★当社非売品献呈★
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◎当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」及び
「資産活用倶楽部」に、新規加盟企業様には、以下の非売品を
献呈いたします。
既存会員企業様には会員期間更新時にお贈り申し上げます。

１、「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル」１００頁。
２、「賃貸建築・投資提案書」文書ソフト。約１０頁。

※以上、もしくは下記を献呈します。

３、地主さんに対する「定期借地権企画提案書兼最長９０年の
計算書（一時金・地代・固都税・相続税。）」
４、地代と固都税簡易計算ソフト。
※研究会、資産活用倶楽部への入会やサービスメニューにつきましては
ホームページでご確認ください。

★成果が上がる社内、営業促進会議の開き方★
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◎住宅にしろ、賃貸住宅にしろ、契約を取るのは営業さんである。
普通の何倍ものトップセールスがいるのは有り難いが、スカウト
されたり、独立したらその業績はなくなる。
僕のクライアントに、年間２５棟契約する営業さんが二人いたが、
スカウトされ二人共いなくなった。
二人で年５０棟、金額にして１５億円ぐらいである。
残った営業さん１０人の平均は年５棟である。
つまり、トップセールスよりも、営業さん一人当たりの平均の
受注額を標準化することの方が重要である。
結局二人のトップセールスがいなくなった建築会社は会社を売却
された。年商４０億円の企業である。（建売も含めて）
注文建築であれば一人当たり受注数を、年８棟とするのが無理の
ない数字であろう。
賃貸住宅関係なら、平均で年３億円ぐらいが適当であろう。

★当社は様々な営業研修をしているが、一番重要な営業方法は、
営業さんをヤル気にさせる「営業推進会議」をどのように開催
するかにある。
営業さんは上からの一方的な指示、命令に反発する。
上が押し付けた企画は失敗する。
では、営業推進会議をどのようにすれば成果が上がるのか？

以下は、その手法である。
１、営業チーム全員参加とする。
支店別。営業所別。営業課別に。

２、テーマを決める。
具体的に半期で注文住宅を１０億円売り上げるとか、賃貸住宅
を一人当たり３億円受注するとかである。

３、そのための具体的な販売促進、セールスキャンペーン、イベン
トの開催とかをテーマにして全員デスカッションする。
喧々諤諤、日頃思っていたことをしゃべらせる。
これは営業さんのストレスのガス抜きでもある。

４、当方もその会議に出席して、当方のアイデアを話す。
反対意見も出る。これが大事で反対意見がないと賛成意見も弱
くなる。その内、賛成者が賛成理由を話だす。
アイデアは修正されてやがてひとつに収斂され企画内容が固まり、
それぞれの担当も業務が決まる。
ここまで行けば何をやっても成功する。何故か？
全員が賛成した企画だから失敗すると全員に共同責任があるから
である。
この手法は主に、当社大手クライアントである住友林業とミサワ
ホームで実施した。
特に住友林業は、正月の全国イベント。年４回の各支店のイベン
トの、企画立案、企画会議の司会進行を担当した。
ある会員企業例では、午前中は注文住宅部門。午後からは賃貸住
宅、土地活用部門の営業促進会議の司会進行を当社が担当している。
（年商１５０億円）

※営業企画の目的は自由である。
１、住宅部門。
建て替え住宅の受注。建築条件付宅地販売。定期借地注文住宅。
ソーラ売電でローンの支払いがゼロ円になる住宅、展示場への集客
イベント、モデルハウス募集イベント等々である。

２、賃貸住宅部門。戸建貸家の効率的販売企画。
アパマンのセールスキャンペーン、モデルハウス募集、集客ツール
の創り方（チラシ・アプローチブック、ＤＶＤ等。）
２２条、２３条、２４条の定期借地の土地受託と事業化の手法。

３、すべての見込み客リストの創り方。

４、顧客紹介ルートの創り方。

★当社は、１テーマについて３時間ぐらい同席し司会進行役を務める。
その費用は１回税別１０万円（当社会員企業は５万円）＋交通費等の実費。

★電話相談。無料。080-1154-6353
★講師担当：西京　建一

※営業同行をお引き受けいたします。１日５時間程度。
当方の費用１回当り税別５万円（会員企業３万円）＋交通費等の実費。
＋成功報酬は建築費の２％。

★デザイン戸建貸家事業の可能性★
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※当社の戸建て貸家セールスシステムは青森から沖縄まで３０社様採用済み。
メリット。
１、空室がない。
その理由は、賃貸住宅年間着工数４５万戸のうち、戸建て貸家は
都道府県別に異なるが０.５％から１.５％程度しか供給されていない。
つまり品不足。
アパマン等の共同住宅に住んでいる人の７０％は、将来戸建住宅に
住み替えたいと考えている。
アパマンにはプライバシーが無い、騒音問題が解決できない。
子育ての庭がない。駐車スペースがない。
これらの問題はすべて戸建て貸家で解決できます。

