誰も天才的とは言ってくれないので、自分で天才的と自称しておこう（笑）
いずれ、この記事は本にして出します。
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１．Ｍ社の住宅メーカー社長のブレーン会社となり、年２００％売り上げ増の
倍々ゲームをやろうということになった。
製造・販売・ストックヤードもすべて外注する仕組みだから、外注先を増
やせば年倍々は可能である。
１００億円から最大５,０００億円の企業にした。
本社は、商品開発・広告宣伝・各種管理業務だけである。
各地の名門企業を販売代理店にした。
ところがバブルで社長が８千億円の負債作り引責辞任した。
それと共に、当社への予算もゼロ円になってしまった。
この企業はＴ自動車に買収されたが年商が２,６００億円ぐらいに減少し
ている。

２．Ｋ社は大阪の企業で、急成長した。創業者に依頼されて販売促進と施工
工事店を２か月で５０社作った。
新聞広告をいくら出しても集まらなかった。が僕のアイデアで、近畿で
たちまち５０社の工事店を作った。
この企業も最大時１,６００億円売り上げがあったが、Ｙ電気に買収さ
れ、現在は、６００億円の年商になっている。

３．Ｓ社は、注文住宅事業部を新たに創設する時、僕にコンサルの依頼が
あった。
即戦力となる営業マンを多数スカウトした。２,０００戸になった時、
初めて新卒を採用した。
最終的に１５年くらいで完工棟数１万戸にした。現在は、８,６００戸
に減少している。この企業の年商は８千億円ぐらい。その内注文住宅の
売り上げが５千億円だから注文住宅に進出しなかったら３千億円の企業
に過ぎない。社長定年と共に、当社のコンサルも終わった。
この企業では、あらゆる販売促進企画を立案実行した。

◎以下は上記３社で実施した具体的な企画内容である。
１．晴海に実物住宅を建築し、１ヶ月で６万人集客し、１ヶ月で６００戸
注文住宅を受注した。平均額は２,５００万円くらいである。

２．千葉市において、建て替えイベントを実施、１,２００組を会場に集め、
当日だけで６０戸契約した。
平均は３,５００万円。大手家具１００万円プレデント券進呈。
この場合建て替えの見込み客だけを集客するのがミソである。

３．宝塚市を重点地域とする新築キャンペーンを行い、１ヶ月で６０戸契約。

４．住宅公団の抽選宅地販売（１０年までの建築条件付）２００区画に対し、
１ヶ月で４０戸建築。これはテレビで報道された。
当時の課長は、現在専務取締役になっている。

◎以下は、地元企業への実績である。
１．銀行管理になっていた企業に「資産活用倶楽部」方式の大紹介システム
を構築し、３,５００万円から９,０００万円の注文住宅を、現在では
５００戸契約し県下ナンバーワンビルダーになった。
大手は２位以下である。銀行からきた代表取締役の方には３年後お帰り
いただいた。

２．松江市では合計３００戸の定期借地権住宅を販売。
４社が事業化している。８社８戸の分譲現場に１ヶ月で１万人集客した。
隣の鳥取県はゼロである。

３．静岡では、２４条の定期借地権賃貸マンション５棟建築。
地主交渉から銀行交渉まで当方が担当。ウルトラＣのテクニック。
地主に支払う権利金と区分建物交換。権利金と同額の定期借家権との
交換等は、僕が開発した手法である。４５年後に建物全部を地主に有
償譲渡。僕の場合は、収益還元価格を譲渡対価にしている。

４．売れ残り宅地と分譲住宅の処分。
残価方式を採用する。土地の価格を５０％?９０％マイナスして、
建物価格をプラスしたのが売買価格である。土地の残金を支払った
時点で完全所有権とする。残金の額は理論式を採用する。

５．空室の多い賃貸住宅は、区分建物にして売買するか、長期の前払い
「定期借家権」を販売する。

６．岐阜では売れ残り的借地権分譲マンションを以下で処分する。
社長が損切りすると言うので、７億円。
２０戸の定期借地分譲マンションを以下のミックスで処分した。
１）通常の新聞全面広告。２）チラシ３０万枚配布。３）岐阜と愛知の
不動産業者説明会を開催。手数料６％支払う。
４）さらに賃貸にして投資用として数戸販売。利回り７.５％程度。
お医者さんが現金で購入された。損切り４億円に比べれば、この費用
総額は、３千万円くらいになっているから、３億６千万円がプラスに
なった計算になる。

