★借地権と底地権の整理ビジネスのパターン。

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◎ここで言う借地権とは更新性のある旧借地権を言う。
旧借地権は、新借地権施行の平成４年３月３１日までに
契約された借地権である。

この整理ビジネスにおいて、Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｆ・Ｇ地域の借地権割合、底地権割合は、実施の取引においてはあまり関係がない。あくまで双方が合意した価格が取引価格となる。この整理パターンは次のようなものになる。

１、借地権を地主や不動産業者に売る。

２、底地権を借地人や不動産業者に売る。

３、借地権と底地権を第三者に同時売却する。

４、借地権と底地権の等価交換で第三者が分譲マンションにする。

パターンとしては、以上だが、特殊ケースとしては、借地権分を所有権にするも有りだが、ほとんどの場合、地主が拒否する。

★現在、我が国には権利の異なる７つの借地権がある。このすべて理解し、それをどう活用すれば良いのかについては、当方の８時間研修を受けるしかない。本には書いてないから。

■定期借地権ビジネス事業とは？
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◎京都の下賀茂神社の土地に、定期借地による高級分譲マンション
が９９戸建築され分譲される。
販売は多分来年から。詳細はまだ発表されていない。

★定期借地で出来るビジネスモデル。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション・賃貸マン
ション・セミ、コーポラティブ分譲マンション・老人ホーム・サ
高住・グループホーム・店舗・ホテル等。

★特殊な定期借地権事業。
賃貸マンションの空室の売買・売れ残っている宅地、分譲住宅の
処理・損切りできない土地の処理。
権利金と建物交換。権利金と定期借家権との交換。

※この分野では当方が日本一の実績を持っています。
※社員研修承り。７時間。
多数のテキストや資料が約３００頁付きます。
※費用は３０万円（税別）＋交通費、宿泊費。
資料は原本を各１通お送りしますので受講者分コピーして下さい。
※すごいＤＶＤを進呈します。
３,５００万円?９,０００万円の定期借地住宅で、周辺の建て替え
受注で県下ナンバーワンビルダーになられたケースです。
（年間５０棟契約）
★タイトル「県下ナンバーワンビルダーになる戦略事業」２枚組
（定価３６,０００円のもの）建築現場（住宅・クリニック等）
多数収録。

★シェアハウス・ゲストハウス・コレクティブホームについての考察。
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１、シェアハウスについて。
シェアとは、共用部分を入居者が共同使用する共同住宅のことである。
ここで厳密なシェアハウスとは建築基準法では、用途が「寄宿舎」と
なる。
この基準は、各部屋に窓があり採光できなければ不可であり、消防署
の許可が必要になる。
この場合の共用部分は、キッチン、風呂場、トイレを共同使用するこ
とになる。廊下幅は、１.５メートル必要である。リビングは設けない。
管理は自主管理とするか管理会社が管理を行うかである。
これが純粋なシェアハウスである。
※女性専用型・男性専用型・男女共住型に分かれる。
東京で１番人気は女性専用型。

２、リビングを設けるシェアハウス。
一般的にはこれがシェアハウスと思われている。
リビングで談笑したり、英会話を学習したり、友達造りに利用されて
いる。
しかし、リビングはトラブルの元になる場合もある。
つまり自然にリーダーやボスが生まれるので合わない人は退去する。
いずれも家賃の中に光熱費や管理費が含まれる。部屋の面積は１室
１８?。
東京の場合は月５万円?８万円前後。
東京の場合、人口が年８万人増え、そのうち女性が６万人である。
上京の目的は就職探しである。
※欧米では、リタイアした芸術家のシェアハウスが多く見られる。
音楽家・画家・俳優等の。日本ではほとんどない。

３、過疎地でのシェアハウスについて。
孤独死の心配があるから、自宅は処分して、共同でシェアハウスに
居住するのが望ましい。
賃貸型より共有持ち分方式が良い。部屋の中にキッチンもトイレも
バスも設置する。
水道光熱費は各自の負担とする。共有部分の管理清掃は持ち回りで
行う。
さて、収入は年金が中心となるが、その中で収益を上げる方法はな
いのか？
これを考えるのがノウハウである。

４、ゲストハウスについて。
これは主に外人の観光客と就労者である。ホテルに近い。
部屋にはシャワールームだけで良い。キッチン、バスは共同使用で
ある。
民泊にもなるから、観光客は６泊７日以上とする。就労者はマンス
リー契約とする。
１日の料金は２,５００円前後。二段ベッドでも良い。
四国の遍路宿は個室なら１泊４,０００円前後。二段ベッドなら１泊
２,０００円前後。工場や倉庫をコンバージョンすれば良い。
これも消防署のチェックが必要になる。大きな戸建住宅を転用する
こともできる。

５、コレクティブホームについて。
これは年代を問わない共同住宅である。
２０代、３０代、４０代、５０代、６０代、７０代の共同住宅である。
多世代住宅とも言える。各部屋にはトイレ、バスがあり、キッチンは
共同使用である。中に保育所を設ければなお良い。
老いも若きも一緒に住んだ方が楽しいし、若者は高齢者の経験と知恵
を学ぶことが出来る。日本には池袋の１例しかない。

