◎東京会場：３月２４日（木）
◎大阪会場：３月２８日（月)公開セミナーのお知らせ。

★研修のタイトル。
●土地活用による「相続対策ビジネス実務者養成研修」のご案内。
専門家もよくわからない、建築・不動産・土地化活用で地域１番店になる研修です。

★定価１８，０００円のＤＶＤサービス付き研修。
タイトル：「相続税調査への上手な対応の仕方」５０分。
元東京国税局特別調査官。現、有名税理士A先生解説。
巻末の５分に元、国税調査官３名の座談会を収録、税務署の裏話が
聞けて面白く構成しています。

★相続対策ビジネスを「基礎」から「応用」まで、完全にマスターしよう！
★相続対策ビジネスは、建築・不動産・土地活用ビジネスの宝庫！
★当方の実務研修には、税理士の先生方も約１、２００名受講されています。
◎開催日。●東京会場３月２４日（木　）時間午後１時から５時１０分まで。
●大阪会場３月２８　日（　月）々（各開場１２時３０分）

◎受講費用：１名様税込み１万９千円。。
※費用には多数のテキストや資料、ＤＶＤが含まれます。
（先着２０名様限定）

◎会場。
●東京会場：JR山手線「目黒駅下車徒歩１分。「ネクストワークス８階会議室」
●大阪開場：地下鉄本町駅下車徒歩３分「つるやホール８階会議室」

※お申込みの方には「会場案内図」「受講証」をお送りいたします。

★末尾記載により、土地活用による「相続対策コンサルタント技能士」研修を実施します。
「東京会場」と「大阪会場」の２カ所です。

★昨年１月より、相続税、贈与税が改正されました。相続税の基礎控除が５千万から３千万円に縮小。一人当り控除が１千万円から６００万円に。（最高税率は４５％）これによりこれまで相続税の対象者が２万５千人から約６万人に激増。税務署への相談が増えて署員は、その対応に追われています。さらに２０年後には、対象者が２０万人ぐらいになると予想されています。

★日本人の相続の特徴は、不動産が７０％なのです。従って、この不動産を売却したり、活用することが対策の中心になるのです。売却される方は、約３０％です。しかし、売却するにしても、これが土地なら、実測や境界の確定。隣地の地主さんの立会と印鑑証明付きの同意書が必要になります。これは、業界にとってはチャンスなのです。相続が発生してからでは、遅すぎますので、はるか前から、準備が必要になってきます。これからフィービジネスと売買業務が発生いたします。また、約６０％は、現金収入と年金対策のために賃貸住宅等の土地活用事業を始められます。

★さて、ここからが「基礎編」です。
?先ず、相続法を知る必要があります。
相続人の範囲と持分。代襲相続が及ぶ範囲。遺言書の種類と効果（裁判所の検認制度とは？）。争族にならない遺産分割協議書の作成方法。相続人以外の相続人の要件。。養子の人数の限界。最終的には、「遺言書」「遺産分割協議書」によって相続登記をしますが、遺言書とか協議書のない場合は、法定持分による共有名義になります。兄弟、姉妹が中が悪いケースは多数あり、全員の協議が纏らないと、売ることも、土地を活用することもできません。

?次は、相続税、贈与税,所得税です。

基礎控除は既に説明しました。相続税の対象にならないものはなにか？、結構あります。
小規模宅地の控除は住宅地の場合、３３０?ｍで８０％控除されます。事業用地の場合は４００?まで８０％の評価減となりますが、この適用には厳密な条件がつけられます。

?次は、贈与税です。
一人に付き、年１１０万円の特別控除があります。しかし、注意が必要なのは、親の「みなし預金」とされ、贈与が否定される場合があります。要注意です。「相続時精算制度」は、２，５００万円まで非課税ですが、これは、相続の前渡しの性格を持ちますので、一人につき１回切りです。先の１１０万円との併用はできません。