７．全国で、当社コンサルによる「資産活用倶楽部」３０ヶ所設置。
この仕組みは、不動産、建築、土地活用のお客様をご紹介いただくシ
ステムです。
士業のあらゆる先生方。不動産、管理業者さん、金融機関さん等を組
織化する仕組みです。
名称は自由です。「資産活用研究会」「パートナーシップ倶楽部」の他、
ひまわり、ゆうゆう、七福神倶楽部もあります。
通常は頭に、県名、都市名、社名をつけるケースが多いです。
山形・仙台。福島・埼玉・静岡・愛知・三重・大阪は３社創設済です。
すべては紹介成約報酬制なので士業の先生方にも固定報酬は支払いま
せん。
山形資産活用倶楽部は、これで県下ナンバーワンビルダーになりました。
年間契約数は５００戸です。埼玉は、営業経験のない女性が、このシス
テムと当方の営業指導で、戸建貸家を年６０?７０戸継続的に受注でき
るようになりました。また、ＲＣの賃貸マンションも受注できるように
なりました。
仕組みは同じでも活動しないと休眠状態になってしまいます。
創設後の運営指導も当方で行っています。

◎以下は、当方が開発したビジネスモデルである。
１．家主を破産させない「家賃保証システム」の開発。
銀行の元利返済を保証する。余剰家賃は、オーナーとシェアする。
２．定期借家権の商品化。
５年以上の、定期借家にして、家賃を割り行くシステム。
３．設計コンペ方式で高級注文住宅を多数受注するシステム。
４．売り建て式コーポラティブ方式で、建てる前にユーザーと契約する
システム。

◎以下は、当方制作のマニュアル関係です。
１．賃貸住宅経営マニュアル。
２．定期借地権ビジネスマニュアル。
３．売り建て式コーポラティブ住宅事業化マニュアル。
４．税務や土地活用に関するＤＶＤ約４０作製作販売。

◎以下は（一社）日本土地活用事業普及支援機構が実施している
資格研修です。時間は８時間。
１．土地活用による相続対策コンサルタント技能士資格研修。
２．賃貸住宅経営コンサルタント技能士資格研修。
３．定期借地、借家コンサルタント技能士資格研修。
４．土地活用コンサルタント技能士資格研修。

◎興味ある方には、オリエンテーションにお伺いします。
１回５万円（税別）＋交通費等の実費。
（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表　西京　建一（携帯：080-1154-6353）

★定期借地の制度が出来て約２０年になりますが、最近のビジネスモデルや契約書は、当時のものと全く異なっています。相変わらず大手の物真似をしているだけです。〇〇推進機構のプランナー講座も大手のやり方をそっくり物真似しているだけで何の進歩も進化もしていません。当社は、この２０年で、定借注文住宅・定借売建て住宅・定借分譲マンション・定借アパート・定借賃貸マンション、定借戸建貸家住宅。定借クリニック等、具体的なコンサル現場は約５０か所手掛けています。定期借家においては、再契約型定期借家で家賃を割り引くシステムや高額の敷金受領で新しく賃貸マンションを建築し家賃を割り引くシステムも開発しています。また、売れ残った宅地や建売住宅を、所有権転換システムで土地残価方式での処分や賃貸の空室を区分登記で売買で処分しています。当方のコンサルは、地主交渉・対案書作成・買発の指導・販売まですべての業務を一貫して手掛けています。当方の研修を受けられた御殿場の不動産業者さんは、このコンサルにより、１現場で４，５００万円のコンサル報酬を事業主から得られました。この報酬については当社が事業主と交渉したものです。

★次に、この事業方式を詳説いたします。

１、２２条。一般的借地権。期間は５０年以上ですが、実務的には６０年?７０年にしています。分譲では愛知県と奈良県で１００年物。同族間では１千年が、川崎と横浜にあります。これは究極の相続対策ですが、ここでは詳説いたしません。研修では、その目的を説明いたします。

