住宅やアパート、賃貸マンション、サ高住等の土地活用事業。及び定期借地権活用土地の紹介、土地売買等の地主さん、家主さんを紹介してくれる仕組みを創ると絶大な受注効果を発揮します。そのために先ず、士業の先生方や不動産業、管理業の方にも協力していただきます。士業とは税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・ファイナンシャルプラナーのことです。これらの先生に貴社の組織する会の「協力委員」になっていただきます。但し顧問費等は一切払いません。すべては成功報酬制とします。建築が受注できたら建築本体価格の〇％とか、売買なら貴社報酬の〇％キックバック制とします。そのための「提携契約書」を作成いたします。

当社会員企業の約３０社様は、既にこの組織を立ち上げています。名称は自由ですが、当社例では「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナーシップ倶楽部」が多い事例です。なかには「ひまわり」「ゆうゆう」「さくらそう」「七福神」というものもあります。〇〇には、社名・都市名・県名等が入ります。

横浜では不動産会社のトップクラスの建築紹介は年２６戸です。山形の定借住宅、１戸３，０００万円?９，０００万円の土地は全て協力業者さんの紹介です。埼玉の戸建て貸家約３０戸は、士業の先生方と協力業者さんの紹介によるものです。大阪の会員様は、南大阪・北大阪・神戸で計約１５０名の士業の先生方を組織化しています。名称は自由ですが先に商標登録されている場合がありますので、ネット等で検索して類似商標がないかお調べください。

※横浜では８００事業所参加。山形では１５０事業所。埼玉では、２００事業所が参加。（協力会員として提携契約を結んだ事業所数）

※次にこの会を立ち上げる方法について説明いたします。

１、貴社で士業の先生方と不動産業者、管理業者のDMリストを作成してください。

競合する企業は除外します。貴社エリア内で５００事業者以上作成してください。業界名簿や電話帳でお調べください。協力企業はDM数の５％?１５％くらいです。

２、この組織化マニュアルは約２０種の書式で構成されています。汎用ですから、貴社に合うようにアレンジしてご使用ください。このマニュアルの価格は税別５５，００円で提供いたします。他社例のパンフレットも数社参考として添付いたします。（書式はソフトですので上書きできます）

これが,一番安くできる方法です。次に当社が創設まで一式コンサルする場合は、税別の６０万円+交通費３回分となります。当社の作業とコンサルの内容は以下の通りです。

１、ご発注後打合せのお伺いいたします。交通費等の実費のみご負担ください。

２、文案、書式等すべての印刷物の当方が制作いたします。デザイン、レイアウト、印刷は貴社指定の印刷会社に発注してください。当社が印刷会社に指示します。

この全ての文案完成時に当方に税別３０万円をお支払いください。この費用には創設までの一式と創設後のコンサル費等が含まれます。交通費当は実費です。

３、創設準備会を開催いたします。この時は士業すべての先生方と不動産と管理業のみとします。貴社業務の説明と成功報酬の具体的なギャランティを説明いたします。私が午後６時まで講演して」から懇親会に移行します。これは有料で１名３，０００円くらいいただきます。この時に地主、家主紹介リストを配布し約１、５か月後の創設会にお連れするようにお願いいたします。当方の費用は講演レジュメ制作を含めて税別１５円です。交通費等は実費です。

４、創設本オープン式開催。

紹介された地主さん、家主さん、士業の先生方、不動産業、管理業の方全員出席です。貴社の事業紹介の後、私が午後６時まで講演して、以降懇親会に移行します。

地主、家主さんは無料。士業と業者さんは前回同様１名３，０００円の有料制です。

この時に地主、家主さんに対して、全ての士業の先生方１名毎のプロフィールシートをお配りします。つまり多数の先生方が貴社のブレーンになるのです。顧問費ゼロ円で！。この時の当社費用はレジュメを含む講演費が税別１５万円となります。交通費等の実費は別途です。地主、家主さんが懇親会で酔われた場合は、代行車を手配してください。

５、さて、ここまででは簡単に出来ます。問題はオープン後の運営をいかにするかが大事です。何もしないとなんの効果もありません。ペラ１枚の情報誌の月１回発行がポイントです。税務や法律の相談会や娯楽のためのイベント企画等、年間スケジュール表を作成いたします。これらはサービス業務です。クロージングのための講演は別途です。「相続対策と土地活用」「賃貸住宅経営」「定期借地権活用」等は当方の得意テーマです。講演後アンケートを取りますが、どのテーマでも地主、家主さんが、それをやりたいと答えられる回答率は６０％?７０％です。つまり、そのお客様が貴社のA客となります。