現金なら、２，５００万円ですが、これが賃貸住宅なら、時価約６千万円が非課税に収まります。（詳しい計算方法省きます）これが賃貸住宅で、年１０％の利回りなら、６００万円×３０年で１億８千万円贈与できたことになります。土地も同様で評価額２，５００万円まで非課税です。この精算制度も、円満な相続の一つです。
この精算制度は、祖父母、親、子、孫まで。直接祖父母から孫に贈与できます。但し、年齢制限があります。他に教育資金贈与。配偶者住宅資金贈与。住宅取得資金贈与。「相続時精算制度」では、２，５００万円まで、非課税。祖父母、父母から子や孫に贈与できます。但し、年齢の規定があります。この精算制度は、相続人が１回しか使えません。また、特別控除との併用はできません。
?納税する財産の順位。税務署は、現金から次に換金性の高い物から納税させます。自社経営の会社も株式が時価で評価されます。
「延納地獄」「物納天国」の意味とは？

?相続税支払いのための不動産売買の所得税は軽減されます。
※空き家対策特別措置法の対象不動産の売買の所得税も軽減されます。

★さて、次からは、「応用編」です。
相続税の軽減と同時に、現金収入と年金対策と資産形成をはかる土地活用の方法を説明いたします。
?土地に「賃貸住宅」を建築する。
敷地は評価減が適用されます。（地域によって異なります）建物は時価ではなく、法務省が定める工法別評価額となります。

★賃貸住宅をリスクの低い物から高い物順に説明いたします。戸建の貸家・アパート・メゾネット（連棟式）賃貸マンション・シェアハウス・サ・高住・オフイス等。これらの節税効果は、土地と建物の評価額の計算は、次により計算されます。（評価額×借家権割合×満室割合）。

?建築ローンの残債は、相続税額よりマイナスされます。（但し、一定の条件があります）財産と負（但し、一定の条件があり）この財産を誰に相続させるかは、「遺言書」の「遺贈」で行うか、「生前贈与」で行います。しかし、贈与を受けた、子や孫がローンを支払っていきますので、ローンの支払いができりかどうかを、良く考慮しなければなりません。建築会社に「借り上げ」「家賃保証」をしてもらっている場合は、家賃は実際は引き下げられる契約になっていますので、破産される場合もあります。要注意です。当方はオーナーさんが、破産しない「経営代行方式」を開発しています。しかし、採用されている企業は、極少数です。

?最後の奥の手は、「不動産物納」です。

納税する財産が他にない場合、「不動産物納」が認められます。これも宅地化できる換金性の高い土地から物納させます。「物理的瑕疵」や「権利の瑕疵」ある物は、それらの問題を解決しないと物納が認められません。

◎最後の最後に「借地権の底地物納」が認められます。

２２条の「定期借地権」は、期間が５０年以上です。納税財産が他にない場合、借地権の「底地物納」ができます。

?相続税が、全くかからない方法を考えて見ましょう。

?「家族信託」（民時信託）です。名義を、子や孫に「信託」で名義変更します。信託とは、「信託受益権」賃貸住宅とかの経営を、子や孫にさせることです。この場合、相続の対象となるのは誰か？

もう、一つの方法は、名義を公益法人名義にしておくことです。
公益法人とは、「一般財団法人」や「一般社団法人」のことです。
公益法人には、「相続税」がありません。費用も昔と違って、安価に設立することができます。

★土地活用による「相続対策研修」コースの資料。

?改正、相続、贈与税テキスト。約４０頁。
?賃貸住宅経営テキスト。　　　約３０頁。
?上記の収支予測計算書。　　　約３０頁。
?定期借地権活用テキスト。　　約４０頁。
?上記の地主さんへの企画提案書。約１０頁。
?上記の最長９０年の地代・固都税・相続税計算書。約１８頁。
?カラー事例集多数（戸建貸家・アパート・賃貸マンション・シェアハウス等・定期借地権注文住宅・同、分譲住宅・同、分譲マンション）１戸建て最高額９千万円。クリニック１億５千万の事例等。
?地主・家主集客文案集。多数。
?紹介ルート拡充のための「資産活用倶楽部」資料。