さて、２２条では、どのような建物でも構造物でも建築できます。名古屋の中日スタジアムも６７年の定期借地権で、聖路加病院の３６階建てのツインタワービルの５０年の敵借地権です。最近では京都の誌も下鴨神社が、式年遷宮の経費２０億円を捻出するために境内地を年８千万円の時代で大手デベと契約しました。ここには定期借地分譲マンションが建築されます。

１、定期借地注文住宅。売建て方式を採用します。業法的に

は「建築条件付」ですが、不動産業の場合、建設免許がないので、建築会社とタイアップして「推奨プラン付き」として、建築確認終了後、分譲住宅方式で販売します。この見事な成功例は、松江市にあり、８区画８社が建築し１ヶ月のキャンペーンで、この現場に１万人集めました。分譲価格は、２，２００万から３２００万円です。山形の建築会社は、銀行管理になっていましたが、当方の指導で「山形資産活用倶楽部」を創設し、不動産業者さん１２０社を組織化し、この組織から土地の紹介を受け、建築費３５００万円から９，０００万円の注文住宅を計３５０棟建築しました。６，０００万円は、大学の先生。９，０００万円は、大手自動車販売の社長です。現場は１区画から１３区画が最大です。この現場に建築イメージを創るので申込み倍率は常に８倍前後です。普通の建築条件付は苦戦します。工夫しないと見事に失敗します。高額の住宅が建築されるので、周辺の建て替えも高額化します。その結果、この企業は、現在では年間注文住宅契約数５００棟となったのです。２位以下は、大手住宅メーカーです。この企業は３００坪の敷地にクリニック、調剤薬局３棟、建築費１億５千万円のクリニックを３箇所で受注しました。また岡崎市で１棟の定期借地権モデルハウスを建築したところ、２か月で１２棟の建て替え住宅を受注しました。つまり、定借住宅は、相乗効果が高いのです。従って定借事業は「戦略事業」なのです。

２、定借分譲住宅と分譲マンション事業。

横浜市の企業は、建築業でも不動産業でもありません。損害保険の会社です。

この企業は、横浜市で建築費４，０００万円の住宅を約５００棟建築しました。建築を取り、モデルハウスを２?３棟建築し、販売して行きます。権利金は１区画８００万円前後です。当初から保証金方式はとったことがありません。保証金方式は、大手の悪しき慣行で、保証金６億円を受け取った地主さんに相続税２億５千万円かかってきてケースもあります。当社も保証金方式は採用せず、前払い地代方式による権利金を受領しています。横浜の企業は、これで儲けて本社ビルを建築し、高級老人ホームを経営しています。

３、定期借地の賃貸マンション。これは２４条の「建物譲渡特約付き借地権」で事業化します。

期間は、３０年以上です。

当社は丸亀で戸建貸家２棟を建築し、投資家に１，６００万円で販売しました。利回りは、年１４％です。３０年後現状回復しないで、入居者付きで地主さんに無償譲渡いたします。

静岡と埼玉」では、この方式で賃貸マンション５棟計１３億円を建築しました。入居者を付けて全棟投資家に販売しました。さらに４５年後建物全部を地主に有償譲渡します。譲渡対価は自由設定ですが、当社のモデルだは「収益還元価格」で売買します。また地主さんに支払う権利金と区分建物との交換。権利金と前払い家賃による「定期借家権」との交換等。高度な手法で事業化しています。この場合、地主さんとの交渉と契約書作成。銀行との融資交渉は、当社が行いました。当初の建築会社には管理業務が残ります。

４、売れ残り宅地と建売住宅の敵借地による残価処分。

土地代の２割の権利金と建物価格で販売します。残金の８割を支払っていただければ、土地を所有権にチエンジします。この場合の土地価格の清算は「理論式」を採用しています。

４、賃貸マンションの空室を定期借地か定期借家で販売する。アパートでも耐火構造にすれば区分建物にできます。権利金＋建物価格で販売します。敷地権登記をして地代設定します。

