★「借り上げ、家賃保証の」問題の解決★
──────────n◎現在、社会問題になっているアパートや賃貸マンションの
「借り上げ、家賃保証」の問題点は、「家賃額を保証」する
ものではなく、保証率を保証するものに過ぎない。
例えば年間の家賃が１,０００万円とすると９０％保証で
９００万円の保証。８０％保証で８００万円。保証期間は
２年?１０年。
ところが借り上げ業者は空室が多くなるとオーナーに対し
て家賃を引き下げるよう要求してくる。
これに応じないと保証を打ち切るという意味である。
僕の知るケースでは半年も経たないのに、家賃を３割引き
下げするよう要求されたオーナーもいる。
これは違法ではないか？　と疑問を持たれるかも知れない
が合法である。
何故なら、借家法では「家賃増減請求権」が双方にあるから
保証期間に関らず、借り上げ業者はいつでも家賃引き下げ
要求ができるのである。裁判になってもオーナーが負ける。
裁判所の判断は「経済動向や周辺家賃相場によって、それは
仕方ないと判断する。
空室が５０以上になりとオーナーは建築ローンを支払えなく
なり破産して土地も建物もなくしてしまう。
統計空室率の平均は１３％となっているが、実際は２０％
?４５％ぐらいある。
統計のマジックで借り上げ業者と契約したら統計上は満室と
なる。
従って実際の空室がどれくらいあるかは、借り上げ業者以外
分からないのである。

★この問題はＮＨＫの特集番組でも埼玉県本庄市のアパマンの
空室率が４５％になっていると報道され、日経新聞でも
「アパートのオーナーが泣いている」という記事が出た。
いずれも「借り上げ、家賃保証」が問題の根幹にあると指摘
している。

★当社は、この問題を解決するために、全く新しい
「借り上げ、家賃保証」システムを創っている。
この骨子は、最低オーナーが破産しない家賃額を「最低保証」
するというものである。
余剰家賃が出ればオーナーに８０％還元。
借り上げ業者が２０％の配当を得る。

★このための「借り上げ原賃貸契約書」「転賃貸契約書」
「重要事項説明書」を作成している。
残念ながら、まだ２社しか採用されていない。
この「最低保証」で勝負すれば、通常の「借り上げ、家賃保証会社」
に勝てる。

★この社員研修は２５万円（税別）＋交通費等の実費。
時間は４時間程度。
この研修には、上記の３点の書式を提供する。

★この講師出前事前相談は１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。
時間は午後１時から５時まで。

★電話相談無料。
西京まで。（携帯：080-1154-6353）

★県下、商圏、地域でオンリーワン企業になるお手伝い★
──────────────
◎当社は創業以来３０年になるが、当社がコンサルしたり、
企画プロデユースする目的は、地元の建築業者さん及び不動
産業者さんを県下、商圏（３０万人?５０万人）地域でオン
リーワン企業になっていただくのが、その目的である。
それではどういう形態のオンリーワン企業になるかについて
事例をご紹介しよう。
この事例は、当社研究会会員企業および取引先企業の事例に
限定したものである。
ここでは大手企業から依頼された事例は除外する。

１、注文住宅の受注でオンリーワンになったケース。
山県市の企業。年間３００戸。山梨県の企業。年間１５０戸。
三重県の企業３００戸。これは年間の着工数である。
２、建築条件付宅地販売。年約３０億円。東三河。
３、分譲住宅でオンリーワン企業になったケース。
大阪府年間売上約２５０億円。山形市約２００戸。（福島含む）
４、中古住宅の再生販売。年４０戸。松本市。
５、戸建貸家受注でオンリーワン企業になったケース。
埼玉県累計２００戸。徳島県累計４００戸。埼玉のケース
では営業経験のない女性が一人で年６０戸受注している。
６、アパート、賃貸マンションでオンリーワン企業になったケース。
埼玉県年３００億円。神奈川県年７０億円。大阪府年３００億円。
名古屋市年１００億円。
７、不動産売買。年５００件。和歌山市。(ジャスダック上場企業）
８、定期借地権活用事業でナンバーワン企業になったケース。
1）定借による注文住宅。
山形市累計２００戸。３,５００万円?９,０００万円。
浜松市累計１,０００戸。西三河累計１,０００戸。
浜松と西三河の土地管理手数料は年１,０００万円になっている。
松江市累計２００戸。事業主は地元不動産企業である。
2）定借による建売住宅。
横浜市累計５００戸。分譲価格平均４，０００万円。この企業の
本業は損害保険の会社である。
3）定借による分譲マンション。岐阜市。累計２００戸。
◎この他にサ高住でナンバーワン企業のケースもあるが累計
では１００棟以下である。定借による賃貸マンション。累計４棟。
建築費総額１３億円の企業も静岡にあるが類似企業がないので１３
億円でも日本ナンバーワンと言える。
また、建て替え注文住宅でオンリーワン企業になる手法もアドバイ
スいたします、
※オンリーワン企業になるメリットは
1）紹介件数が多くなる。
2）情報が集中する。
例えば山形では定借注文住宅で県下ナンバーワンだが、山形にお
ける大手企業は、現在もゼロ件である。
※オンリーワン企業になるご相談承ります。
貴社に代表の西京建一がお伺いします。
１回の相談料５万円（税別）＋交通費等の実費。
時間は午後１時から５時頃まで。
※電話相談無料。
西京まで。（携帯：080-1154-6353）