★１８，０００円のＤＶＤを進呈！
「相続税調査への上手な対応の仕方」５０分。
★研修主宰者★
★講師　西京　建一
社）日本土地活用事業支援機構　理事長
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰
プロパティ・アート株式会社　代表
★プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
〒１４１?００２１
東京都品川区上大崎３?６?１
電話　０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ　０３?３４４４?７７５４
ご相談は西京まで。携帯　０８０?１１５４?６３５３

★この１日８時間研修は、企業単位で承ります。
費用は、資料一式、ＤＶＤ)込みで３０万円（税別）となります。
※他に交通費や宿泊費は別途になります。遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、通常料金の５０％から６０％の金額です。（ホテル代２泊含む）
研修資料一式の原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。コースは次の２種類となります。
?午後１時より５時まで。翌日９時３０分から１２時まで。
?午前９時３０分より午後５時３０分まで。
※また、５名様までなら、東京会場で研修いたします。費用は、上記と同様の税別３０万円となります。（資料と昼食含む）

※社員研修の場合は、当方より「発注書」をお送りいたしますので、記名、捺印の上当方までＦＡＸでお送りください。費用は研修終了後１週間以内となります。

■住宅・賃貸住宅・不動産売買の紹介ルートを拡大するための「資産活用倶楽部」の創り方。

★当社は、全国で約３０カ所の都府県で「資産活用倶楽部」を創っている。
ここでは、「資産活用倶楽部」と称していますが、名称は自由です。
例えば「資産活用研究会」や、花の名をつけた「ひまわり」「サクラソウ」「マイシャトウー」「七福神」「パートナーシップ」と言うものもあります。
自由名称ですが、既に商標登録されているものは使用してはいけません。
「財産ドック」は、すでに商標登録されています。
通常は、資産活用倶楽部の名前の前に、県名や都市名、社名をつけます。
「山形」「横浜」「大阪」「愛知」「三重」等の名称を「資産活用倶楽部」の前に冠します。

★紹介ルートとは、税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・ＦＰ等の士業の先生方のことです。士業の先生方は、「ブレーン委員」と称しています。
但し、固定報酬はなしで以来案件ごとの報酬制を採用いたします。
相談に来ていただいたり、講演をしていただいたり、その都度報酬をお支払いいたします。
また、建築受注や不動産売買のお客様を紹介していただいた場合は、成果報酬をお支払いします。（この金額と計算方法はアドバイスいたします。）

★次に、不動産業者さん、管理業者さん、下職さん等を「協力委員」と称しています。
この報酬は、すべて成果報酬としています。

★この資産活用倶楽部は、絶大な効果を発揮し、この倶楽部を創設することにより、銀行管理になっていた建築会社が数年後、県下ナンバーワン企業になられました。昨年４月の注文住宅契約数が５００戸です。
さらに、下職の瓦屋さんから、戸建貸家を９戸ご紹介いただいたケースもあります。

★皆さんが、ビックリされるのは、税理士さん等の士業の先生方が、多数、ブレーン委員になってくれることです。税理士さんだけで、２０名から５０名が「ブレーン委員」になってくれます。
また、ＦＰの方は、保険を通じて地主さんと付き合いがあり、紹介が多く出ます。
それでは、この「資産活用倶楽部」の仕組みを簡単に説明いたします。
?主催会社は、貴社です。
?地主、家主さんは、ここでは、「正会員」と称します。
この正会員は、基本的に無料ですが、一部の会員企業さんは、年会費１万円とするところもあります。
この正会員は、上記で紹介された、地主、家主さんのことです。
貴社の既存客や新たに募集する地主、家主さんです。

◆創設の手順。
?名称を定めます。

?士業の先生方に、「ブレーン委員」就任要請のＤＭを送ります。
※ブレーン委員を承諾してくれた士業の先生方に「委嘱書」を持参いたします。

?協力委員にたいしても、士業の先生方と同様に「委嘱書」をＤＭ若しくは持参いたします。

?創設準備会を開催する。通常、当社が講師となって、主旨説明と土地活用の講演をいたします。この時に、１カ月後に行う「資産活用倶楽部」正式オープンに、地主、家主さんを同行していただくよう依頼します。講演後は、懇親会（飲み会）を行います。これは有料で１名３千円前後としています。

