※新年あけましておめでとうございます。
貴社のますますのご発展とご研修を心よりお祈りいたします。
本年もよろしくお願い申し上げます。

★本年の建築・不動産・土地活用事業の重点事業を考える★
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◎昨年の建築着工数は、一昨年を上回ったようです。
中でも賃貸住宅が相続対策のため４５万戸になっています
（前前度は３５万戸）。
喜ばしいようですが、アパマンの空室率が増大し、地主破産が
増えています。
空室の心配がないのは戸建貸家のみと断言しておきます。
以下各事業を展望してみましょう。１現場５０戸程度の新築貸家
ビレッジも誕生しています。
１、注文住宅。
一時取得のユーザーのユーザーは年収３００万円が中心になって
いますが、これからは、平均受注額を上げるためには「建替え住宅」
に重点を移すべきだと考えます。
この場合、見込み客の探客方法と販売企画に工夫が要ります。
「ミニ・設計コンペ方式」が効果的です。
昨年１０月には小浜市の５区画をこの方法で販売しましたが、造成
工事前に全戸の予約申し込みがありました。
１戸の平均は約３,０００万円です。

２、「建築条件付宅地販売」もこの手法で販売します。
宅建業の場合は「建築条件」をつけられませんので「推奨プラン付き」
とします。確認申請後の「分譲住宅」とするか、建築会社よりのキック
バック方式とするかの二つの方法ですが、キックバックなら建築費の
１０％。分譲なら粗利益は３０％ぐらいになります。
上記の小浜市の例は事業主が宅建業であったので１０％のキックバック
としました。
いずれにしてもこの方法は建築プランを複数作るのがコツです。
小浜市では建築会社５社に集まってもらい、私が各社につき２プラン
を作成するように指示しました。

３、宅地販売・分譲住宅・分譲マンション事業。
この分野は特に都市郊外では土地の仕入れが難しくなっています。
１物件出れば５社?１０社の取り合いになり、仕入れ価格が上昇し、
今後は土地販売で利益を出すことは難しくなります。

４、リフォーム事業。
５兆円産業と言われています。しかし大手も進出して競争も激しく
なっています。平均で４００万円。最大で１，２００万円ぐらいです。
問題は小修繕。中修繕。大修繕の体制をどうシステム化するかです。
また、得意分野を持つ事が必要になってきます。

★土地活用事業は、「急がば廻れ」の作戦です。地主、家主さんを
組織化します。ここから次の事業が発生します。
５、土地売買。

６、賃貸住宅経営。
アパマンはリスクが高いので従来の「借り上げ・家賃保証方式」は
破綻していますので、これに変わる「経営代行方式」を採用します。
この方法は３種類あり、当方はいずれもこのマニュアルと契約書式
一式を既に作成済みです。
戸建貸家は建築中に入居者がつきますので家賃保証の必要がありません。

７、定期借地権活用事業。
２２条・２３条・２４条の３種で、住宅、分譲住宅・分譲マンション
・店舗、ホテル、病医院、老人ホーム・サ高住・グループホーム等を
建築します。
いずれにしても宅地化のための土地売買が発生いたします。
小浜市の例では定借５宅地。販売宅地５宅地（１宅地９００万円）
この売買は宅地化するための費用に充当しました。（計１０宅地）

８、地主、家主組織化のための「パートナーシップ倶楽部」もしくは
「資産活用倶楽部」を創設します。
このためにあらゆる士業の先生方と協力業者さんを事前に組織化します。
「急がわ廻れ」作戦です。士業の先生方も協力業者さんへの固定報酬
はゼロ円ですべて成功報酬制と依頼業務毎のギャランティとします。
当社に依頼していただくと３か月で完成いたします。

９、管理手数料が増大いたします。
貸家の管理。定借土地の管理。当社会員企業様の２社の土地管理手数
料は年１，０００万円以上になっています。

★今後の有望事業。
１０、シェアハウス。
これも事業モデルの優劣で勝負が決まります。
「リビング型」より「寄宿舎型」の方が大きな事業になります。
また１棟シェアハウス分譲事業も増えます。

１１、民泊事業。
これも民泊専門の１棟１戸分譲が有力な事業となります。

１２、空き家再生販売。
これも有望な事業ですが、各社はまだ確固たるノウハウを確立していません。
再生して新築住宅の８０％以内で売買します。
松本市の建築、不動産会社は新築年４０戸。中古再生住宅が年４０戸
ぐらいになっています。
再生リフォームの平均価格は１戸に付き４０万円前後です。

１３．ゲストハウス事業。
この大手は既に４，０００室運営しています。
マンスリー契約でアパマンより１０％以上利益が出ています。
（平均年２０％の利回り）しかし、この運営ノウハウが必要となります。
英語が必須条件です。

