★１６日（土）新潟での講演会開催★
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◎タイトル「新潟県における最新土地活用と相続対策」
１部は、午後３時３０分から６時まで講演と協賛企業で
ある新潟の会員企業様協賛講演会である。
協賛企業さんの事業説明も行う。

２部は、６時から８時まで地主さんとザックバランな懇
親会開催。地主さん参加費無料。軽食を用意。
特に戸建貸家と定期借地をＰＲすることを目的とする。
集客方法は、近隣へのチラシ配布が主。

こういった講演会は、当方の会員企業様（全国３０社）を
中心にと行っている。
５人以上、参加者が集まれば、なんらかの受注が出来る。
愛知県では５人の地主から２０区画分の定期借地を受託した。
埼玉では、一人の地主さんから戸建貸家１０戸、賃貸マンシ
ョン３億円を受注した。岡山でも戸建貸家７戸受注した。
町田では計１０回で定期借地土地３００区画を受託した。
地主さんの土地活用は、次の３択である。

１、建築する土地活用。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等。

２、建築しないで土地を貸す活用。
２２条一般定期借地２３条、事業用借地。
２４条、建物譲渡特約付借地権。（賃貸マンション、戸建
貸家等。）

３、土地売却。
※何もしないと約７０年で、その土地代の固都税を支払うこと
になる。

※用いるテキスト。
１、賃貸住宅経営のメリット。約３０頁。
２、定期借地権のメリット。約３０頁。
３、最新、相続税。約３０頁。
４、実例カラーチラシ集。

★当方の講師費（資料提供含む）
会員価格１０万円（税別）＋交通費。
非会員価格１５万円（税別）＋交通費。

★現金による不動産投資の上限額★
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◎金融機関の不動産投資への融資は、不正融資により難しく
なっている。
金融機関も富裕層に限定し始めたようである。
サラリーマンの場合年収が８００万円以上。
ここでは現金投資例を紹介する。
これは全て実例です。

１、戸建貸家。
夫婦世帯１６坪前後。１戸６５０万円?。
ファミリー子育て住宅。２０坪。１戸８５０万円前後。

※但し、上記例は土地価格を考慮していない。
１戸の土地面積は約２５坪前後。駐車スペース２台分含む。

※当方が企画した丸亀の２戸の戸建貸家は２戸で１,２００万円。
利回り年１４％。新聞販売店の社長が買われた。
(当初新築価格１,８００万円。５年後中古として販売）
２０坪タイプ２戸。
土地は３０年の定期借地権である。（２４条）

２、愛知県の定借による分譲マンション。
１戸１４坪程度。１戸、１，０００万円。
これは賃貸にする投資用である。
本人居住なら１戸、２５坪以上にしないと売れない。

３、お医者さんなら、１億円以上現金で投資する。

４、医師のケース。
岐阜の定借分譲マンション。３戸分、約１億円。
医者が買われて投資用に。利回り７.７％。
同じく医師のケース。鎌倉の別荘２億円。現金決済。

※さて、アパート等の賃貸に居住する人の約２０％は、
年収５００万円?１,５００万円。賃貸だから所得が
低いとは限らない。
預金額も年収以上の現金を持っている。

※銀行融資が難しくなってきたから、以上のような現金客に
限定した商品開発が必要となってくる。
土地は所有権に限らないで定期借地にした方が、利回りが
上がる。所有に比べ２％以上利回りが高くなる。

★日本は投資に値しない国か？★
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◎高名な国際投資家が、日本のすべての投資事業から撤退した。
具体的には株と債券と不動産である。
その理由は以下である。

１、少子化による人口減少。毎年３０万人人口が減っている。

２、日本政府が国債を増やし続けている。
その額１２００兆円。ＧＤＰ（国内総生産額）の２倍である。
諸外国はＧＤＰとイーブンが限界。
我が国だけが異常な国債を発行し続けている。
国債を減らすどころか毎年増やし続けている。
この金額は何百年経っても償還できない。
しかし政治家も役人も国民にも何の危機意識もない。
不思議な国だ。
もう借金が返済不可能な金額になっているから頭が麻痺して
いるのだと思う。

※人口減少は地方の過疎化である。
人口が減り続ける地域は、北海道・東北・北陸・山陰・四国等
である。
また、その他についても中心都市に人口が集中し、周辺は減り
続けている。
自然増は沖縄県のみである。