?上記の日より、約１カ月後に、正式な「資産活用倶楽部」創設会を行う。
講演後、前記と同様に懇親会を有料で行います。
地主、家主さんが、車でこられている場合は、代行車を手配します。
※ここまでは、当社がマニュアル化しているので、簡単に出来ます。
問題は、ここからで、資産活用倶楽部の具体的な活動を活発にしないと成功いたしません。
そのために年間のイベントスケジュールを作成します。
例えば、税務相談会・確定申告相談会・法律相談会とうの相談会や講演会。
土地活用事業に関しては、当方がプロなので、年２回程度当方の講演会を企画していただいています。
このような固い企画だけでは、地主、家主さんとの関係が深まらないので、桜を見る会とか、納涼会・忘年会、新年会等を適宜開催いたします。

?ここで、最も重要な事は、毎月１回情報誌を送ることにあります。
情報誌は、カラーや豪華なものは必要ありません。また、長い物は読んでくれません。
Ｂ４ペラで十分です。つまりお金をかけない方が良いのです。
情報誌の構成は、トピックス（ニュース。税政改正とかの）と、社長、社員さんのコメント（町のラーメンは、この店が美味しかったとか）とか、貴社の住宅見学会とか、相談会、講演会のお知らせで構成される。５分以内で読める内容にいたします。カラー物とか長い物は読んでくれません。

◆この「資産活用倶楽部」の創設までの費用は、二つのコースがある。
１．当社のマニュアルのみ購入するコース。費用は税別４５，０００円。送料６００円。代引き。
マニュアは、標準マニュアルなので、貴社名等を入れて修正して使用できます。
実際、このマニュアル購入後３か月で、士業の先生４５名。協力業社５０社。地主、家主さん６０名を集めた時点で「創設会」を行い、当方に講演の依頼がありました。

マニュアルの構成は以下の通りです。
?「資産活用倶楽部」の総合パンフレットの文案。８頁。
?「ブレーン委員」に対するＤＭ文案。
?「協力委員」に対するＤＭ文案。
?上記の、「ブレーン委員」に対する「委嘱書」。
?同「就任承諾書」２種類。
?「正会員」申込書。
?準備会開催概要見本。
?創設会開催概要見本。
?情報誌の見本。
以上、９点である。資産活用倶楽部の名称と、代表者のあいさつ文を作るだけで使用できます。

２．当社が一式コンサルをする場合の費用。税別３０万円。
　パンフレットの文案や、代表者あいさつ文を貴社の事業内容に沿って作成する。
このために事前の打ち合わせをするためにお伺いいたします。交通費等の実費は別途となります。印刷は、当社で製作するより、貴社指定業者に発注した方が安いので、貴社指定業者に、当社が、デザインやレイアウトについて指示します。
※上記外に「資産活用倶楽部」名が入った封筒が２種類必要です。
角二封筒と定型封筒です。この印刷指示の時点で、コンサル費税別３０万円を支払っていただきます。この費用には、創設後の運営コンサル費用が含まれます。

?★その他費用。
準備会と創設会の時に、当社が講演する場合。
１回２時間程度。費用は資料込みで税別１５万円となります。
講演のテーマは、「土地活用全般」「相続対策による土地売買。土地の有効活用」「賃貸住宅経営」「定期借地権活用事業」「借地、借家の整理と立退き問題の解決法」等からお選びください。テーマはミックス可能です。
※交通費、宿泊費は別途となります。

?★オプション。
?地主、家主さん対する商談代行と営業同行。
１回に付き税別５万円の出張費と交通費等の実費に加えて成約した場合は、成功報酬をいただきます。
この金額については、ご相談の上で定めるものといたします。そんなに高い報酬はいただきません。
※ご遠方のかたは　割引パックでお伺いいたしますので、ホテル代込みで通常費用の５０％から６０％程度です。

