★地主さんが泣いて喜ぶ土地活用の提案★
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◎ちょっと特殊であるが熟読いただきたい。
※この方法は、地主さんが土地を貸すだけで、区分マンションや区分アパート
の所有権や長期の「定期借家権」を持てる手法です。
※２４条借地権を用います。２４条は「建物譲渡特約付借地権」と言います。
３０年以上経過後に事業主が建築した建物の全所有権を地主さんに譲渡い
たします。
譲渡対価は自由です。鑑定価格、固定資産税評価額、簿価残等です。
無償譲渡でも可です。
当社の場合は「利回り還元価格」を推奨しております。
つまり年２０％?３０％の利回り還元価格を譲渡価格にしています。
※建築する建物は、賃貸契約によるマンション、アパート
（耐火構造にすれば区分できます）
戸建て貸家、シェアハウス、ゲストハウス等が対象になります。
一般住宅もこのスキームでできますが、この場合は需要がないとお考え
ください。
※木造住宅の場合は３０年。ＲＣの場合は４０年?４５年位で地主さんに
建物を譲渡いたします。
※１のパターン。
地主さんにお支払いする権利金や保証金、敷金と同額の建物を一種の
「等価交換的」手法で建物の区分所有権を与えます。
それが３,０００万円なら３,０００万円の建物との交換です。
※２のパターン。
地主さへの地代を前払い地代として建物と交換します。
年地代２００万円とすると４０年で８,０００万円。
その全額若しくは一部を前払い地代として地主さんに支払い建物と
交換します。税務上は「前払い地代」であると税務署に事前届する
と年数分に所得税を分散することができます。
※３のパターン。
権利金や前払い地代を１,０００万円とすれば、その年数分の
「定期借家権」を地主さんに与えます。月１０万円家賃相当であれば、
１００か月分の家賃前払い「定期借家権」となります。
※このように地主さんにとって土地を貸すだけで建物が持て、地代が入り、
期間経過後は建物全部が地主さんのものになります。
しかし問題点もあります。
１、最大の問題は建築費の調達です。金融機関はこのスキームで担保
融資は不可能と考えてください。
資金はあくまで自己調達、つまり与信力がないと融資は受けられ
ません。匿名組合方式による小口商品として調達する方法もあり
ますが、これには所轄庁の許可が必要です。
２、地主さんが建物を買い取らなかった場合、借地権は継続すること
になります。これを完了させる方法はあります。
３、契約書や地主さんとの特約書等複雑な契約書作成や実務のやりと
りを知らないとできません。
４、地主さんが建物を所有しないで更地にしてほしいということに
なったら、これに対応する必要があり、また、それが法的に担保
される方法もあります。
★事業主のメリット。
１、土地を所有しないで利回りが高くなる。通常のグロス利回りが年
１０％とすると、この方式ではグロスが８％前後になります。
２、地主さんに建物を譲渡しても管理業務は貴社に残ります。
３、投資商品として販売することも出来ます。
４、貴社が「経営代行方式」を採用されれば代行手数料が家賃の５％入り、
また利益をシェアすることもできます。
※このスキームによる当社コンサル例。
１、賃貸マンション。静岡と埼玉で計５棟。建築費合計１３億円。Ｋ工務店
２、戸建て貸家２棟。丸亀市。建築費１，６００万円。Ｆ工務店。
★電話相談無料。
★貴社に出張コンサル。テーマ自由。１回につき税別５万円＋交通費等の実費。
★「定期借地権ビジネス研修」何名でも可。
７時間。費用税別３０万円＋交通費等の実費。
会員割引価格税別２０万円＋交通費等の実費。
午後１時から。研修では２２条・２３条・２４条定期借地の事業化につい
て説明いたします。注文住宅・分譲住宅・建築条件付ｏｒ推奨プラン付き
住宅。分譲マンション、アパート、賃貸マンション、戸建て貸家、店舗、
ホテル、病医院、サ高住、老人ホーム等。地主さんに対する「企画提案書」
サンプル。最長９０年の計算書
サンプル（地代・一時金・固都税・相続税評価額計算）公正証書サンプル、
登記例サンプル、地主集客文案集、カラーチラシ例多数。
資料約３００頁分は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。
◎この研修受講者全員に当一般社団法人より「定期借地権コンサル技能士」
修了書を発行いたします。