※地主、家主のリスト作成の方法をアドバイスいたします。精密法とお金のかからない)簡便法があります。

※この仕組みの事前貴社訪問相談にお伺いします。時間は約５時間くらい。費用は税別５万円+交通費等の実費となります。遠方の方は前日泊でお伺いいたします。ホテル費用は貴社でご負担ください。

※お電話でのご相談は無料です。

ゆｙ

ローコスト住宅を否定するいうわけではありません。しかし、それだけでは利益が増大しません。

この低価格路線だけでは企業は成長しません。当方が関与する建築企業は、当方のコンサルで３年で地域ナンバーワンビルダーにするのが目的であります。地域、商圏の採り方は、県下、商圏、都市、市町村でナンバーワンビルダーになることを意味します。当方の取引企業様では山形で年４００戸。山梨で１５０戸。三重県で４００戸。島根では１５０戸。三河で１５０戸。これらの企業は大体において県下ナンバーワンビルダーです。先ず基本的な事柄。無理に中、高額化しないで自然に中、高級注文住宅を受注できるようにすること。営業粗利益は２５％以上取ることにあります。皆様の契約コストはあらゆる経費を算入すれば建築費の９％程度かかっているのです。

以下にあまり経費をかけないで中級と高級注文住宅を受注できるようになる手法をご説明いたします。中級住宅の本体坪当たり単価は約５０万円前後。高級住宅は坪７０万円前後と理解してください。請負額は２，５００万円?６，０００万円前後です。

１、モデルハウス・モニターハウスを自己資金をかけないで建築する方法。

３か月間お客様が建築した住宅をモデルハウスとして借り上げます。費用は３月分で１００万円前後。値引きはダメです。この間に３回見学会を開催します。主にチラシです。戸建貸家なら地主へのダイレクトメールが有効です。３万枚で１０客から２０客集客できます。

２、１宅地を用意し、その区画に「推奨プラン付き」とします。建築条件付はダメです。１区画に２プラン創ります。平均的なものと容積いっぱいの建築プランです。山形の最高は１００宅地全て推奨プランで販売しました。分譲ではないので１００戸のデザインも面積も皆違います。壮観です。

三河の取引先は年間約４０戸をすべてこの手法で販売しています。設計は女性一人です。

本体価格の表示。外構、諸費用j別途。月額返済額。会社の連絡先表示。この看板を区画に立てます。山形では１３区画をこの方法で行いましたが申込みが８倍になりました。区画数を上回るお客様に土地がない場合は建築地を紹介します。

３、土地がない場合は、土地を販売している不動産業者との共同事業にします。貴社の建物が建築できたら不動産業者にキックバックいたします。建築本体価格の３％?４％が相場です。

４、定期借地で高級住宅のサンプル住宅を建築する。定期は土地の単価坪５万円から可能です。土地の面積が都市部では６０坪以上。地方では７０坪から９０坪必要でうす。大きめの推奨プランを１区画に２プラン創ってください。延べ５０坪から８０坪の床面積とします。定期は土地を買うより、約半額で建築できますのでお客様は年収５００万円?１，５００万円のミドルです。貧乏人は土地にこだわりますが富裕層はコストで考えます。土地のローンがゼロ円なので、定期の方が老後の資金が約５倍から８倍現金が増えます。これをさきほどのように３か月間モデルハウスで借りて、見学会を３回行い周辺の建て替えを受注すると自然に高額注文住宅が受注できるようになります。ですから定借住宅を多数できないでいいのです。拠点に１カ所定期借地権住宅を創れば良いのです。期間は６０年から７０年とします。当社の取引先企業の例では１戸定借で２か月で１２戸の周辺からの建替え受注ができました。

５、デザインと耐震性１，５倍のピン工法の住宅を建築する。当社永久リースソフトには格好の良い外観デザインパターンと２０坪から３２坪まで１５プランです。内装もお洒落で、１５の明細工事見積もりソフト付きです。住宅として或いは戸建」貸家として販売しています。実行予算は坪２８万円前後です。在来なら２６万円前後です。貸家として埼玉の建築会社が営業経験のない女性が初年度から年６０戸販売。３年連続受注しています。ここの具体的な営業手法は当社指導によるものです。１現場に最低２戸?１０戸建築されています。約３０社様に当社のソフトを採用いただいておりますが、「こんな綺麗なデザインはこれまで見たことがない」とご好評いただいております。