?◎貴社で準備していただく、ＤＭリスト。
各、士業の先生方や協力業者さんに対するＤＭリスト（宛名ラベル）は、貴社でご準備ください。各業種名鑑・電話帳・インターネット検索（検索ロボットはネットで販売されています。
２５,０００円程度です。名簿業者から購入することもできます。面倒くさければ当社で集めますが、その分別途費用となります。
ＤＭ発送の目安は、貴社の営業エリアや、工事可能範囲の地域に送付いたします。
計５００通以上、リストが必要です。

■住宅・賃貸住宅・不動産売買の紹介ルートを拡大するための「資産活用倶楽部」の創り方。

★当社は、全国で約３０カ所の都府県で「資産活用倶楽部」を創っている。
ここでは、「資産活用倶楽部」と称していますが、名称は自由です。
例えば「資産活用研究会」や、花の名をつけた「ひまわり」「サクラソウ」「マイシャトウー」
「七福神」「パートナーシップ」と言うものもあります。
自由名称ですが、既に商標登録されているものは使用してはいけません。
「財産ドック」は、すでに商標登録されています。
通常は、資産活用倶楽部の名前の前に、県名や都市名、社名をつけます。
「山形」「横浜」「大阪」「愛知」「三重」等の名称を「資産活用倶楽部」の前に冠します。

★紹介ルートとは、
税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・ＦＰ等の士業の先生方の
ことです。士業の先生方は、「ブレーン委員」と称しています。
但し、固定報酬はなしで以来案件ごとの報酬制を採用いたします。
相談に来ていただいたり、講演をしていただいたり、その都度報酬をお支払いいたします。
また、建築受注や不動産売買のお客様を紹介していただいた場合は、成果報酬を
お支払いします。（この金額と計算方法はアドバイスいたします。）

★次に、不動産業者さん、管理業者さん、下職さん等を「協力委員」と称しています。
この報酬は、すべて成果報酬としています。

★この資産活用倶楽部は、絶大な効果を発揮し、この倶楽部を創設することにより、銀行
管理になっていた建築会社が数年後、県下ナンバーワン企業になられました。
昨年４月の注文住宅契約数が５００戸です。
さらに、下職の瓦屋さんから、戸建貸家を９戸ご紹介いただいたケースもあります。

★皆さんが、ビックリされるのは、税理士さん等の士業の先生方が、多数、ブレーン委員
になってくれることです。
税理士さんだけで、２０名から５０名が「ブレーン委員」になってくれます。
また、ＦＰの方は、保険を通じて地主さんと付き合いがあり、紹介が多く出ます。
それでは、この「資産活用倶楽部」の仕組みを簡単に説明いたします。
?主催会社は、貴社です。
?地主、家主さんは、ここでは、「正会員」と称します。
この正会員は、基本的に無料ですが、一部の会員企業さんは、年会費１万円とするとこ
ろもあります。
この正会員は、上記で紹介された、地主、家主さんのことです。
貴社の既存客や新たに募集する地主、家主さんです。

◆創設の手順。
?名称を定めます。
?士業の先生方に、「ブレーン委員」就任要請のＤＭを送ります。
※ブレーン委員を承諾してくれた士業の先生方に「委嘱書」を持参いたします。
?協力委員にたいしても、士業の先生方と同様に「委嘱書」をＤＭ若しくは持参いたします。
?創設準備会を開催する。通常、当社が講師となって、主旨説明と土地活用の講演をい
たします。
この時に、１カ月後に行う「資産活用倶楽部」正式オープンに、地主、家主さんを同行
していただくよう依頼します。講演後は、懇親会（飲み会）を行います。
これは有料で１名３千円前後としています。
?上記の日より、約１カ月後に、正式な「資産活用倶楽部」創設会を行う。
講演後、前記と同様に懇親会を有料で行います。
地主、家主さんが、車でこられている場合は、代行車を手配します。

