◆ローン破産の原因と任意売却と競売◆
───────────────

◎住宅ローン破産の原因は以下のようなものである。

１、リストラ、雇い止め、解雇、会社倒産、等による失業。

２、夫婦でローンを支払っていたが離婚によりローンを支払え
なくなった。

３、ボーナス払いを選択していたがボーナスが無くなった。
★さて、このような債務者を救済するために「任意売却」が
流行している。
しかし、これにも問題がある。
売却しても残債が平均５００万円残り、これを支払う義務が
ある。
これが出来ないと「自己破産」するしかない。
それであるならば「競売」された方が良いのではないか？
競売の場合でも残債が残るが、多くの金融機関は「貸倒れ損
失処理」して、残債の請求は事実上来ない。
もちろん、金融機関がサービサーに債権を売る場合があるが、
債権額の１０％程度である。
５００万円が５０万円。これを支払えば、それで処理は終わる。
債務は残らない。

もともと、このような物件を取得すること自体に問題がある。
万一、ローンが払えなくなっても、それ以上で売れる物件を買う
こと。
毎月のローン支払い額以上の家賃収入が見込める物件を買うこと。
当方も白金で賃貸マンションを持っていたが、現金化の必要があ
ったので売却した。
ローン残債を全額支払っても５００万円残った。
買われた方は、フエイスブックのお友達のお兄さんであった。
「任意売却」を考える前に、もう一度良く考えることをお薦め
する。

★任意売却の場合は、売却額でローン残債が全額支払える場合
に限るべきであろう。

★ナンバーワンビルダーとオンリーワンビルダーの違い★
────────────────n
◎ナンバーワンビルダーとは、
県下、地域の総合売上額でナンバーワンになることである。
この最高額は、大阪岸和田のフジ住宅である。
売上総額７００億円以上。東証、大証にも上場している。
関西における定期借地権分譲マンションも関西で一番早く事業化
した。
この定期借地権の社内研修とこの時の銀行融資については、同社
と取引のある地銀にローンの付け方と権利保全の仕方は当方がア
ドバイスした。
この会社のオーナーは高卒後別荘地販売の営業マンをしていた。
独立し、現在の大企業に成長した。

さて、オンリーワンビルダーとは分野別に県下、地域でナンバーワン
企業になることである。

１、建築条件付宅地販売のナンバーワンは、愛知県の取引先である。
年に約６０戸建築している。営業３名。設計１名。
全国ビルダー１人当たり売上額４位である。

２、戸建て貸家のナンバーワン企業は、埼玉の企業である。
女性３名で年６０戸~７０戸建築している。
営業１名。設計１名。補助１名である。

３、注文住宅ナンバーワン企業は、山形市の取引先が年４００戸。
島根県の取引先企業は年に１５０戸程度建築されている。

４、定期借地権注文住宅は、取引先の山形市にある。
推計３００戸。１個の最高額は９,０００万円である。
建築総数は年に４００戸だから県下ナンバーワン企業である。

５、定期借地権分譲マンションは、岐阜の取引先である。
累計２００戸ぐらい。ＦＣ化しようとしたが成功しなかった。
当方はこのためのあらゆる契約書やマンション管理契約書を作成
した。

６、賃貸マンションは、大阪、名古屋にトップ級のビルダーが２社ある。

７、サ高住は名古屋の取引企業で、約１,０００人の収容施設を建築し
ている。地主建築をサブリースで借り上げる形態である。

８、和歌山県のビルダーは、建築と不動産売買の成約数が年間６００件
となっている。
★先ずは、分野別オンリーワン企業になることをお薦めする。

★上記、１、?８、までの事業化相談。
講師西京が貴社に出張。時間３時間前後。
費用１回に付５万円（税別）＋交通費。
電話相談無料。西京まで。

★上記１、?７、までの社内研修。時間５時間前後。
費用１５万円（税別）＋交通費。多数の資料付。

★上記のご相談や社内研修のテーマについては、
１、?７、までからお選びください。幾つでもＯＫです。

明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。
◆国有地、売却から定期借地権活用に重点◆
───────────────

◎さて、先般、財務省が国有地を売却から定期借地権で貸す出す
方針を発表しました。以下に説明いたします。

１、優先順位。公共建造物。老人ホーム。病院、その他。

２、次順位。民間活用。マンション、ビル、サ高住、医院、その他。

３、契約方式。随意契約。入札ではない。

そのような方針が出たが、財務省に定期借地権活用のノウハウはな
いのではないか？
先の「森友学園」の８億円の土地は、当初、定期借地契約であった。
（後に売買契約に変更。６億円値引きして２億円の売買）
この時の年間地代が確か、４,０００万円であったと思う。
この金額はめちゃくちゃ高い。
当方のコンサルでは、このケースでの年間地代は、１,６００万円が
適正であると考える。
定期借地権の金額については、すべて自由契約で、旧、借地権のや
りとりとは関係ない。
地主と借主が合意すれば、どのような条件でも自由契約となる。
（地代、敷金、保証金、各種特約等）

★民間の企業が財務省と「随意契約」できるのだから、近くに国有地
があり、利用したい場合は、財務局に申し入れすれば良いのである。
うまく行かなければ、当方の知り合いに、元、関東財務局長（現、
弁護士）がいるので紹介する。
このメリットは、普通なら１年以上かかる手続きが、６ヶ月ぐらい
でＯＫになるメリットがある。