回税別５万円＋交通費等の実費。
時間午後１時?５時まで。

２、当社において貴社の一式文書約２０種を作成。
印刷、デザインは貴社の指定業者さんで。
貴社にお伺い。
この時点で文書作成費と創設までのコンサル費で税別３０万円＋交通費
等の実費。
当社が貴社指定の印刷会社にデザイン、レイアウトを指示いたします。

３、印刷発注。１５日間。

４、士業事務所、協力業者にＤＭ発送。１,０００社以上にしてください。

５、ＤＭのリターン。ＦＡＸ若しくは郵送で。

６、各委員より「受託書」をとり、士業の先生方のプロフィール表を
写真付きで作成。

７、ＤＭ発送の３週間後、各委員に対して説明会開催。講師当社。３時間。
終了後有料の懇親会を開催。１名３,０００円程度。紹介客のリストを依頼。
各委員との「提携契約書」作成。
※ここまでの費用税別１５万円＋交通費等の実費。

８、上記の説明会開催後の１ヶ月後に「創設会」を正式オープンさせる。
式次第当方作成。
当方記念講演の講師担当。紹介地主、家主を「正会員」とし、
この会に出てもらう。終了後懇親会を開催。
地主、家主は無料。委員は有料。
※ここまでの当社費用。税別１５万円＋交通費等の実費。

◎総合計費用。税別６０万円＋交通費等の実費。

★各社で様々な成果が出ています。
横浜では注文住宅年間紹介件数のトップが年２０戸です。
山形では３,５００万円?９,０００万円の定借土地はすべて
「運営委員」さんからの紹介です。
埼玉では、戸建貸家年６０戸のうち半数が「ブレーン委員」「運営委員」
さんからの紹介です。
大阪の会員企業様は、大阪南部と北部、神戸と３ヶ所創設済みです。

★この件に関する電話相談無料。03-3473-4676
★事前貴社訪問。１回に付税別５万円＋交通費等の実費。
時間は午後１時から５時まで。
★コンサルタント・講師：西京　建一

◆パートナーシップ倶楽部＆資産活用倶楽部の創設申込書は、
下記を御参照ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

★土地活用ドキュメンタリー★
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◎２２条で定期借地権住宅地１３区画分の受託ケース。
これも長野県上戸倉のクライアントから地主さんとの商談を依頼
されたケースである。
地主さんは町の助役さんでもある。
３反歩９００坪の農地を貸しておられた。契約の期限が１２月である。
「Ｔさん、農地の借地料は幾らだったんですか？」
「５万円だよ」
「月の賃料ですか？」
「馬鹿な、年５万円だよ。月５万円もとったら誰も百姓をやらないよ」
僕は農業のことをよく知らない。
「なんでも定期借地権で土地を貸されたいとか？」
「そう、農地の貸し期限もきたしね、それに３反もあって年５万円じゃぁね」
「それはそうですね。３反あれば１３区画取れますから地代を計算して
みましょう。ところで息子さんは反対していないのですか？」
「あんたの解説するビデオを見て、息子がお父さん、これいいんじゃ
ないと、言ってくれているんだ」
「それは良かったですね。こういう場合息子さんが反対するケースが
多いんです。なにしろ５０年以上土地が売れませんからね」
「土地は売るもんじゃない、先祖の土地だからね」
「それが本来の地主さんの考え方です。それに売らない限り地代が永久
に入りますからね」
で、計算した。一時金が約１,０００万円。地代が年２００万円。
その代り農地の固定資産税が３反で３,０００円だったのが、宅地化で
年２０万円になる。
差引１８０万円の地代収入である。
５０年間で土地代相当額の地代が入る。
１００年間で土地の２倍の地代が入る。
地主さんに計算書を見せた。
「こうなりますが、これでよろしいですか、疑問点があれば全てお答え
します」
「あんたのビデオで全て分かったよ」
「それでは契約書に調印していただけますか？」
「用意がいいね」
で、その日契約した。午後３時にお伺いして契約したのが午後５時であった。
この１３宅地に平均３,０００万円の注文住宅が建築されることになり。
販売方法のノウハウがあり、当社は申込みが何倍にもなる手法を開発して
いるのである。

ここまでの当方のコンサル費が一式で、５０万円で、販売企画は別途
費用となる。
西京は、「最強」のコンサルタントですから（笑）
この地主説得ＤＶＤ３枚組。定価３６,０００円。
タイトル「定期借地権の驚くべきメリット」代引き。送料６００円。

普通の分譲マンションは、建物完成前に７０％の予約申し込みがないと売れ残る。

売れ残りの心配がないのは、「売り建て式コーポラティブ」マンションである。これは購入者をプランの段階から募集し、全戸申込みがあってから建築する。

事業者は、建築地を決め、建物の構造や建築面積、各戸の専有面積（１ＬＤ・２ＬＤ・３ＬＤ等）外観デザイン、水回りの位置を決めておく。各戸は「スケルトンインフィル」の自由設計とする。

通常、１名の設計士もしくはインテリアｋ?ディネータが一人当たり４戸を受け持ち、２ヶ月以内に間取、内装を決める。販売方法は通常の広告やチラシで行うが、専門のネットがあるので、ほとんどの場合、ネットにみで決まる。

当方は、このマニュアル（約４００頁）と事業収支計算ソフト付で税別５５，０００円で販売している。代引き。送料は６００円。ここにあらゆる契約書や規約書が付いている。

具体的な事業コンサルご希望の方は、既に４，０００戸の実績を有する一級建築士のＯ先生と当方が担当する。コンサル費用は、設計をこちらが担当する場合は、建築費の６％。設計を貴社が行う場合は４％前後である。

この事前研修は、６時間。費用は２名の講師分が税別４０万円＋交通費等の実費。