※ここまでは、当社がマニュアル化しているので、簡単に出来ます。
問題は、ここからで、資産活用倶楽部の具体的な活動を活発にしないと成功いたしません。
そのために年間のイベントスケジュールを作成します。
例えば、税務相談会・確定申告相談会・法律相談会とうの相談会や講演会。
土地活用事業に関しては、当方がプロなので、年２回程度当方の講演会を企画していた
だいています。このような固い企画だけでは、地主、家主さんとの関係が深まらないの
で、?桜を見る会とか、納涼会・忘年会、新年会等を適宜開催いたします。
?ここで、最も重要な事は、毎月１回情報誌を送ることにあります。
情報誌は、カラーや豪華なものは必要ありません。また、長い物は読んでくれません。
Ｂ４ペラで十分です。つまりお金をかけない方が良いのです。
情報誌の構成は、トピックス（ニュース。税政改正とかの）と、社長、社員さんのコメント
（町のラーメンは、この店が美味しかったとか）とか、貴社の住宅見学会とか、相談会、
講演会のお知らせで構成される。５分以内で読める内容にいたします。
カラー物とか長い物は読んでくれません。

◆この「資産活用倶楽部」の創設までの費用は、二つのコースがある。
１．当社のマニュアルのみ購入するコース。費用は税別４５，０００円。送料６００円。代引き。
マニュアは、標準マニュアルなので、貴社名等を入れて修正して使用できます。
実際、このマニュアル購入後３か月で、士業の先生４５名。協力業社５０社。
地主、家主さん６０名を集めた時点で「創設会」を行い、当方に講演の依頼がありました。
マニュアルの構成は以下の通りです。

?「資産活用倶楽部」の総合パンフレットの文案。８頁。
?「ブレーン委員」に対するＤＭ文案。
?「協力委員」に対するＤＭ文案。
?上記の、「ブレーン委員」に対する「委嘱書」
?同「就任承諾書」２種類。
?「正会員」申込書。
?準備会開催概要見本。
?創設会開催概要見本。
?情報誌の見本。
以上、９点である。資産活用倶楽部の名称と、代表者のあいさつ文を作るだけで使用
できます。

２．当社が一式コンサルをする場合の費用。税別３０万円。
　パンフレットの文案や、代表者あいさつ文を貴社の事業内容に沿って作成する。
このために事前の打ち合わせをするためにお伺いいたします。交通費等の実費は
別途となります。
印刷は、当社で製作するより、貴社指定業者に発注した方が安いので、貴社指定
業者に、当社が、デザインやレイアウトについて指示します。

※上記外に「資産活用倶楽部」名が入った封筒が２種類必要です。
角二封筒と定型封筒です。この印刷指示の時点で、コンサル費税別３０万円を
支払っていただきます。この費用には、創設後の運営コンサル費用が含まれます。

?★その他費用。
　準備会と創設会の時に、当社が講演する場合。
１回２時間程度。費用は資料込みで税別１５万円となります。
講演のテーマは、「土地活用全般」「相続対策による土地売買。土地の有効活用」
「賃貸住宅経営」「定期借地権活用事業」「借地、借家の整理と立退き問題の
解決法等からお選びください。テーマはミックス可能です。
※交通費、宿泊費は別途となります。

★オプション。
?地主、家主さん対する商談代行と営業同行。
１回に付き税別５万円の出張費と交通費等の実費に加えて成約した場合は、
成功報酬をいただきます。
この金額については、ご相談の上で定めるものといたします。
そんなに高い報酬はいただきません。
※ご遠方のかたは　割引パックでお伺いいたしますので、ホテル代込みで通常費用の
５０％から６０％程度です。

?◎貴社で準備していただくＤＭリスト。
　各、士業の先生方や協力業者さんに対するＤＭリスト（宛名ラベル）は、貴社でご準備
ください。各業種名鑑・電話帳・インターネット検索（検索ロボットはネットで販売されて
います。２５,０００円程度です。名簿業者から購入することもできます。面倒くさければ
当社で集めますが、その分別途費用となります。
ＤＭ発送の目安は、貴社の営業エリアや、工事可能範囲の地域に送付いたします。
計５００通以上、リストが必要です。