当社は、契約書式・重要事項説明・売買契約・管理契約・販売までの一式を提供いたします。

５、事業スキーム。当社では「代理契約」は、問題が多いので採用していません。

第三者に転売を許可する「包括的定期借地権契約」を採用しています。仮登記をつけ、買い主が付いた時点で仮登記を放棄抹消し、エンドユーザーと地主との直接契約に切り替えます。

５、定期借家の事業化。この方式は、５年以上の再契約型借家契約にして、家賃前払いにより」家賃を異割引くサービスと、高額資金」の額により、家賃を割り引く、

サ―ビスの２種類を事業化しています。因みに法的には敷金や」保証金の保全義務はなく、金額の制限もありません。あくまでも当事者の自由設定なのです。これで資金を５億円集め、その資金で賃貸マンションを建築すれば、利回り８％以上あれば、家賃を３割値引くことは難しくありません。

★この研修費は、８時間研修です。受講費用は、次の通りです。

１）多数の書類一式とＤＶＤ３種類付き及び簡易計算ソフト付きで３０万円（税別）＋交通費等の実費。

※簡易計算ソフトは、地代と固定資産税のみを計算するソフトです。

２）上記＋地主さんに対する企画提案書＋最長９０年の計算ソフト付き。４０万円（税別）＋交通費等の実費。

計算ソフトは、一時金・地代・固定資産税・相続税評価額計算ソフトです。

★研修に付く書類やＤＶＤ（共通）

１）ＤＶＤ２枚組「定期借地１番店戦略」

２）ＤＶＤ５０分。「定期借地権に」よるアパート経営」

３、ＤＶＤ５０分。「定期借地による分譲住宅」（横浜市のケース）

４、以下、資料集。２２条・２３条・２４条契約書。分譲マンション例契約書。公正証書サンプル。登記簿サンプル。地主さんに対する企画提案書。各種計算書サンプル。重要事項説明書。

地主集客文案集多数。事例カラーチラシ集多数。

※資料集は原本１通をお送りいたしますので、必要)部数コピーしてご使用ください。

※研修お申込みは、電話またはＦＡＸで。０３?３４４４?７７５４

税別３０万円コースか、企画計算ソフト付き。４０万円コースか、どちらかを選択してください。

折り返し、「ご発注書」をお送りいたしますので、必要事項ご記入の上、当社までメールもしくはＦＡＸでお送りください。研修費用＋交通費＋宿泊費は前払いとなります。

お申込み後具体的な研修日時をお打ち合わせいたします。

遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、ホテル代を含めて通常費用の」５０％から６０％の費用です。

★研修受講者全員に、（一社）日本土地活用事業普及支援振興機構より、「定期借地、借家上級コンサルタント技能士」資格を交付いたします。

※研修のホームページＷＷＷ

※当社ホームページＷＷＷ

講師　西京　建一　プロフィールＷＷＷ

当社ホームぺに「営業社員の脳力研修」がある。脳力でなく「脳力」である。ページには１６名の営業研修を受けた社員の研修後の感想文を掲載しているのでご覧ください。研修を受けた社員は、「こんな研修は初めてです」とか「営業に自信がつきました」とかの感想文を掲載している。この「脳力研修」のプログラムは、私が独自に開発したもので何処の研修の物真似もしていない。

出来ない営業さんは、対人恐怖症がある。断れるのがクロージングになってしまっている。先ず研修は、この対人恐怖症を取り除き、お客様と楽しく会話する方法を教える。言葉ではなく、実践プログラムによる。次にお客様と自然に契約を取る手法を教える。これも実践の手法を採用している。つまり、第六感とか第六意識の、脳を開発する。テキストは一切何もない。

この研修は、実は、誰にでも実施していない。当方と関係深い企業のみに実施している。

ある大手住宅メーカーの駄目社員を首にすると言うので、僕が３日預り、この研修を実施した。６カ月後、彼は首都圏で６００人いる営業社員の中でトップセールスマンとなった。

その後営業課長から新しく出来た支店長に昇格した。

また、これも大手で、１年間契約ゼロ社員４０名に、この研修を受けさせ、平均で年４棟くらいは契約が取れるようになった。この研修は、一泊二日でないと出来ない。寝方も研修に含まれるからである。