★東京にはゲストハウスとシェアハウスの大手企業が２社ある。
運営戸数は各５,０００室を超えている。
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１、ゲストハウス。
その日から生活できるようになっている。
箸も茶碗もあり、その日から生活出来る。
シャワーとガスは、１００円コイン式。
古いアパートや工場も買い取りゲストハウスに転用している。
会社スタッフはほとんど女性。英語の世界である。
近年ロシアや東欧諸国の外人に利用が多いとのこと。
観光客と就労者である。
オーナーは男性で、オーナーにシェアハウスの条件を聞いたら、
就労者の職場がチャリンコで１５分の距離にあることが、
第一の条件であると言う。
利回りは２０％以上とのこと。
契約形態はマンスリー契約。

２、シェアハウス。
女性専門で「寄宿舎型」月５万円から８万円。
実はこの企業は家賃で稼いでいるのではない。
監督官庁の許可をとり、女性の就労支援を行っている。
正社員採用で就職斡旋費９０万円（年棒３００万円の場合）
雇用助成金が一人４０万円。あわせて一人当り１３０万円を稼ぐ。
年棒３００万円以上になるとシェアハウスから退去し、
ワンルームマンションに住み替えさせる。
そしてまた新しいシェアハウス入居者を入れる。
東京には職を求める女性が年間６万人いる。
ここの社長は、家賃をゼロ円にしても儲かると言う。
スキルのない女性にはパソコン教育を実施している。

※このように都会の不動産と建築業はサービス産業化している。

★定期借地権注文住宅事業の進捗状況★
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◎以下、実際の事業進行の例を解説するので参考にされたい。
これをご覧になると、どの様な地域でも地価が坪８万円以上
すれば可能かがおわかりいただけるものと存じます。

１．場所：某県某市。人口３万人。住宅地地価坪１０万円前後。
２．現況：農地。面積約５００坪。（第１期）相続により取得された土地。
３．開発計画：宅地化して５０坪×５宅地を売買。
４．定期借地：７０坪×４宅地。期間は７０年。
５．建築条件付とする。４社の建築会社のデザインコンペ方式を採用。
６．建築面積：　?述べ４５坪プラン。?述べ５５坪プラン。
７．当社のコンサルを依頼された企業は、当社「研究会」会員企業の
地元の不動産会社。
住宅新報にも紹介された当社の「定期借地権ビジネス研修」受講
企業である。
※以上までの当方コンサル費税別１０万円＋交通費宿泊費。

★プロジェクトの進行。
１、当方にコンサルの依頼あり、一泊２日でお伺い。
現地見学。定期借地の仕組みや契約形態について説明。
契約形態は「設定・転売方式」を採用することを説明。
次回に、地主さん面接を依頼。
ついで開発業者さん面談、農業委員（５条申請）面談。
某銀行支店長面談、建築業者４社さん及び土地家屋調査士、
司法書士と面会できるよう希望して変える。

２、当方で地主さんに対する
1）「定期借地権企画提案書及び各種計算書」
2）地主さんと不動産会社との「包括的定期借地権契約書」（原契約書）
3）一般ユーザーとの「定期借地権設定契約書」および「重要事項説明書」
作成する。

★現地での二泊三日の進行手順。
１）地主さんとの原契約書への調印。
２）開発申請の打合せ（測量会社）
３）農業委員と５条申請の打合せ。
４）某銀行との住宅ローンと保全方法のアドバイス。
５）土地家屋調査士と司法書士との打合せ。
※原契約は仮登記。地主とユーザーで本登記を行うことを説明。
建築会社４社との建築デザインと面積についてモデルプランを
計８プラン作成するよう依頼する。
尚、開発後の造成工事完了は本年８月末。
工事検査済みより販売可能となる。

※以上までのすべての当方コンサル費と書類作成費
合計税別５０万円＋交通費、宿泊費。

★以上のように進行しているが、
業法上９月よりしか販売できないが、既に販売予定の５宅地の
内３宅地については予約申し込みが入っており、４宅地の定期
借地権宅地には３宅地について予約申し込みが入っている。
定期借地には、平均建築費３,０００万円を予定しているから
計１億２,０００万円。
僕の総費用が７０万円ほどだから１％以下である。
非会員様であれば上記コンサルと書類製作費合計税別６０万円
の２倍の税別１２０万円となります。交通費、宿泊費別。
この分では９月よりチラシを蒔く予定であったが、それまでに
全て完売する見込みとなってきた。
予約が多かったのは、地元の新聞に「北陸初の定期借地権住宅」
と報道されたことによる。
何が「初」なのかは僕が考案した、４社による「住宅デザイン
コンペ方式」が北陸初であったからである。
★当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
入会費税別５万円。年会費税別２４万円。
会員様に対するサービスメニュー等は、以下でご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★定期借地権住宅ビジネスの社員研修承ります。
講師西京建一が貴社に出張研修。時間７時間。
※定期借地権の建築物。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション・賃貸住宅
・店舗・ビジネスホテル・サ高住・老人ホーム・グループホーム等。
※特殊な定期借地権。
賃貸マンションの空室の分譲・売れ残っている宅地、建売住宅
・損切り出来ない土地等の定期借地処理。
権利金と建物及び権利金と定期借家権との交換方法等。

※資料部数約４００頁。
事例多数紹介。資料は貴社で必要部数コピーしてください。
テキスト３冊。２２条・２３条・２４条契約書・公正証書・謄本
・地主さんへの企画提案書・各種計算書・２２条包括契約書
・重要事項説明書・事例チラシ集・地主集客文案集等。
◎研修費用３０万円（税別）＋交通費、宿泊費。