６、お客様を紹介してくれるシステムを創る。この方法は当社のホームページをご覧ください。マニュアルも税別５５，０００円で販売していますが、一式コンサルもお引き受けいたします。山形や埼玉、三河、三重の企業は、全てこのシステムを構築しているのです。紹介比率は４０％前後にするのが理想的です。

※以上、１、?５、の手法について私、西京が貴社にお伺いして説明いたします。

豊富な資料も持参いたします。訪問コンサルの費用は税別１回５万円+交通費等の実費となります。時間は約５時間。遠方は前日泊でお伺いいたします。沖縄や札幌でもホテル込みで４万円前後です。但し、観光シーズンは、１万円ほど高くなる場合があります。これは研修や」講演では」なく、あくまで」当方出張のコンサルとアドバイスと貴社との打合せ業務です。

※お電話での相談は無料です。お気軽にご相談ください。携帯に直接電話ください。

０８０?１１５４?６３５３

以下の手法は、当社がこれまで実施してきて、申込みが何倍にもなった注文住宅の販売促進の手法です。この手法は大手住宅メーカーにもありません。

この当方の手法を採用された企業は、地元において、着工数ナンバーワン企業になっておられる。エリアの採り方によるが、年間最低３０棟（三河）?４００棟（山形）となっている。以下、具体的に説明します。基本的な考え方は費用を抑えて効率的に受注することを目的としています。

１、自己資金をかけないで、モデルハウスもしくは」モニターハウスを建築する方法。通常モデルハウスを自己資金で建築すると数千万円の費用がかかります。これをお客様の費用で建築していただき、３か月間お借りします。ここで重要なことは、借り料を払うことで、住宅費から値引きしてはいけません。

※借り料は３ヶ月間で１００万円とします。特に決まってはいません。当社例です。

※見学会を３回開催します。１回目は完成直前。もしくは構造見学会として。完成後２回見学会を行います。告知方法は折り込みチラシ。もしくはポスティグが効果的です。これは業者に依頼するより、営業さんが行った方が何倍もの効果を発揮します。

先日の例では、折り込み６万枚で集客は１回当り２０組でした。営業ポスティグでは、３，０００枚で１０組集客しました。※依頼があれば当社でチラシの原稿を作成いたします。デザインと印刷は貴社の指定業者さんで行ってください。有料です。

２、「推奨プラン付き宅地販売」※建築条件付と表現していることに注目してください。建築条件付という言葉は強制的であまりイメージが良くありません。１区画に２プラン創ってください。標準的と容積いっぱいの広いめのプランです。外観・平面図・価格本体・外構工事の目安価格。月額ローンの支払い額等をプランしてください。このプランを現場で表現します。３区画であれば６プランです。この推奨プランを選んでいただいてから、設計の打合せに入ります。推奨プランとしていますが、貴社で建築したくないお客様は断ります。ですから実質的には「建築条件付」なんです。物件概要や現場看板は必ず制作してくだい。用意した区画以上のお客様がくれば、土地無し客として建築用地を紹介、仲介いたします。

山形の例では１３区画に８倍の申込みがありました。建築費の平均は１棟３，５００万円程度。三河では年約４０戸をこの方法で販売しております。推奨プラン通りが約８０％。自由設計が約２０％くらいです。

さて、建築をやられていない不動産業さんの場合は、「推奨プラン付き」としますが、契約は「建て物売買契約」とします。昨年の１１月北陸の３万人の土地で５区画を「推奨プラン付き」土地として販売しましたが、造成工事完了前にすべて完売しました。建築は５社の協力していただき、さきほどのプランを制作しました。

不動産業さんは、「分譲方式」で行えば建築粗利益は約３０％取れますが、北陸の場合は、建築提携であったので、建築会社からのバックマージンは６％でした。建築費の平均は２，５００万円くらいです。

※この方法について貴社に出張して具体的にコンサルとアドバイスいたします。

チラシ例も多数お渡しいたします。何処にもないノウハウです。

この費用が、１回出張コンサル。税別５万円＋交通費等の実費となります。

時間は、午後から５時までですが、遠方の方は、前日泊。翌朝９時３０分?午後４時までとします。割引チケットでお伺いしますので沖縄や札幌でもホテル込みで４万円前後です。