２、利回りが良い。
建築費が坪４０万円?と、低額であるから利回りが良い。
都市部では１２％?２０％。地方では８％?１４％程度。
昨年の沖縄県那覇市のケースでは当方のシステム採用後１ヶ月で２棟
受注。家賃月１２万円。利回りは年１２％であった。
原価回収は約７年である。
戸建貸家の売れ筋は２階建て３ＫＤＫ延べ２０坪?２４坪である。
実行予算は在来木造で坪２５万円前後。
当方の耐震性１.５倍のピン工法で坪２７万円前後。
現在大手の戸建て貸家ＦＣは、累計３,０００戸位だが１社当たりの
累計では１５戸程度である。
当社例では営業経験のない女性が年６０戸３年連続受注されている。
これは、もちろん当社指導による独自のセールスシステムを採用され
ているからである。

★当社の戸建て貸家セールスシステムの概要★
１、永久リース品。戸建て貸家事業化・商品化ソフト一式永久リース。
これで戸建貸家の商品化の全てが分かります。
デザイン・プラン・実行予算・販売価格等・利回り・見積もり・販売
方法等一式指導。
２、収支予測計算ソフト提供。３０年?９０年。
３、地主さんに対する、建築・投資提案ソフト提供。
４、賃貸住宅受注、営業促進マニュアルの提供。１００頁。
５、社員研修。６時間程度。
★以上、一式価格。税別１８０万円。

★当社研究会会員価格。税別１３０万円。
（研究会、入会費と年会費含む）

★戸建貸家ＦＣだと加盟金６００万円。月会費１０万円。
本部顧客紹介料４％取られます。
当社の初期費用はＦＣの加盟金６００万円に相当いたします。
当社も過去にＦＣ展開をしていましたが資材一式販売のため業務が
煩雑で双方のリスクが高いのでＦＣ展開は中止。
当時の加盟金２５０万円。月会費５万円でした。
当社研究会の入会費用は５万円。年会費は２４万円です。（各税別）

※上記外費用。研修等の講師出張時の交通費等の実費。
地主さん等への講演費や商談代行費は別途。

★工事指導・大工さん派遣・丸請け工事別途費用。全国可。

★上記事業に興味ある方にはオリエンテーションにお伺いいたします。
１回出張費。税別３万円＋交通費等の実費。時間午後１時より３時間程度。

ミサワインターナショナル。ハビタ住宅を「長期優良住宅」として工法をオープン化して一式ソフトを建築会社、不動産会社に提供いたします。

１、１００年?２００年選択性とする。

２、新しい機能を追加する。発電量２倍のパネルで売電額で住宅価格２分の１住宅。風呂の安全性を高め、熱効率の良いボイラーを設置。

３、一式をソフトにして永久リースで提供。外観デザイン。内装仕上げ見本。間取プラン。設計図面一式。工事明細見積ソフト（都市単価・地方単価別）

４、永久リース価格は税別２００万円を予定。

５、ネーミングは採用企業の自由とする。

６、技術、工事指導担当。ミサワインタナショナル。費用別途。

７、営業指導　当社。研修時間６時間。講師の交通費等の実費のみ採用企業の負担。

８、永久リース供与の総代理店。当社予定。

９、、募集開始。本年４月を予定。予約注文承ります。当社まで。

※営業研修の内容。

建替え住宅を多数受注する手法。何倍にもなる建築条件付宅地販売の手法。高額の定期借地権住宅の事業化手法。※周辺の建て替えが高額化する相乗効果。３，０００万円?９，０００万円の定借住宅。設計コンペと併行して建築客を募集する手法。

売れ残っている宅地の処分方法。等。

※以上がミサワインターナショナルの代表取締役　三澤千代治社長と取り決めた事柄である。

★特報！！
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★ミサワインターナショナル。(当社研究会特別会員）
ハビタ２００年住宅をオープン工法にしてソフト化し、永久リース
契約とする。
２月１３日、ミサワホーム創業者三澤千代治氏と会って取り決めた
内容である。

１、１００年・２００年選択制とする。

２、機能と多機能を付加する。
ソーラ発電で、半額で買える住宅。住宅併用シエアハウス。
風呂の安全性を高める。等。

３、永久リースソフトの内容。
外観デザイン・プラン・設計図・内装仕上げ見本・大都市と地方
における実行予算明細見積書。
完成予定日本年３月末日。以上。

４、永久リース価格（予定）税別２００万円。

５、永久リース販売代理店。当社。
※リース採用企業には営業研修実施（無料）講師西京の交通費宿泊
費のみ。

６、当社販促研修の内容。
自己資金なしでモデルハウスを建てる方法。建て替え住宅の受注
方法。建築条件付宅地販売のノウハウ。
設計コンペと併行して建築を受注する方法。
定期借地権で高額な注文住宅を受注する方法。
等々。時間６時間程度。

※４月には三澤千代治社長と西京建一共著の本を出版する予定。
仮題「住宅余りの時代に住宅を販売する戦略」Ｑ＆Ａ。幻冬舎より。
出版予定日本年４月末日。本は無料配布。
一部４,３００の書店で販売。価格は１,５００円で。

※永久リース、ソフトの予約申し込みを受け付けます。
代理店：プロパティ・アート株式会社。
担　当：西京　建一

※お問い合わせは西京まで。080-1154-6353