★３種類定価９万円のＤＶＤサービス付き研修。
★相続対策ビジネスを完全マスターしよう！
★相続対策ビジネスは、建築・不動産・土地活用ビジネスの宝庫！
★当方の実務研修には、税理士の先生方も約１２００名受講されています。
★末尾記載により、土地活用による「相続対策コンサルタント技能士」
８時間研修を実施します。「東京会場」と「大阪会場」の２カ所で。

受講社には、一般社団法人より「相続対策コンサルタント技能士」資格を交付いたします。
★１０社２名様までの限定研修です。
★昨年１月より、相続税、贈与税が改正されました。基礎控除が５千万から３千万円に縮小。一人当り控除が１千万円から６００万円に。（最高税率は４５％）これによりこれまで相続税の対象者が２万５千人から約６万人に激増。
税務署への相談が増えて署員は、その対応に追われています。
さらに２０年後には、対象者が２０万人ぐらいになると言われています。

★日本人の相続の特徴は、不動産が７０％なのです。
従って、この不動産を売却したり、活用することが対策の中心になるのです。売却される方は、約３０％です。
しかし、売却するにしても、これが土地なら、実測や境界の確定、隣地の地主さんの立会と印鑑証明付きの同意書が必要になります。
これは、業界にとってはチャンスなのです。
相続が発生してからでは、遅すぎますので、はるか前から、準備が必要になってきます。
これからフィービジネスと売買業務が発生いたします。
また、約６０％は、現金収入と年金対策のために賃貸住宅等の土地活用事業を始められます。

★さて、ここからが「基礎編」です。
?先ず、相続法を知る必要があります。
相続人の範囲と持分。代襲相続が及ぶ範囲。遺言書の種類と効果（裁判所の検認制度とは？）。
争族にならない遺産分割協議書の作成方法。
相続人以外の相続人の要件。養子の人数の限界。
最終的には、「遺言書」「遺産分割協議書」によって相続登記をしますが、遺言書とか協議書のない場合は、法定持分による共有名義になります。兄弟、姉妹の仲が悪いケースは多数あり、全員の協議が纏らないと、売ることも、土地を活用することもできません。
登記の場合、被相続人が４歳くらいから遡って戸籍謄本が必要ですので、戸籍謄本が５０センチぐらいになることは、ザラです。
昔はいい加減で、一人が２カ所で戸籍を持っていたり、外国人の相続人確定は、大変な仕事になります。

?次は、相続税、贈与税,所得税です。
基礎控除は既に説明しました。相続税の対象にならないものはなにか？結構あります。
小規模宅地の控除は住宅地の場合、３３０?ｍで８０％控除されます。
事業用地の場合は４００?まで８０％の評価減となりますが、この適用には厳密な条件がつけられます。

?次は、贈与税です。
一人に付き、年１１０万円の特別控除があります。
しかし、注意が必要なのは、親の「みなし預金」とされ、贈与が否定される場合があります。要注意です。
「相続時精算制度」は、２,５００万円まで非課税ですが、これは、相続の前渡しの性格を持ちますので、一人につき１回切りです。
先の１１０万円との併用はできません。
現金なら、２,５００万円ですが、これが賃貸住宅なら、時価約６千万円が非課税に収まります。（詳しい計算方法省きます）
これが賃貸住宅で、年１０％の利回りなら、６００万円×３０年で１億８千万円贈与できたことになります。
土地も同様で評価額２,５００万円まで非課税です。
この精算制度も、円満な相続の一つです。この精算制度は、祖父母、親、子、孫まで。
直接祖父母から孫に贈与できます。但し、年齢制限があります。
他に教育資金贈与。配偶者住宅資金贈与。住宅取得資金贈与。「相続時精算制度」では、２,５００万円まで、非課税。
祖父母、父母から子や孫に贈与できます。
但し、年齢の規定があります。
この精算制度は、相続人が１回しか使えません。
また、特別控除との併用はできません。