はっきりいって「超能力訓練」である。地獄の訓練のように体力は必要ないが、「脳」を動かす訓練が中心となる。それだけでは疲れるので、途中で遊びも入れる。

会場の条件は、大きな音声を発しても差し支えない会場。椅子と水だけがあれば良い。

当社の会員さんと親しいクライアントのみ、この研修を実施している。

一元さんは、お断りしている。何事も信頼関係が無いと、効果が顕著に出ないものである。

従って、この特殊な「脳力開発」の研修を受けた」企業は、１０社もない。

体力が必要ないので、女性でも楽に受けることができる。

一応「営業能力開発」としているが、どのようなスキルアップにもこの研修は有効である。

費用は、税別４０万円＋交通費。会場手配と費用は貴社負担となる。

１日目の開校式は、午前１０時から。１２時から１３時まで昼食タイム。６時まで訓練。後、夕食。９時就寝。

２日目。朝食８時。９時まで散歩。後、訓練。１２時から１３時まで昼食タイム。１４時から修了式。

この研修は、一度受けるだけで」復習できるようにしてあるので、研修は１回切で良いのです。

★戸建てデザイン住宅の用途は、以下の２種類です。

１、企画注住宅。住宅は自由設計と企画住宅の２種あります。プレハブ住宅は、企画住宅のイメージがありますが、実は企画住宅のウエイトは４０％ぐらいで６０％は自由設によりものです。戸建てデザイン住宅の用途は、貸家用としては２０坪?２４坪までが貸家用と考えてください。２７坪?３２坪は、一般住宅用として販売しています。３２坪以上は、当社でも自由設計にしています。

２、一般住宅の販売促進法としては、当社では次の２種類の販売促進をお薦めしています。

１）建替え住宅のイベントの開催。当社は、千葉市で建て替え見込み客を１２００組集め、イベントを開催し、当日だけで、６０組のお客様と契約しました。平均は３，０００万円です。この場合、建て替え見込み客の集客の方法にノウハウがあるのと、建て替えイベントの目玉をどうするかにあります。千葉の場合、大手家具店１００万円の家具プレデント券をつけました。

晴海では、実物住宅を建築し、１ヶ月で６万人集客し、１ヶ月で６００戸契約しました。平均は、２，５００万円くらいです。

１）デザインコンペ方式の採用。この方法は、社内設計を含め、外部の設計士さんに協力していただき、設計コンペを実施します。５名から１０名ぐらいが適正でしょう。告知方法は、広告、チラシ、ネット、マスコミ広報をミックスします。コンペの中から５作品を選びます。コンペですから優秀作品には、賞金を順位別につけますが、それ以外の作品にも最低５万円くらいの応募費用を支払います。先ず、最低１宅地を用意いたします。応募者が多数となりますから、この場合は、建築用の宅地をお世話することになります。該当設計士の先生には、本設計を依頼することは当然ですが、コンペ以降も、その先生のデザインした住宅を建築する場合は、その先生に継続的に本設計を依頼する条件とします。当社の企画ノウハウは、コンペと並行してユーザーを募集することにあります。コンペが終了した時点でユーザーも決まっていると言う手法です。

２、デザイン戸建貸家の販売方法について。これは膨大な需要があります。アパートや賃貸マンションから続々と住み替えます。家賃は、アパートや賃貸マンションの１，３倍から１，５倍とれます。建築されるのは、１に地主さん、２にサラリーマンさんです。庭先に空地が５０坪あれば２棟建築できます。当社取引先の埼玉の建築会社さんは、営業の経験が全くない女性がい年目から６０戸販売し、これが３年連続で販売しています。この営業指導は、当社が行ったものです。具体的には、見込み客のリスト化。プレデンテーションの手法。紹介ルート拡充の仕組み（当社では、これを「資産活用倶楽部方式」と呼んでいます。戸建貸家から初めて最近は３億円のＲＣ賃貸マンションも受注できるようになりました。このチームは、全て女性です。男子営業さんは、展示場で普通の住宅を販売していますが、女性の戸建貸家は、男子営業の２倍以上販売しています。戸建て貸家は、建築中に入居者が決まってしまいます。これまで、当方も取引企業様でも入居者に困った事例は、１例もありません。ここでは詳しく書きませんが、戸建貸家家賃の「理論式」で計算します。理論式と言えば難しく感じますが、誰でも出来る簡単な計算方法です。