※各事業の電話相談無料。
※貴社への出張相談：１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。午後１時より。

これは北陸の人口３万人の小都市での定借注文住宅のケースである。当方が現地にお伺いし、地主さんと面談したのが５月中旬。農地２，６００?である。

６０坪５宅地を分譲。１区画約８００万円。定借土地１区画７０坪５宅地。期間７０年。

当方が地主さんへの企画提案書及び地代、権利金、敷金、固都税、相続税評価額を計算。７０年分。

地主さんとの包括契約書、特約書、ユーザーと地主さんの契約書、重要事項説明書作成。地主さんと不動産業者調印。次いで農業委員との事前打合せ。測量、造成工事会社との開発申請、造成工事、区画分割打合せ。銀行との工事費の繋ぎ融資とユーザーの定借ローンの打合せ。建築業者５社と面談。５宅地に各社２プラン、計１０プランの作成と看板作成指示。司法書士との登記方法アドバイス。建築業でないので「建築条件付」と出来ないので「推奨プラン付き」とする。「ミニ、設計コンペ方式」である。これが地元新聞社の「北陸初の」という記事になり、この記事で計１０宅地の申込みがあった。これが１０月。工事完了が１１月であるのに。広告費ゼロ円である。さて、この場合の地元宅建業者の利益はこうなる。

５宅地の売買。１区画８００万円×５宅地＝４，０００万円。手数料６％計２４０万円。

建築費平均１戸３，０００万円×５戸分＝１億５，０００万円。建築会社からのキックバック。

１０％＝１，５００万円。他に５宅地の土地管理手数料が７０年間収入となる。

ここまでのコンサルの当社総合費用。税別６０万円＋２日分の交通費である。

安い（笑）

この成功でこの地主さんが隣接に持つ農地２，０００?と３人の他の地主」さんんからも定借活用したいとの申込みが来ている。ビジネスはアイデアとやり方次第である。やり方が下手だから成功しない。「〇〇定期借地権推進機構」など実務をやったことがない素人の集まりでしかない。事実、札幌や千葉の推進機構から「実務をやったことがないから教えてほしい」と依頼がきた。権威だけで実務が分からない推進機構など入会してもなんの役にも立たない。僕らより２０年遅れている。

★年に一度の年末年始バーゲンセール（笑）★
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◎２８年末より２９年１月末日までに、
当社マニュアル(計算ソフト含む）及びＤＶＤをお申し込みの方に
限り下記の価格で提供いたします。

なお、お届けや研修実施は２９年１月の１０日以降となります。
※マニュアルやＤＶＤのお支払いは、代引きで送料は一律６００円となります。

１、マニュアル・計算ソフト関係。
１）「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル。」Ａ４判９０頁。
定価税込み１０万円。割引価格：税別６万円。
２）「売り建て式コープラティブ住宅マニュアル。」Ａ４判４００頁。
事業収支計算ソフト付。在庫３部限り。
定価税別５５，０００円。割引価格：税別４５，０００円。
３）「定期借地権住宅地主さんへの企画提案ソフト兼計算ソフト」
（地代・権利金・敷金・固都税・相続税評価額計算。最長９０年）
定価税別１８万円。割引価格：税別１０万円。
４）「定借の契約ソフト（書式）２２条定期。地主さんとの包括契約書。
地主さんとの特約書。地主さんとユーザーの契約書。需要事項説明
書書式ソフト一式。」
定価税別１５万円。割引価格：税別１０万円。

※「賃貸住宅経営代行方式の書式ソフト」は、別途相談。３種類あります。

★ＤＶＤ関係★
１、「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」３枚組。
定価税別４６，００円。割引価格：税別３０，０００円。
２、地主さん説得用「定期借地権の驚くべきメリット」３枚組。
定価税別４６，０００円。割引：税別３０，０００円。

★以下の税務調査ＤＶＤは元東京国税局特別調査官（通称マルサ）で
現有名税理士３名の解説です。時間各５０分。
定価税別１８，０００円。割引価格：税別１０，０００円。
１、「相続、所得税調査への対応方」１枚。
２、「個人への税務調査への対応」１枚。
３、「法人への税務調査への対応」１枚。
４、「建設業への税務調査への対応」１枚。
５、「不動産業への税務調査への対応」１枚。
６、「医師への税務調査への対応」１枚。
７、「現金業種への税務調査への対応」１枚。
８、番外ドラマ編２０名の俳優出演。
「もう怖くない税務調査の上手な受け方」５０分。このビデオは
税理士の先生方約２，０００名購入済み。私も出演しています。