以下は実話である。長野市のクライアントが地主さんとの商談代行を求められてきた。当日ホテルで地主さんと地主さんの長男とお会いする。リンゴ農園を経営しておられる。既にアパート経営をされている。５００坪の換地の土地活用のご相談である。当方は「洒落たデザインの戸建て貸家はいかがですか？、耐震性１，５倍のピン工法ですよ、長野にこんな物は建っていますか？」「長野で見たことないね、カッコいいね」「５００坪に取り敢えず１０戸建築されませんか？諸費用を入れて１億円くらいですよ」」「建築してもいいけど賃貸住宅の経営は煩わしいからね。建築費はＪＡバンクがいくらでも融資してくれるけど」

確かに賃貸住宅経営は煩わしい。　「それでは当方で経営一式を代行しましょうか？」「それは有り難いね、それなら１０戸建築してもいいよ」となった。

ところが当方の長野のクライアント（建築会社）が，経営代行をやった経験がないから、「うちで全て経営代行引き受けますよ」といわなかった。クライアントに自信がないから商談は流れた。１億円の建築費の粗利益は約３，０００万円。当方の成功報酬３００万円もパーになった。

コンサルをなんのために呼んだのか？

西京という「最強」（(笑)）のコンサルが付いているのに。こちらは「代行方式」の様々なパターンのビジネススキームを確立しているのにである。コンサルを信じないから儲け損なうのである。※一口に「経営代行方式」と言っても３種類ぐらいあります。

ビジネスは「度胸」がないと勝ち残れない。

賃貸住宅の受注は「借り上げ家賃保証方式」と「経営代行方式」と２案あるが、「経営代行方式」採用企業の方が勝利する。

当（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会の企業様に以下のマニュアルとと計算ソフトを無償で提供いたします。既にご入会の会員企業様には期間更新時に無償で提供いたします。

１、賃貸住宅受注、営業促進マニュアル（アパート・賃貸マンション・戸建貸家共通）

Ａ４判９０頁。市販価格　１０万円（税別）

２、賃貸住宅経営収支予測計算書ソフト（３０年?６０年）約３０頁。

市販価格　１０万円（税別）

以上、１，２、が会員企業様への無償提供品です。

※会員企業様への通常サービス。

１、各種社員研修費（６時間）テキストと多数の資料含む一式費用。

※会員価格　２０万円（税別）＋交通費。非会員価格３０万円（税別）＋交通費。

※受講者には「相続対策コンサルタント技能士」「土地活用コンサルタント技能士」「賃貸住宅経営技能士」「定期借地権技能士」の資格研修修了証が得られます。

※研修の種類。

?土地活用による相続対策。

?土地活用全般。

?賃貸住宅経営。

?定期借地権活用事業（住宅・賃貸住宅・ホテル・分譲マンション・分譲住宅・店舗等）

?注文住宅・建替え住宅・建築条件付宅地販売の手法。

１、電話相談。無料。注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・アパート・賃貸マンション・戸建貸家・サ高住・病医院・グループホーム・シェアハウス・ビジネスホテル・商業店舗・屋外ソーラー発電・中古住宅再生販売・不動産売買等。

２、代表コンサルタント。西京　建一。貴社出張相談（テーマ自由）時間午後１時?５時頃まで。会員企業１回に付５万円（税別）＋交通費。非会員１回に付１０万円（税別）＋交通費。

※内容は、上記１、に準じます。

３、隔月で１本。当社制作のＤＶＤ（価格１８，０００円?４６，０００円）を無料でお送りいたします。

４、毎週メールにて最新情報をお送りいたします。

５、月末に新聞記事の重要記事をお送りいたします。

６、営業同行、営業代行お引き受けいたします。費用、報酬等はご相談の上決定いたします。

※「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」

入会費　５万円（税別）年会費２４万円（税別）計２９万円（税別）」は入会時の前払いとなります。

※ご入会ご希望の方は、当社ホームページに「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」のコーナー末尾に「入会申込み書」がございますので、それをプリントアウトしていただき必要事項ご記入の上、押印して当社までＦＡＸもしくはメールでお申込みください。折り返し、ご請求書をお送り申し上げます。

当社が依頼されてフランチャイズ本部の立ち上げを企画したのは次の通りである。

１、定期借地権による分譲マンション及び住宅（注文住宅と分譲住宅）のフランチャイズ本部。

２、戸建貸家のフランチャイズ本部。

※ＦＣ本部の立ち上げには多数の制作物がいる。

カタログ・パンフレット・営業マニュアル・ＤＶＤ等。

さらに多数の契約書類と計算ソフト必要になる。

１、本部と加盟店の契約書。

２、加盟店とお客様との契約書。これは約５種類くらい必要になる。

特に定期借地権分譲マンションは複雑である。

原契約書・ユーザーとの契約書・重要事項説明書・管理契約等。

これらの契約書類は法律の専門家でも作製できない。

実際にビジネスを手掛けた者にしか出来ないのである。