※お電話でのご相談は無料です。

通常賃貸のアパートやマンション及び貸しビルの場合、敷金や保証金を差し入れる。

その相場は地域毎に異なるが、本来この金額に上限も下限もない。

ビルの保証金が１億５千万は高いと訴訟になったが最高裁判決は「保証金や敷金の額は当事者の自由設定である」と判決が出た。

さて、自由であるなら、その金額が高額であっても違法ではないが、それに見合うメリットが入居者にあれば、ひとつのビジネスモデルが成り立つ。

つまり、それに見合う家賃の割引サービスをするとかである。

敷金１，０００万円として家賃を仮に３％割り引くとしたら年３０万円の家賃値下げとする。そうすれば入居者にメリットがある。銀行預金をしても金利がほとんどつかないのだから。もちろん解約時には無利子で敷金を返還する。

貸主は敷金を３％以上の利回りあるものに投資する。例えば不動産ファンド等には、３％以上のものがある。預り敷金が多額になれば自身が賃貸住宅に投資すれば良い。

あらゆる経費を差し引いて年３％以上になれば良いのである。

賃貸の入居者の約２５％は年収５００万円?１，５００万円ある。彼らは何時でも住宅を所有できるが、所有すると勤務先からの「住宅手当」が無くなる。だから一生賃貸住宅住まいで良いと考えているのである。

敷金は預り金だから、これを事業資金とする場合は経理上の処理が必要になるから、その辺は税理士の先生にご相談いただきたい。

シェアハウスとは賃貸住宅の一種である。

シエアとは「分け合う」「共有する」という意味だから、ここでは何をシェアするのかが問題である。さらにシェアハウスの形態は大きく分類して「リビング共有型」と「寄宿舎型」がある。共通の問題は「消防法」の許可が必要になる。部屋が窓に面していること。廊下の幅が１，５メートル以上あること。避難設備、避難階段があること等。

さて、「リビング型」は多目的で、語学の勉強、友達創り、趣味を同じくするもの。例えば音楽とか。中には東大入学を目的とするもの等である。これは理想的に見える。しかし問題点は、リーダー的人間がボス的存在になり、ボスと合わない人が退去してしまう。これに比べ「寄宿舎型」は単に住まうだけだから、こういう問題は発生しないから入居状態が安定する。現に「寄宿舎型」のシェアハウスは大きくな市場を形成しつつある。大手では既に約１満室になっている。

さて、共有部分とな何かである。キッチン・バスルーム・大型冷蔵庫等が考えられる。各室の構成は、シングルベット。机、テレビ、小さなクローゼット、靴箱、ネット環境で構成される。単身者であれば６坪くらい。二人部屋なら８坪くらいだろうか。

電気、水道、ガス料金は各自が平等に負担する。メータは部屋に１つしかない。

部屋や共用部分の清掃は、入居者が順に行うか、管理会社で行うかであるが、清掃を均一化するためめには管理会社で行うほうが良い。

家賃は普通の賃貸の坪当り単価から１，３倍ぐらいの料金設定になる。

以上が普通のシゼアハウスである。ここからサービス産業化したシェアはスのサービス業務である。入居者の就職スキルを向上する研修業務。正社員斡旋業務等である。これらは所轄の許可を要するものもある。例えば就職斡旋業務や人材派遣業務等である。許可があれば就職斡旋では一人当たり年棒の３０％が斡旋手数料。雇用助成金が３０万円。計１２０万円の収入が得られる。年棒が３００万円以上になったらシェアハウスから退去してもらい、ワンルームマンションに住み替えてもらう。これも会社が斡旋する。

以上は都会型だが過疎地においてもシェアハウスは成立する。高齢者の孤独死を防ぐために一緒に住む形態である。これまでの家屋は取り壊すか、民泊にすれば良い。

シエアハウスは今後の住形態として様々な可能性を有している。その多様な活用形態とサービスメニューを考案したシェアはス業者は大きな企業になる可能性がある。

要は「アイデア」です。

現在は１棟の投資用のシェアハウスも事業化されています。地主さんの土地活用の一種でもあります。

※当方にはシェアハウスのプランが多数あります。研究会の会員企業には無償で提供いたします。