★購入お申込みの方は、
商品名・社名・住所〒・代表者名・お申込み者名・役職・電話番号
・ＦＡＸ番号・Ｅメールご記入の上、
当社までＦＡＸまたはメールでお申し込みください。

◎お届けは来年１月１０日以降となります。
代金＋送料６００円は代引き払いとなります。（返品不可）

社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表　西京　建一
〒141-0021 東京都品川区上大崎３?６?１
ТＥＬ：０３?３４７３?４６７６
ＦＡＸ：０３?３４４４?７７５４
E-mail: japla@property-art.co.jp
ＵＲＬ：http://www.property-art.co.jp/

★明けましておめでとうございますは、まだ早いけど★
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昨年は大変お世話になりました。今年もよろしくお願い申し上げます。
貴社の益々のご繁栄と皆々様のご健勝を心よりお祈り申し上げます。

※当社の総合案内。企画、プロデュース、コンサル総合版。
１、建て替え住宅の企画、イベントの実施。最高１日で６０棟受注
２、建築条件付、または推奨プラン付き住宅販売。１３宅地を申込み８倍
で販売。建築費２,５００万円?９,０００万円。平均３,５００万円。
３、賃貸住宅の企画販売促進。
アパート、賃貸マンション、サ高住等。地主提案から施工まで。
特に戸建デザイン貸家では東北から沖縄まで３０社様が、当社の
推奨プラン、販促方法を採用。営業経験のない女性でも年６０戸
３年連続受注。
当社の戸建て販促システムは東北から沖縄まで３０社採用済。
※アパート、賃貸マンションは空室リスクが高い。
借り上げ家賃保証会社は家賃を下げてきて当てにならない。
当方は新たに３種類の「経営代行方式」をシステム化。
双方のリスクゼロ。オーナーは破産しない仕組み。
サ高住においては大手の借り上げ業者と提携。全国何処でも一括借り
上げします。５０室以上が条件。
４、定期借地権活用事業企画コンサル。地主交渉から販売まで。
1）注文住宅、売り建て住宅、建売住宅、分譲マンション、賃貸
マンション、戸建て貸家、ホテル、老人ホーム、グループホーム、
店舗等。
2)特殊な分譲マンション。定期借地権マンション。売り建て式
コーポマンション、地主に建物譲渡付き貸家、賃貸マンション。
※これらについては多数の契約書や規約書を当社においてマニュアル化。
日本では当社のみのノウハウ。
５、紹介ルート拡充のための「パートナーシップ倶楽部」ｏｒ「資産
活用倶楽部」創設の企画からオープンまでの一式企画、コンサル。
固定費ゼロ円で士業の先生方とあらゆる協力業者を組織化。
書式ソフト２０種類。企画からオープンまで３か月。
全国３０社採用済。「資産活用倶楽部」参照。
６、多数のマニュアル制作各種ソフト、ＤＶＤの販売。
「定期借地権契約マニュアル」「定期借地権地主提案書と最長
９０年の計算ソフト」「賃貸住宅、受注、営業促進マニュアル」
「売り立て式コーポ分譲マンションマニュアル」「賃貸経営収支
予測ソフト」「賃貸住宅経営代行方式マニュアル」
ＤＶＤは約４０作制作発売。
７、「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰。
メリットがいっぱい。詳細はＨＰでご確認ください。
会員数。現在東北から沖縄まで３０社様。

★以上の中から一つでもピンと来たらご相談ください。電話相談無料。
？ウン？一つもピンと来ないって？困ったな。

★貴社に西京が出前相談の場合。
１回に付税別５万円＋交通費等の実費。時間は午後１時から無制限。
※西京　建一　プロフィール
http://www.property-art.co.jp/profile/

★宅建業免許のみで事業化出来る定期借地権住宅★
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◎借地借家法第２２条の「定期借地権住宅」は、建築業だけではなく、
宅建業免許のみで行える事業である。

以下に当社が企画、コンサルした事例を述べる。
なお、当社の場合、地主面談から開発申請、農転、造成工事、銀行と
の交渉（工事の繋ぎ資金とユーザーローン）、注文住宅のデザイン、
プラン打合せ、司法書士への登記指示、販売の実務までを行っている。
※宅建業のみでは「建築条件付き」は、付けられないから、提携する
建築会社が作成した「推奨プラン付き住宅」と表示する。

