★当方の商談代行例★
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◎当方は主に地主、家主さんに対する商談代行や交渉
代行を行っている。
以下は、その例である。
※面談場所は、地主、家主の家に行くと集中して聞いて
くれないから、依頼先企業の会議室もしくはホテルの
貸会議室に来てもらう。
この理由は説得時間に２時間程度かかることによる。
１、２４条定期借地権で賃貸マンション２棟受注したケース。
金額２棟で６億円。
地主は大手楽器メーカーの元、総務部長。
気難しい人であったが、借地の権利金と「等価」の区分
マンションを進呈することを提案したら、地主が頭を下げ
て「是非お願いします」といった。
契約書類は当方で制作。特約事項が多数にのぼる。
このマンション全体を４０年後に地主に譲渡する。
譲渡対価の設定は自由であるが、当方のお薦めは
「収益還元価格」である。場所は静岡県磐田市。
２、名古屋。地主の息子さん二人に会社に来てもらった。
お父さんの土地を次男が生前相続し、ここに２棟の貸家を受注した。
次男は高校の先生。建築費全額ローンである。
２２坪は、月家賃１４万円。２４坪は１８万円。名古屋の高級住宅地である。
息子さんを説得し、そのご病気で寝ているお父さんに説明して、土地の生前贈与
を決めた。建築費は２戸で２,４００万円。
３、福井県の定期借地５区画。
地主面談。契約合意。農地委員会。銀行ローンで地銀に説明。造成工事業者打合
せ。建築５社とプランの打合せ等を一切代行。
これが「北陸初の定期借地住宅」と地元新聞に記事に乗り、宣伝もしないで完売
した。
この結果周辺地主からも定期借地で貸したいという地主が３名来た。
事業主は地元不動産業者。
※失敗したケースもある。
その例：長野市の農家５００坪の区画整理還元地を持っている。
ここに10戸の戸建貸家を提案した。１億円ぐらい。
地主も関心を示し、資金は調達できるが、経営が面倒だと言われたので、
それではこちらで、「経営代行しましょうか？」と提案したら「それなら、
やっても良いよ」となったが、僕に依頼した建築会社が、経営代行したこと
がないから受けなかった。それで商談は流れた。
経営代行のノウハウなど難しくないのに。
※当方のへのギャラ。
１、出張費。１回税別５万円＋交通費。
２、地主、家主に対する企画提案書作成費。契約書類一式作成等。
難易度において異なる。都度見積り。
３、成功報酬。建築費の２％。定期借地の受託は路線価の３％。