★当方の商談代行例★

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◎当方は主に地主、家主さんに対する商談代行や交渉
代行を行っている。
以下は、その例である。
※面談場所は、地主、家主の家に行くと集中して聞いて
くれないから、依頼先企業の会議室もしくはホテルの
貸会議室に来てもらう。
この理由は説得時間に２時間程度かかることによる。

１、２４条定期借地権で賃貸マンション２棟受注したケース。
金額２棟で６億円。
地主は大手楽器メーカーの元、総務部長。
気難しい人であったが、借地の権利金と「等価」の区分
マンションを進呈することを提案したら、地主が頭を下げ
て「是非お願いします」といった。
契約書類は当方で制作。特約事項が多数にのぼる。
このマンション全体を４０年後に地主に譲渡する。
譲渡対価の設定は自由であるが、当方のお薦めは
「収益還元価格」である。場所は静岡県磐田市。

２、名古屋。地主の息子さん二人に会社に来てもらった。

お父さんの土地を次男が生前相続し、ここに２棟の貸家を受注した。

次男は高校の先生。建築費全額ローンである。

２２坪は、月家賃１４万円。２４坪は１８万円。名古屋の高級住宅地である。

息子さんを説得し、そのご病気で寝ているお父さんに説明して、土地の生前贈与

を決めた。建築費は２戸で２,４００万円。

３、福井県の定期借地５区画。

地主面談。契約合意。農地委員会。銀行ローンで地銀に説明。造成工事業者打合

せ。建築５社とプランの打合せ等を一切代行。

これが「北陸初の定期借地住宅」と地元新聞に記事に乗り、宣伝もしないで完売

した。

この結果周辺地主からも定期借地で貸したいという地主が３名来た。

事業主は地元不動産業者。

※失敗したケースもある。

その例：長野市の農家５００坪の区画整理還元地を持っている。

ここに10戸の戸建貸家を提案した。１億円ぐらい。

地主も関心を示し、資金は調達できるが、経営が面倒だと言われたので、

それではこちらで、「経営代行しましょうか？」と提案したら「それなら、

やっても良いよ」となったが、僕に依頼した建築会社が、経営代行したこと

がないから受けなかった。それで商談は流れた。

経営代行のノウハウなど難しくないのに。

※当方のへのギャラ。

１、出張費。１回税別５万円＋交通費。

２、地主、家主に対する企画提案書作成費。契約書類一式作成等。

難易度において異なる。都度見積り。
３、成功報酬。建築費の２％。定期借地の受託は路線価の３％。

★ハウス５５計画の顛末★

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◎ハウス５５とは、当時の価格で、５５０万円で売れる
国交省と通産省の昭和３５年?４０年にわたるコンペ
であった。
入選作は次の３社である。
１、ミサワホームのセラミック住宅。
セラミック（珪酸カルシューム）ユニット住宅。
２、パナホーム（当時ナショナル住宅）のハニカム工法住宅。
軽量鉄骨。
３、清水建設の大壁パネル工法住宅。木質プレハブ住宅。
私が販促を担当したのは、ミサワセラミック住宅。
専門の販社を作り様々な販促を活発にしたので年間に２,００
０戸販売していた。
ところが専門の販社を解散し、木造の販社に統合したので売
れなくなった。
現在は、ほとんど販売している気配がない。
パナホームのハニカム工法は、商品化しなかった。
その理由はわからない。
清水建設の大壁工法は、三澤千代治さんが仲介して、当時の
小堀住研に譲渡した。意外に売れた。
その小堀を買収したのが、山田電機である。
買収費６０億円。現在のヤマダホームが当時の大壁工法かどう
かは知らない。
清水建設については、当時の住宅事業部の部長から相談したい
との連絡があり。
出向いて行ったら部長が「ビルなら１棟１０億円だが住宅は
たかだか２,０００万円に過ぎない」と愚痴を言ったので、
僕が「それならお止めになったらどうですか？」
といったら、本当に住宅事業部を解散してしまった。
既に社員が１４０名いたのに。
ゼネコンは当時何社も住宅事業に挑戦したが成功したとは言え
ない。
大成建設だけが、コンクリートプレハブ住宅をもう４０年も前
から販売しているが、年間数百戸程度ではないかと思う。
売り方の仕組みも売る方法もゼネコンは知らない。
住友林業の在来木造注文住宅事業の創業の時から私が販促を担当
したが５年で２,０００戸。１０年で５,０００戸。
１５年で１万戸完工した。現在は９,０００戸ぐらい。
同社の住宅事業の年間売り上げは、約５,０００億円くらいである。
売れる、売れないの違いは、その事業に全力を入れるか入れない
かの違いである。