※さて、この減少を防ぐには特効薬はないが、なんらかの対策は
必要である。
１、産業の振興。
工業生産は難しいからＩＴなどのネット産業なら何処でも
できる。

２、観光業の振興。
観光コンテンツを創ればいいのである。芸術、芸能、祭りな
どが有効である。

３、特産品の開発。

４、空き家の再生。
転入家族ハウス。芸術家村、コミニティハウス。ゲストハウス。
シェアハウス、イベント会場などにリニューアルする。

５、農業法人による農業の大規模化。

※こういう再生策は民間の中から優秀なプロデューサーが出てこない
と難しい。

◆沖縄で木造住宅が増えている？◆
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◎ご存じの通り沖縄は台風銀座である。
建築は当然ＲＣが多い。
しかしＲＣの最大の欠陥は「錆びによる腐食」である。
鉄骨も塩害で５０年経過すると鉄骨の５０％ぐらいは
カルシューム状態になっている（１００年で鉄骨部分
はゼロ）。
それでも壊れないのは、コンクリートで重量を支えて
いるからである。
その沖縄に近年木造住宅が増えている。
当方の会員企業様は木造住宅の事業組合を主宰してお
られる。
考えてみると沖縄の民家は元々木造であった。
（沖縄には当方の会員企業が２社ある）
那覇市で、当方の会員企業様が木造戸建貸家２２坪タイ
プを２棟建築した。
家賃は１戸１２万円である。
当方のプランを採用していただいている。
建築後直ぐに入居者が入った。
耐震性１.５倍の金物軸組フレーム工法（ピン工法）であ
る。
耐震性が強いということは「台風」にも強いということ
である。
明細工事積算書は当方のソフト（全７００枚）を使って
いただいている。
工事原価は、ほぼ本土と同額であった。
（工事原価坪２８万円前後。客渡し坪４５万円前後）
この理由は、沖縄には木造プレカットの工場がない。
福岡や熊本から船便で送っている。これには船賃がかか
る。
しかし沖縄の職人さんの給与が本土より安いから、結果
的に「行って来い」の同額になる。
土地価格が沖縄では上昇している。
住宅地で坪８０万円前後。商業地で坪３００万円以上かな？
沖縄の自然人口増で土地価格は上がっている。
自然人口増で土地価格が上昇しているのは、沖縄以外ない
のではないか？
★当社提供のピン工法デザイン戸建貸家の
ソフトの一式リースの内容★

１、デザイ戸建て外観プランソフト。６パターン。

２、内装仕上げソフト。

３、平面図・立面図・側面図。
※プラン。２０坪、２２坪、２４坪、２７坪、２９坪、３０坪、
３２坪、３５坪。計１５プラン。
貸家の売れ筋は２０坪?２４坪まで。
２７坪?３５坪は一般注文住宅として販売されている。
特に青森、福島。

４、工事原価見積ソフト（計７００枚）
付録１、工事進行ＤＶＤ．参考。超倍速。
付録２、営業研修。５時間。

★以上一式永久リース価格。１００万円（税別）＋交通費。
リースですから他に転売、転貸は禁止されます。

★当、研究会の会員割引価格。７０万円（税別）＋交通費。

★相続登記されない土地、建物問題の解決★

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◎現在、法務省では、相続登記されない土地問題の解決策を法案化しようとしている。

以下にその概要と当方の見解を交えて解説する。
１、相続登記の義務化。

一定の期間（例えば１０年とか）に登記を義務化する。

登記しない相続人には罰則を設けること。

しかし、これでも登記しない人は減らないのではないか？

当方も司法書士事務所に勤めていたが相続登記は一番難しい。

被相続人の４才の頃よりの戸籍謄本を必要とする。

全ての謄本を取り寄せるには半年から１年程度かかることがある。

また、その登記をするには、遺産分割や贈与によって、それを誰の名義にするのか

を決めておく必要がある。

もちろん、法定持分による共有持分登記でも良いのだが。

昔の戸籍はいい加減で一人の被相続人が二つ戸籍を持っていることもあった。

また、国交のない外国人の相続などは難しい。
２、遺産分割の期限を設ける。

例えば５年。１０年内のように。

これも当方が手掛けた例だが、兄弟喧嘩しているために話し合いに応じない相続人

がいる。

この場合は、もう法律問題よりも兄弟間の仲直りを考えることになった。
３、相続放棄制度の新設制度を設ける。

現在は、放棄することは認められていない。

この理由は主に市町村の固定資産税の徴収が出来なくなるからであろうと思う。

これはどのような制度にすればいいのかその案はまとまっていない。
４、マッチング制度。

相続人の土地を活用したい人との間に第三者によるマッチング制度を創設する

こと。
５、相続財産管理人制度の改定。

現在、家裁での制度利用には１００万円ほどかかる。

これをもっと安価なものにする制度改革を考えることとする。
★以上が法案化の骨子だが、３，４，５は難しい。

法律になるまで５年程度かかるのではないか？
★当方の提案★
◎空地、空き家を放棄している人は、所有権の行使をしない人であるから「消滅時効制

度」を新設する。

相続より１０年経過しても権利の変更をしない人。

物件を利用しない人の権利は１０年で時効消滅させる。

つまり放棄物件は国家の物になる。

この国有地を国は、それを必要とする地方自治体や民間に払い下げれば良いのではな

いか？

この価格は、土地においては路線価、もしくは固定資産税倍率方式。

建物については固定資産税評価額とする。

憲法上、私権は制限される。

時効消滅制度をつくることは憲法の主旨から見ても矛盾しないと考える。