?納税する財産の順位。
税務署は、現金から次に換金性の高い物から納税させます。
自社経営の会社も株式が時価で評価されます。
「延納地獄」「物納天国」の意味とは？

?相続税支払いのための不動産売買の所得税は軽減されます。
※空き家対策特別措置法の対象不動産の売買の所得税も軽減されます。

★さて、次からは、「応用編」です。
相続税の軽減と同時に、現金収入と年金対策と資産形成をはかる土地活用の方法を説明いたします。

? 土地に「賃貸住宅」を建築する。
敷地は評価減が適用されます。（地域によって異なります）建物は時価ではなく、法務省が定める工法別評価額となります。
贅沢な建築物でない限り建物評価額は時価の、およそ、５０％から６０％です。
※賃貸住宅をリスクの低い物から高い物順に説明いたします。
戸建の貸家・アパート・メゾネット（連棟式）賃貸マンション・シェアハウス・サ・高住・オフイス等。これらの節税効果は、土地と建物の評価額の計算は、次により計算されます。（評価額×借家権割合×満室割合）。

? 建築ローンの残債は、相続税額よりマイナスされます。
財産と負債が同額であれば、相続税はかかりません。（但し、一定の条件があり）
この財産を誰に相続させるかは、「遺言書」の「遺贈」で行うか、「生前贈与」で行います。
しかし、贈与を受けた、子や孫がローンを支払っていきますので、ローンの支払いができりかどうかを、良く考慮しなければなりません。
建築会社に「借り上げ」「家賃保証」をしてもらっている場合は、家賃は、引き下げられる契約になっていますので、破産される場合もあります。要注意です。
当方はオーナーさんが、破産しない「経営代行方式」を開発しています。
しかし、採用されている企業は、極少数です。

? 最後の奥の手は、「不動産物納」です。
納税する財産が他にない場合、「不動産物納」が認められます。
これも換金性の高い土地から物納させます。
「物理的瑕疵」や「権利の瑕疵」ある物は、それらの問題を解決しないと物納が認められません。最後の最後に「借地権の底地物納」が認められます。
「底地物納」すると名義は「財務省」となり、財務省に地代を支払います。この地代は、固定資産税と、ほぼ同額です。財務省から土地を買い戻す時は、評価額の８０％で買い戻すことができます。買い戻せば、自治体に固定資産税を支払います。つまり、ここで、気がついて欲しいのは、土地の価値は「底地」にあるのではなく、上地＝借地権＝利用権にあることなのです。２２条の「定期借地権」は、期間が５０年以上ですが、神奈川県には、１千年の借地権が２カ所ります。いずれも親子間の借地契約です。借地の子孫は、１千年間、この土地を利用できます。約３０代先までです。平安時代に土地を借りて、現在に土地を返還する。こんな感じですね。これは究極の、「相続対策」ですね。３０代先の子孫まで、その土地を使う権利を持つのです。

? 相続税が、全くかからない方法を考えて見ましょう。
一つは「家族信託」とか「民時信託」です。名義を、子や孫に「信託」で名義変更します。
信託とは、賃貸住宅とかの経営を、子や孫にすることです。
最長３０年までで、１０年刻みで３人に信託できます。
家賃を受け散る人を「受益権者」といいます。受託者が、受益権者を兼ねる場合もあります。信託すれば親には、相続税がかかりません。相続税や贈与税がかかるのは、受託者や受益権者が、死亡や贈与した場合、相続税、贈与税がかかることになります。
ここで、ご注意したいのは、信託銀行に信託するのは非常に危険です。
銀行は、信託手数料や事務手数料を先取りして、残ったカスだけ配当します。これで自己破産した知人がいます。もう、一つの方法は、名義を公益法人名義にしておくことです。
公益法人とは、「財団法人」や「一般社団法人」のことです。公益法人には、「相続税」がありません。費用も昔と違って、安価に設立することができます。この場合、土地所有者が銀行ローンを組む場合、担保提供者と連帯保証人になることが金融機関から要請されることになるでしょう。営利事業ですから不動産所得税は、その法人にかかることになります。

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