業界も士業の先生方も最新の定借住宅の仕組みを知らない。大手も推進協議会も本当のことを知らない。相変わらず大手のやりかたが正しいと思っている。誤解と偏見のままになっているから定借住宅は普及していない。ユーザーを低所得者だと誤解し、土地の安い地方では出来ないと思いこんでいる。事実は逆でユーザーは年収５００万円?１，５００万円である。宅地価格は坪１０万円から出来る。それを証明するために最近当社がコンサルした事例を紹介する。

１、場所。北陸地方の小都市。人口３万人。

２、宅地価格。坪１2万円前後。

３、定借住宅地。５区画。１区画平均面積。６０坪。

４、売却土地。５区画。１区画面積。５０坪。これは造成工事捻出のために売却する。

５、事業主。地元不動産業者。

６、設計、建築協力業者　５社。

７、ビジネススキーム。設定転売方式。権利金方式。保証金方式など時代遅れである。

８、当社のコンサルの内容。

?現地視察。?地主面談。?地主さんに対する企画提案書および計算書提出。（権利金・敷金・地代・相続税評価額・固都税等)以上約３０頁。※この農地は相続されたものである。現況田。

?銀行打合せ。造成工事について宅地売買までの繋ぎ融資。およびユーザーに対する住宅ローンについて。保全方法等をアドバイス。

?農業委員さんとの５条申請事前打ち合わせ。

?開発申請、造成工事について業者さんとの打合せ。

?建築会社５社に対して建築プラン各２種。計１０種のプランと現地看板作成指示。

推奨プランという１種の設計コンペ方式を採用。建築費、諸費用も明記。

６、地主さんとの原契約書、転売契約書、特約契約書、重要事項説明書作成。双方調印する。（これはソフトで提供）

７、司法書士さんと登記の打合せ。（分筆・売買登記・借地権登記・地役権登記・保存登記・抵当権設定登記等。

◎以上に要した時間は２日間。当方のコンサル費用。税別５０万円＋２回分の交通費、宿泊費。

◎現状。造成工事完了は１１月だが、既に５区画の定借土地の申込みが入る。また５宅地の売却土地も申込みが入る。つまり１０宅地の土地が工事完了までに終わってしまった。この原因は地元新聞社が「北陸初の定借住宅」と記事にしてくれたからである。つまり「設計コンペ方式」が北陸初だったのである。

◎この成功で同じ地主」さんが近隣に所有する２，５００坪も定借でお願いしたいと申し入れがあり、さらに別の地主さんからも定借依頼が来ている。

◎さて、事業主利益だが５宅地の販売手数料。５宅地の建築利益。この利益はキックバック方式か、建物売買契約にするかによって大きく異なる。また定借土地の管理手数料は地代の年５％である。

以下は、当社が企画し、西京が講師を担当したセミナーや分譲イベントの集客例である。

１、アパート経営セミナー。広島。６００人集客。当日の個別相談６０組。Ｓ社主催。新聞広告（中国新聞）全５段。地主さんに対するＤＭ３万通。

２、相続対策セミナー。東京会場。６００人集客。Ｍ社主催。新聞広告（朝日・日経）全５段。地主さんに対するＤＭ３万通。

３、定期借地権セミナー。広島６００人。主催　広島宅建組合。

４、松江市における定期借地権分譲住宅（全８棟）主催。１ヶ月で１万人集客。地元不動産業者さん。ユーザー説明会２回開催。講師西京建一。折り込みチラシ２回。地元新聞の記事掲載。地元テレビ局ニュース放送。

１１月２４日（木）セミナー残席５名分あります。

場所はＪＲ目黒駅徒歩１分「ネクストワークス会議室」午後１時より５時まで。（開場１２時３０分より）

参加費用　１名２万円（税別）

研修内容。

１、戸建貸家を多数受注する方法。営業未経験の女性でも年間６０戸契約しています。

全国で約３０社様が当方の戸建て貸家の営業指導を受けていただいております。

２、本当の定期借地権注文住宅の営業手法。

皆さんが知っている知識は古いもので役に立ちません。

現在、手掛けている北陸地方では、販売開始前にすでに５宅地全部の予約申し込みがありました。事業主は地元の不動産会社さんです。設計コンペ方式を採用。

３、建築や不動産売買の紹介ルート作りのための「パートナーシップ倶楽部」の創り方。

月額固定経費ゼロ円でできます。ランニングコストのみ必要です。

山形から沖縄まで約３０社様採用済。

ミュージカル当日全席貸しきりにした。Ｓ席から一般席約１，０００名分。平均１席６，０００円×１，０００名分で６００万円。このチケットを展示場の営業さん、一人当たり１０名分を持たせる。

営業さんの判断で契約に繋がるＡ客に無料配布する。企業名と当社名を入れた大ポスターも展示場に掲示した。当日は営業さんと営業さんの見込み客がミュージカルを見に行く。

貸し切るとミュージカルの興業会社からチケットの１０％のマージンを落としてくれる。

ここで紹介するケースは、僕が総合プロデユースしたものである。

１、１ヶ月で６００棟の注文住宅を受注したケース。

晴海に実大展示場をつくり、そこに１ヶ月で６万人集客し、１ヶ月で６００棟注文を取った。総費用は約１億円。１棟平均２，０００万円×６００棟＝１２０億円となる。展示場の中でアンケート１２，０００通を取り出口で申し込みを取った。もちろん、イベント期間中に何をサービスするかである。販促予算としては１％弱である。

２、千葉県で１日で６０棟の建て替え住宅の注文を受注。

この場合、広告やチラシ配布等一切行っていない。何故なら建て替えの見込み客のみを集客したいからである。当日船橋のララポートに見込み客約１，０００組を集め、講演と音楽賞を行った。来場のお土産、契約の特典の説明をして、会場で建替えの申込みを取った。当日のみで６０客と契約した。この企業は高級注文住宅なので１棟当り平均３，０００万円×６０棟で＝１８億円の売り上げとなる。集客費用は約３，０００万円。経費率は２％弱である。

※販促企画というのは逆算である。集客目標。契約目標から逆算して企画のシナリオを作成する。展開図といってもいい。これがしっかりしていれば、不可能はないのである。

企画は大胆に！実行は緻密に！