※先に、宅建業で得られる利益について説明しよう。
１、造成工事費捻出のための一部土地売買。
埼玉の場合７,０００万円分、小浜市の場合３,０００万円分の宅地
を売却した。代理手数料両手６％。さらに相続と重なれば土地売買
が増える。
２、建築業者からのキックバック。
建築費の６％＋販促費４％＝１０％。
３、土地管理手数料。
年間地代の５％。当社取引先の２社は、年間土地管理手数料が
１,０００万円以上ある。
この事業は綿密に計画しないと失敗する。特に建築業者との打ち合
わせを綿密にする必要がある。建築会社は複数社とする。

※事例
１、横浜市。建築確認後の売建住宅販売。建物価格約４,０００万円。
権利金１区画８００万円。計５００戸以上。本業は火災保険の
会社である。宅建業のみ取得。
２、松江市。建築業者８社を入れて定借分譲。
１ヶ月で１万人集客。土地面積１００坪。建築延べ面積５０坪。
価格２,８００万円?３,８００万円。他に注文住宅約１００戸
（１０％キックバック）
３、島根大規模住宅地の内２００区画を定借分譲。推奨プラン付き。
４、小浜市５宅地売買。５宅地定借推奨プラン付き販売
（１企画に２プラン指示）
今年１１月造成工事完了なのに、１０月で全て予約販売。
さらに同じ地主が隣接の２,５００?と、別の地主２名も定借申込み。
ここの場合は、前段に説明しているコンサルを全てお引き受けした。
現地出張２日間。書類作成２日間。
５、宮城県の２６戸の建売が売れず、定借にチェンジして販売。
６、横浜市と小田原市で、賃貸マンションの空室を定借マンションに
して販売。約３０戸分。
木造でも軽量鉄骨でも耐火構造にすれば敷地権登記、区分登記が
出来る。アパマンの空室率の２０％?４５％に。一部では空室率
７０％に増大。地主破産が増えていて社会問題になっている。

★宅建業としての定借住宅事業研修★
※今回研修の特別無償進呈品。
地主さん説得用ＤＶＤ「定期借地権の驚くべきメリット」３枚組。
市販価格４６,０００円分を無料進呈！
貴社にて６時間。
※約３００頁の資料含む。
費用：非会員、税別３０万円＋交通費等の実費。
「研究会」会員費用。税別２０万円＋交通費等の実費。
※研修内容。
１、開発申請上の注意。私道の処理。
２、２２条定借の実際の期間と期間終了後の地主のオプション
（更地にするとは限りません）
３、２２条、２３条、２４条借地権の特徴と活用方法。
４、２２条の地主さんへの企画提案書作成と各種計算方法。
地代、権利金、敷金、固都税、相続税評価額計算の仕方。
５、建築会社に指示する推奨プランの造り方とユーザーへの見せ方。
６、２２条の契約実務。地主との包括契約書作成・特約書作成（権利
金はユーザーが付いた時点で支払う）ユーザーと地主の契約書。
重要事項説明書の作成。
７、開発申請、農転、造成工事の注意点。敷地内道路と私道の処理方法。
適正な区画の面積。
８、各種登記の仕方と公正証書作成方法。
９、地主直接募集方法。
10、申込みは何倍も取る定借住宅の特殊な販売方法。
11、地主を紹介していただく仕組み。
山形のウンノハウスさんは３,５００万円?９,０００万円の定借
注文住宅を数百棟販売していますが全て不動産業からの紹介です。
紹介料の決め方の種類。
12、定借住宅の各種の販売方法。大手にもない手法で販売。

★特典付き。６時間研修の資料。
借地借家法全文・改正、相続、贈与税・定期借地の真髄テキスト・地主さんへの企画提案書のサンプル（小浜市の例で説明）＋計算書見本（地代・権利金・敷金・固都税・相続税評価額）地主募集文案多数・地主紹介仕組みの見本・地主との包括契約書、特約書、ユーザーとの契約書、重要事項説明書サンプル。登記例・公正証書例・定借住宅カラーチラシ多数。
※以上の資料は原本各１通をお送りいたしますので、貴社で必要部数
コピーしてご使用下さい。

★別売ソフト。（基本研修外費用）
１、地主さんに対する提案書及び最長９０年の地代、権利金、敷金、
固都税、相続税評価額計算
ソフト。非会員：税別１８万円。研究会会員価格：税別１０万円。
２、契約書ソフト（包括契約書・特約契約書・重要事項説明書）
非会員価格：税別５万円。研究会会員価格：税別２万円。

★研修進呈品。
地主説得用ＤＶＤ３枚組。
「定期借地権の驚くべきメリット」定価４６,０００円分を無償で提供。
このビデオを見た名長野県の地主さんが１３宅地分契約。

★電話相談無料。０３?３４７３?４６７６
★事前訪問相談。（講師が貴社に出張）
１回に付税別５万円＋交通費等の実費。午後１時?。
★講師：西京　建一