◎東京会場：３月２４日（木）
◎大阪会場：３月２８日（月)公開セミナーのお知らせ。

★研修のタイトル。
●土地活用による「相続対策ビジネス実務者養成研修」のご案内。
専門家もよくわからない、建築・不動産・土地化活用で地域１番店になる研修です。

★定価１８，０００円のＤＶＤサービス付き研修。
タイトル：「相続税調査への上手な対応の仕方」５０分。
元東京国税局特別調査官。現、有名税理士A先生解説。
巻末の５分に元、国税調査官３名の座談会を収録、税務署の裏話が
聞けて面白く構成しています。

★相続対策ビジネスを「基礎」から「応用」まで、完全にマスターしよう！
★相続対策ビジネスは、建築・不動産・土地活用ビジネスの宝庫！
★当方の実務研修には、税理士の先生方も約１、２００名受講されています。
◎開催日。●東京会場３月２４日（木　）時間午後１時から５時１０分まで。
●大阪会場３月２８　日（　月）々（各開場１２時３０分）

◎受講費用：１名様税込み１万９千円。。
※費用には多数のテキストや資料、ＤＶＤが含まれます。
（先着２０名様限定）

◎会場。
●東京会場：JR山手線「目黒駅下車徒歩１分。「ネクストワークス８階会議室」
●大阪開場：地下鉄本町駅下車徒歩３分「つるやホール８階会議室」

※お申込みの方には「会場案内図」「受講証」をお送りいたします。

★末尾記載により、土地活用による「相続対策コンサルタント技能士」研修を実施します。
「東京会場」と「大阪会場」の２カ所です。

★昨年１月より、相続税、贈与税が改正されました。相続税の基礎控除が５千万から３千万円に縮小。一人当り控除が１千万円から６００万円に。（最高税率は４５％）これによりこれまで相続税の対象者が２万５千人から約６万人に激増。税務署への相談が増えて署員は、その対応に追われています。さらに２０年後には、対象者が２０万人ぐらいになると予想されています。

★日本人の相続の特徴は、不動産が７０％なのです。従って、この不動産を売却したり、活用することが対策の中心になるのです。売却される方は、約３０％です。しかし、売却するにしても、これが土地なら、実測や境界の確定。隣地の地主さんの立会と印鑑証明付きの同意書が必要になります。これは、業界にとってはチャンスなのです。相続が発生してからでは、遅すぎますので、はるか前から、準備が必要になってきます。これからフィービジネスと売買業務が発生いたします。また、約６０％は、現金収入と年金対策のために賃貸住宅等の土地活用事業を始められます。

★さて、ここからが「基礎編」です。
?先ず、相続法を知る必要があります。
相続人の範囲と持分。代襲相続が及ぶ範囲。遺言書の種類と効果（裁判所の検認制度とは？）。争族にならない遺産分割協議書の作成方法。相続人以外の相続人の要件。。養子の人数の限界。最終的には、「遺言書」「遺産分割協議書」によって相続登記をしますが、遺言書とか協議書のない場合は、法定持分による共有名義になります。兄弟、姉妹が中が悪いケースは多数あり、全員の協議が纏らないと、売ることも、土地を活用することもできません。

?次は、相続税、贈与税,所得税です。

基礎控除は既に説明しました。相続税の対象にならないものはなにか？、結構あります。
小規模宅地の控除は住宅地の場合、３３０?ｍで８０％控除されます。事業用地の場合は４００?まで８０％の評価減となりますが、この適用には厳密な条件がつけられます。

?次は、贈与税です。
一人に付き、年１１０万円の特別控除があります。しかし、注意が必要なのは、親の「みなし預金」とされ、贈与が否定される場合があります。要注意です。「相続時精算制度」は、２，５００万円まで非課税ですが、これは、相続の前渡しの性格を持ちますので、一人につき１回切りです。先の１１０万円との併用はできません。

現金なら、２，５００万円ですが、これが賃貸住宅なら、時価約６千万円が非課税に収まります。（詳しい計算方法省きます）これが賃貸住宅で、年１０％の利回りなら、６００万円×３０年で１億８千万円贈与できたことになります。土地も同様で評価額２，５００万円まで非課税です。この精算制度も、円満な相続の一つです。
この精算制度は、祖父母、親、子、孫まで。直接祖父母から孫に贈与できます。但し、年齢制限があります。他に教育資金贈与。配偶者住宅資金贈与。住宅取得資金贈与。「相続時精算制度」では、２，５００万円まで、非課税。祖父母、父母から子や孫に贈与できます。但し、年齢の規定があります。この精算制度は、相続人が１回しか使えません。また、特別控除との併用はできません。
?納税する財産の順位。税務署は、現金から次に換金性の高い物から納税させます。自社経営の会社も株式が時価で評価されます。
「延納地獄」「物納天国」の意味とは？

