★３種類定価９万円のＤＶＤサービス付き研修。
★相続対策ビジネスを完全マスターしよう！
★相続対策ビジネスは、建築・不動産・土地活用ビジネスの宝庫！
★当方の実務研修には、税理士の先生方も約１２００名受講されています。
★末尾記載により、土地活用による「相続対策コンサルタント技能士」
８時間研修を実施します。「東京会場」と「大阪会場」の２カ所で。
受講社には、一般社団法人より「相続対策コンサルタント技能士」資格を交付いたします。
★１０社２名様までの限定研修です。
★昨年１月より、相続税、贈与税が改正されました。基礎控除が５千万から３千万円に縮小。一人当り控除が１千万円から６００万円に。（最高税率は４５％）これによりこれまで相続税の対象者が２万５千人から約６万人に激増。
税務署への相談が増えて署員は、その対応に追われています。
さらに２０年後には、対象者が２０万人ぐらいになると言われています。
★日本人の相続の特徴は、不動産が７０％なのです。
従って、この不動産を売却したり、活用することが対策の中心になるのです。売却される方は、約３０％です。
しかし、売却するにしても、これが土地なら、実測や境界の確定、隣地の地主さんの立会と印鑑証明付きの同意書が必要になります。
これは、業界にとってはチャンスなのです。
相続が発生してからでは、遅すぎますので、はるか前から、準備が必要になってきます。
これからフィービジネスと売買業務が発生いたします。
また、約６０％は、現金収入と年金対策のために賃貸住宅等の土地活用事業を始められます。
★さて、ここからが「基礎編」です。
?先ず、相続法を知る必要があります。
相続人の範囲と持分。代襲相続が及ぶ範囲。遺言書の種類と効果（裁判所の検認制度とは？）。
争族にならない遺産分割協議書の作成方法。
相続人以外の相続人の要件。養子の人数の限界。
最終的には、「遺言書」「遺産分割協議書」によって相続登記をしますが、遺言書とか協議書のない場合は、法定持分による共有名義になります。兄弟、姉妹の仲が悪いケースは多数あり、全員の協議が纏らないと、売ることも、土地を活用することもできません。
登記の場合、被相続人が４歳くらいから遡って戸籍謄本が必要ですので、戸籍謄本が５０センチぐらいになることは、ザラです。
昔はいい加減で、一人が２カ所で戸籍を持っていたり、外国人の相続人確定は、大変な仕事になります。
?次は、相続税、贈与税,所得税です。
基礎控除は既に説明しました。相続税の対象にならないものはなにか？結構あります。
小規模宅地の控除は住宅地の場合、３３０?ｍで８０％控除されます。
事業用地の場合は４００?まで８０％の評価減となりますが、この適用には厳密な条件がつけられます。
?次は、贈与税です。
一人に付き、年１１０万円の特別控除があります。
しかし、注意が必要なのは、親の「みなし預金」とされ、贈与が否定される場合があります。要注意です。
「相続時精算制度」は、２,５００万円まで非課税ですが、これは、相続の前渡しの性格を持ちますので、一人につき１回切りです。
先の１１０万円との併用はできません。
現金なら、２,５００万円ですが、これが賃貸住宅なら、時価約６千万円が非課税に収まります。（詳しい計算方法省きます）
これが賃貸住宅で、年１０％の利回りなら、６００万円×３０年で１億８千万円贈与できたことになります。
土地も同様で評価額２,５００万円まで非課税です。
この精算制度も、円満な相続の一つです。この精算制度は、祖父母、親、子、孫まで。
直接祖父母から孫に贈与できます。但し、年齢制限があります。
他に教育資金贈与。配偶者住宅資金贈与。住宅取得資金贈与。「相続時精算制度」では、２,５００万円まで、非課税。
祖父母、父母から子や孫に贈与できます。
但し、年齢の規定があります。
この精算制度は、相続人が１回しか使えません。
また、特別控除との併用はできません。
?納税する財産の順位。
税務署は、現金から次に換金性の高い物から納税させます。
自社経営の会社も株式が時価で評価されます。
「延納地獄」「物納天国」の意味とは？
?相続税支払いのための不動産売買の所得税は軽減されます。
※空き家対策特別措置法の対象不動産の売買の所得税も軽減されます。
★さて、次からは、「応用編」です。
相続税の軽減と同時に、現金収入と年金対策と資産形成をはかる土地活用の方法を説明いたします。
? 土地に「賃貸住宅」を建築する。
敷地は評価減が適用されます。（地域によって異なります）建物は時価ではなく、法務省が定める工法別評価額となります。