★戸建貸家の投資ファンド★（ファンド買取方式）

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◎日本の不動産価格が上昇することにより投資利回りが
下落している。
日本の不動産に約５兆円が投資されているが利回りの
低下により減少している。
そこで当方は戸建貸家への投資の仕組みを考えている。
このメリットは以下のようなものである。
１、戸建て貸家。
建築費は諸費用込みでエンド価格１戸約１,０００万円
（２０坪?２２坪）
２、利回り地方で７％から１０％。都市部では１０％前後。
３、当方推奨のピン工法とする。
この建築ノウハウの全ては当方が提供する（有料）。
耐震性１.５倍。
長期優良住宅認定商品（原価。本体坪２８万円前後）
４、対象は全国。
５、１００戸まとめて１００億円の投資ファンドに売却する。
※戸建貸家は、ほぼ空室率ゼロである。
※土地を２４条の定期借地権にすれば、利回りがさらに３％
ぐらい上昇する。
この全てのノウハウは当方が確立済で岡山や香川では、
この２４条で建築されて　いる。
※この投資に建築で参加希望される方は、当方の「会員」に
なっていただく必要がある。現在、会員社は全国で３１社。
会員企業が建築された物をファンドが買い上げる仕組みを
考えています。

※現在の投資ファンドの証券化の利回りは１.５％?４.５％程度。
戸建貸家なら、５％にできる。（純利回り）

■女性営業１名で年７０戸の戸建貸家受注。■
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◎女性チームで戸建貸家を年に７０戸受注する方法公開。
事例。北関東。女性営業１名。設計１名。補助１名。全員女性。
この企業の営業システム、営業手法は、当方が指導した。
以下は、その具体的な手法の公開である。
自社営業と顧客紹介を増加する。

１、営業マン研修。５時間。費用１５万円（税別）＋交通費。
２、住宅地図で、見こみ客をマーキングする方法。
３、公図上にプランを入れる。収支概算書作成。
４、地主宅訪問作戦の手法。
６、顧客紹介システムを作る。
地主、家主、不動産業者・あらゆる士業の先生。金融機関等。
顧問費はゼロ円。すべて成約報酬制。
報酬額建築本体額の４％。契約金入金時に一括支払い。
１）設立事前説明会開催。
士業・業者・金融機関等。ギャラの説明。戸建貸家の紹介等。
その後「提携契約書」取りかわし。
夕方より懇親会開催。有料１名３,０００円程度。
２）設立総会開催。
説明会から１ヶ月後に、上記外の他、地主、家主も招待。
講演の後６時より懇親会開催。地主、家主無料。
その他は１名３,０００円。

◎各講師は西京が担当。
※この一式費用３０万円（税別）＋４回の交通費。

◎すべての文案は当方で制作。印刷は貴社指定。
オープン後のコンサル費含む。

◎各会の企画及び講演費用。
※１回に付１５万円（税別）＋交通費。×２回分６０万円（税別）

◎この仕組みは、当方の会員企業約３０社が採用済み。
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナシップ倶楽部」等。任意。
１社に付５０社から８００社組織済。

◎戸建貸家は、１現場２戸から１０戸程度受注できる。

◎プランは当方で提供。
ピン工法（耐震性１.５倍）１５プラン（２０坪?３５坪）借家の
売れ筋は２０坪?２４坪。
３０坪以上は、一般注文住宅として受注。
平面図・立面図・側面図・外観見本・内装仕上げ見本。
各プラン工事原価明細見積ソフト提供。全７００枚。
※この一式費用（社内研修付）１００万円（税別）＋交通費。
※会員割引６０万円（税別）＋交通費。
「研究会」会員の詳細はホームページご参照ください。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」

★事前相談。講師が貴社に出張。４時間程度。
費用７万円（税別）＋交通費。

★電話相談無料。西京まで。

★「選択と集中」か「集中と選択」か？
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◎これは、単に言葉遊びではない。
「選択と集中」は、事業を一つ、二つに絞り、他の可能性の
ある事業を切り捨てることになる。
この選択をしたのが、アメリカのコザックである、同社はフ
ィルム事業に集中して他の可能性のある事業を捨てた。
結果コザック社は連邦破産法の対象となった。

一方、日本の富士フィルムは、フィルム事業より転進して、
医療機器、健康食品、化粧品に進出し、見事に優良企業とし
て成長した。
富士フィルムの戦略が「集中と選択」である。
富士フィルムの、フィルムの売上は全体の５％未満である。
この戦略は、１つの事業を成功させてから、他の可能性のあ
る事業を残し、切り捨てないことにある。
建築とか不動産事業も同じである。
一番の間違いは、何も成功した事業がないにも関らず、次々
と他の事業をやることにある。

かつて会員であった埼玉の某企業は、一人の営業マンに注文
住宅、分譲住宅、アパート、リフォーム、不動産仲介、定期
借地権を担当させていた。
これでは何ひとつ成功することはない。
余談であるが、ある企業は首を切りたい営業マンに定期借地
権分譲マンションン事業を担当させた。
これをマスターするのは簡単ではない。
案の定、１ヶ月後「君には能力がない」と言うことで、退社
に追い込んだ。