?相続税支払いのための不動産売買の所得税は軽減されます。
※空き家対策特別措置法の対象不動産の売買の所得税も軽減されます。

★さて、次からは、「応用編」です。
相続税の軽減と同時に、現金収入と年金対策と資産形成をはかる土地活用の方法を説明いたします。
?土地に「賃貸住宅」を建築する。
敷地は評価減が適用されます。（地域によって異なります）建物は時価ではなく、法務省が定める工法別評価額となります。

★賃貸住宅をリスクの低い物から高い物順に説明いたします。戸建の貸家・アパート・メゾネット（連棟式）賃貸マンション・シェアハウス・サ・高住・オフイス等。これらの節税効果は、土地と建物の評価額の計算は、次により計算されます。（評価額×借家権割合×満室割合）。

?建築ローンの残債は、相続税額よりマイナスされます。（但し、一定の条件があります）財産と負（但し、一定の条件があり）この財産を誰に相続させるかは、「遺言書」の「遺贈」で行うか、「生前贈与」で行います。しかし、贈与を受けた、子や孫がローンを支払っていきますので、ローンの支払いができりかどうかを、良く考慮しなければなりません。建築会社に「借り上げ」「家賃保証」をしてもらっている場合は、家賃は実際は引き下げられる契約になっていますので、破産される場合もあります。要注意です。当方はオーナーさんが、破産しない「経営代行方式」を開発しています。しかし、採用されている企業は、極少数です。

?最後の奥の手は、「不動産物納」です。

納税する財産が他にない場合、「不動産物納」が認められます。これも宅地化できる換金性の高い土地から物納させます。「物理的瑕疵」や「権利の瑕疵」ある物は、それらの問題を解決しないと物納が認められません。

◎最後の最後に「借地権の底地物納」が認められます。

２２条の「定期借地権」は、期間が５０年以上です。納税財産が他にない場合、借地権の「底地物納」ができます。

?相続税が、全くかからない方法を考えて見ましょう。

?「家族信託」（民時信託）です。名義を、子や孫に「信託」で名義変更します。信託とは、「信託受益権」賃貸住宅とかの経営を、子や孫にさせることです。この場合、相続の対象となるのは誰か？

もう、一つの方法は、名義を公益法人名義にしておくことです。
公益法人とは、「一般財団法人」や「一般社団法人」のことです。
公益法人には、「相続税」がありません。費用も昔と違って、安価に設立することができます。

★土地活用による「相続対策研修」コースの資料。

?改正、相続、贈与税テキスト。約４０頁。
?賃貸住宅経営テキスト。　　　約３０頁。
?上記の収支予測計算書。　　　約３０頁。
?定期借地権活用テキスト。　　約４０頁。
?上記の地主さんへの企画提案書。約１０頁。
?上記の最長９０年の地代・固都税・相続税計算書。約１８頁。
?カラー事例集多数（戸建貸家・アパート・賃貸マンション・シェアハウス等・定期借地権注文住宅・同、分譲住宅・同、分譲マンション）１戸建て最高額９千万円。クリニック１億５千万の事例等。
?地主・家主集客文案集。多数。
?紹介ルート拡充のための「資産活用倶楽部」資料。

★１８，０００円のＤＶＤを進呈！
「相続税調査への上手な対応の仕方」５０分。
★研修主宰者★
★講師　西京　建一
社）日本土地活用事業支援機構　理事長
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰
プロパティ・アート株式会社　代表
★プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
〒１４１?００２１
東京都品川区上大崎３?６?１
電話　０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ　０３?３４４４?７７５４
ご相談は西京まで。携帯　０８０?１１５４?６３５３

★この１日８時間研修は、企業単位で承ります。
費用は、資料一式、ＤＶＤ)込みで３０万円（税別）となります。
※他に交通費や宿泊費は別途になります。遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、通常料金の５０％から６０％の金額です。（ホテル代２泊含む）
研修資料一式の原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。コースは次の２種類となります。
?午後１時より５時まで。翌日９時３０分から１２時まで。
?午前９時３０分より午後５時３０分まで。
※また、５名様までなら、東京会場で研修いたします。費用は、上記と同様の税別３０万円となります。（資料と昼食含む）

※社員研修の場合は、当方より「発注書」をお送りいたしますので、記名、捺印の上当方までＦＡＸでお送りください。費用は研修終了後１週間以内となります。