◆この戸建貸家については、販売促進の指導の他、戸建てデザイン住宅のプラン、図面、外観、内装仕上げ、工事明細見積についても情報提供とコンサルをお引き受けいたしております。また、施行指導（ピン工法・在来軸組・２×４等）名古屋で２棟建築された場合は、当方より、大工さん６名を２週間派遣いたしました。また、不動産業さんが建築部門がない場合、いわゆる「丸投げ、丸請け方式」但し、一部地域ではピン工法のみとなります。ピン工法は、国交省認定で耐震性が在来軸組工法の２，５倍ありますから、当社取引先の沖縄の企業様も、当社指導後１ヶ月で、那覇市中央通りで２４坪タイプ３棟を契約されました。不動産業さんの場合、建築確認取得後「建物売買契約」にされれば良いのです。

★以上、当社が企画や営業指導をお引き受けする場合、当方主宰の「資産活用倶楽部」に加盟いただくか、「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会いただくのが条件となります。詳しくは、当社ホームページでご確認ください。

※西三河で資産活用倶楽部。近日オープン！

※紹介受注が何倍にもなる「資産活用倶楽部」創設の仕方。ご案内。
お世話になります。当社は、全国約３０社の「資産活用倶楽部」創設と運営のアドバイスをいたしております。１．士業の先生方（ブレーン委員と呼んでいます。２．不動産、管理業（運営委員と呼んでいます。３．金融機関、取引工事業者（協力委員と呼んでいます）この三位一体で、貴社の紹介客を飛躍的に増大させる方法です。ある企業は、銀行管理になっていましたが、当社の指導で、この組織を作り、今や県下ナンバーワンビルダーになられました。４月の建築契約数５００件。紹介していただくのは、注文住宅（建て替え含む）・分譲住宅用地・売り建て用地（建築条件付）戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住・シェアハウスの建築主と売り主、買主の紹介システムです。

※すべての委員への固定報酬はゼロ円で、案件毎のギャランティと成約報酬を支払う仕組みですから、固定費が極小ですみます。

当社は、この資産活用倶楽部、創設までのあらゆる資料の作成（約２０点あります）と創設までのコンサルと創設後の運営コンサルを担当いたします。詳しい内容や初期費用等の詳細は、添付のフアィル若しくは、以下のホームページでご確認ください。加盟申込書も添付されています。http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

※何事も、キメ細かく、緻密に行わないと、何の効果も発生いたしません。他社の表面を見て物真似すれば見事に失敗します。「餅は餅屋に」「細部に神宿り」です。

「資産活用倶楽部」創設コンサルタント。西京　建一
プロパティ・アート株式会社　代表
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表
社）日本土地活用事業普及振興支援機構　理事長
西京プロフィールhttp://www.property-art.co.jp/profile/

★「資産活用倶楽部加盟申込み」

資産活用倶楽部。加盟申込みのホームページの末尾に、「資産活用倶楽部」申込書が付いています。それをプリントアウトして必要事項ご記入の上、当方までＦＡＸしてください。先着お申込み優先ですので、後でお申し込みいただいても、同じ地域であればお引き受けできない場合があります。加盟前に事前説明とオリエンテーションを受けたい方は、西京出張コンサル費１回５万円（税別）＋交通費等の実費でお伺いいたします。時間は１３時から１７時までといたします。遠方の方は割引パックでお伺いしますので、通常費用の５０％から６０％の費用でお伺いできます。

〒141-0021 東京都品川区上大崎３?６?１
ＴＥＬ：０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ：０３?３４４４?７７５４
西京携帯：０８０?１１５４?６３５３

※社）日本土地活用事業普及振興支援機構が、主宰する「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業様は、資産活用倶楽部加盟費の入会費・年会費は、不要です。