贅沢な建築物でない限り建物評価額は時価の、およそ、５０％から６０％です。
※賃貸住宅をリスクの低い物から高い物順に説明いたします。
戸建の貸家・アパート・メゾネット（連棟式）賃貸マンション・シェアハウス・サ・高住・オフイス等。これらの節税効果は、土地と建物の評価額の計算は、次により計算されます。（評価額×借家権割合×満室割合）。
? 建築ローンの残債は、相続税額よりマイナスされます。
財産と負債が同額であれば、相続税はかかりません。（但し、一定の条件があり）
この財産を誰に相続させるかは、「遺言書」の「遺贈」で行うか、「生前贈与」で行います。
しかし、贈与を受けた、子や孫がローンを支払っていきますので、ローンの支払いができりかどうかを、良く考慮しなければなりません。
建築会社に「借り上げ」「家賃保証」をしてもらっている場合は、家賃は、引き下げられる契約になっていますので、破産される場合もあります。要注意です。
当方はオーナーさんが、破産しない「経営代行方式」を開発しています。
しかし、採用されている企業は、極少数です。
? 最後の奥の手は、「不動産物納」です。
納税する財産が他にない場合、「不動産物納」が認められます。
これも換金性の高い土地から物納させます。
「物理的瑕疵」や「権利の瑕疵」ある物は、それらの問題を解決しないと物納が認められません。最後の最後に「借地権の底地物納」が認められます。
「底地物納」すると名義は「財務省」となり、財務省に地代を支払います。この地代は、固定資産税と、ほぼ同額です。財務省から土地を買い戻す時は、評価額の８０％で買い戻すことができます。買い戻せば、自治体に固定資産税を支払います。つまり、ここで、気がついて欲しいのは、土地の価値は「底地」にあるのではなく、上地＝借地権＝利用権にあることなのです。２２条の「定期借地権」は、期間が５０年以上ですが、神奈川県には、１千年の借地権が２カ所ります。いずれも親子間の借地契約です。借地の子孫は、１千年間、この土地を利用できます。約３０代先までです。平安時代に土地を借りて、現在に土地を返還する。こんな感じですね。これは究極の、「相続対策」ですね。３０代先の子孫まで、その土地を使う権利を持つのです。
? 相続税が、全くかからない方法を考えて見ましょう。
一つは「家族信託」とか「民時信託」です。名義を、子や孫に「信託」で名義変更します。
信託とは、賃貸住宅とかの経営を、子や孫にすることです。
最長３０年までで、１０年刻みで３人に信託できます。
家賃を受け散る人を「受益権者」といいます。受託者が、受益権者を兼ねる場合もあります。信託すれば親には、相続税がかかりません。相続税や贈与税がかかるのは、受託者や受益権者が、死亡や贈与した場合、相続税、贈与税がかかることになります。
ここで、ご注意したいのは、信託銀行に信託するのは非常に危険です。
銀行は、信託手数料や事務手数料を先取りして、残ったカスだけ配当します。これで自己破産した知人がいます。もう、一つの方法は、名義を公益法人名義にしておくことです。
公益法人とは、「財団法人」や「一般社団法人」のことです。公益法人には、「相続税」がありません。費用も昔と違って、安価に設立することができます。この場合、土地所有者が銀行ローンを組む場合、担保提供者と連帯保証人になることが金融機関から要請されることになるでしょう。営利事業ですから不動産所得税は、その法人にかかることになります。
★土地活用による「相続対策研修」１日コースの資料。
?改正、相続、贈与税テキスト。約４０頁。
?相続税申告関連資料。 約３０頁。
?賃貸住宅経営テキスト。 約３０頁。
?上記の収支予測計算書。 約３０頁。
?定期借地権活用テキスト。 約４０頁。
?上記の地主さんへの企画提案書。約１０頁。
?上記の最長９０年の地代・固都税・相続税計算書。約１０頁。
?２２条の最新、定期借地権契約書。約１０頁。
?カラー事例集多数（戸建貸家・アパート・賃貸マンション・シェアハウス等・定期借地権注文住宅・同、分譲住宅・同、分譲マンション）１戸建て最高額９千万円。
?地主・家主集客文案集。多数。
?紹介ルート拡充のための「資産活用倶楽部」資料。
★３種類定価９万円のＤＶＤを進呈！
?「相続税調査への上手な対応の仕方」５０分。
?「賃貸住宅経営は、土地活用の王道」２枚組。
?「定期借地権の驚くべきメリット」地主用。３枚組。
★研修開催概要★
※受講者全員に、一般社団法人「日本土地活用事業支援機構」より、「相続対策コンサルタント技能士資格」を交付いたします。
※研修時間は、１０時から１７時までです。