アパマンの「借り上げ、家賃保証」は全く当てにならない。

家賃保証は当初のみで実際空室が多くなるといつでも家賃を引き下げることが法律上できる。酷い例では契約してから６ヶ月で３割家賃を引き下げられたケースも知っている。

統計上は、借り上げ段階で空室がゼロになるので実際の空室率は業者にしかわからないブラックボックスである。

これに代り当方では双方にリスクのない、「経営代行方式」をオリジナルに作成している。

方式は３種類ある。

１、「単純経営代行方式」

２、「純利回り保証型経営代行方式」

３、「最低家賃保証の経営代行方式」

これらに必要な下記の書式をソフト化している。

１、「経営代行方式」による原契約書（マスターリース契約）

２、「経営代行方式による転賃貸契約書（サブリース契約）

３、入居者との重要事項説明書。

以上、３点である。

自社でコンサルタントに依頼されれば約３００万円で３ヶ月かかる。

弁護士は実務が分からないから、この種の契約書は作成できない。

費用はソフト一式と社員研修４時間で税別５０万円＋交通費等の実費。

場所は福井県小浜市。人口３万人。土地の売買価格坪約１３万円前後。

地主さんの土地は２，６００?。農地である。相続により取得。

事業主は、地元のＨ不動産である。建設業免許はないから「建築条件」はつけられないから「推奨プラン付き」とする。

当方が２日間でコンサルした内容である。

１、地主さんの土地を拝見。地主さんと面談。契約内容の概要を説明する。

２、農業委員との事前打ち合わせ。５条申請。

３、測量、造成工事業者との打合せ。開発申請業務。５区画を売買。５区画を平均７０坪の定期借地権に分割する。工事完了は、本年１１月末。

４、地銀との打合せ。工事資金の繋ぎ融資と住宅ローンの打合せ。５宅地の売買で工事費用を捻出する。

５、建築会社５社を読んで、１区画に２プランの推奨プランの作成を要望。

６、地主さんに対する企画提案書と各種計算書を作成。

７、地主さんと事業会社との原契約書、ユーザーとの契約書、需要事項説明書作成調印。

８、司法書士の先生に登記方法をレクチャーする。

※さて、販売開始は造成工事完了後となるが、地元新聞社が「北陸初の」と記事にしてくれたので、工事完了前に５区画の定期借地権契約を完了。さらに５宅地の売買契約も完了。同じ地主さんの２期目の計画に入る。販売広告費はゼロ円である。

５人との公正証書も完了。

※ここまでの当社のコンサル費用は一式で６０万円＋２回分の交通費である。

※事業主の利益は５宅地の建築費のバックマージンが６％。５宅地の売買手数料６％となる。

建築は「請負契約」だが「売買契約」にすれば建築粗利益は約３０％となる。

※建築費の平均は１戸３，０００万円程度である。

※当社主宰の「研究会」に入会していただくと、リーズナブルな費用でコンサルをお引き受けする。非会員企業の場合は、会員価格の約２倍のコンサル費用となる。

アパマンは空家戸数が実質２０?４５％になっている。「借り上げ・家賃保証会社」の統計上の空室は外部には分からない。戸建貸家の供給戸数は賃貸住宅の１％しかない。当社は全国で約３０社の戸建貸家事業をコンサルしているがほとんどが建築中に入居者が決まってしまう。さて、当社の一式コンサルの内容である。

１、見込み客の創り方。

２、プレゼンテーションの手法。営業方法。

３、紹介ルートの創り方。

４、戸建貸家のプラン創り。

５、賃貸住宅受注、営業促進マニュアルの提供。

６、収支予測計算書の創り方。家賃設定の方法。

７、社員研修。６時間。

８、営業同行。営業代行。（希望企業のみのオプション）別途費用。

以上、一式で２００万円（税別）＋交通費等の実費。

※スタッフ構成は営業１名（未経験の女性可）設計１名。補助１名。

※ただし、当社主宰の（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業になると費用は１５０万円（税別）の３割引価格となる。

入会費用。税別５万円。年会費税別２４万円。入会に全額前払い。

※電話事前相談。無料。

※事前説明に貴社訪問相談。１回に付税別５万円＋交通費等の実費。

時間は午後１時から５時くらいまで。

※この種のフランチャイズに加盟すると加盟費が６００万円。月会費が１０万円かかります。

初めにお断りしておく。戸建貸家は女性の方が向いている。

営業は未経験でも良い。ただし、地主と面談するのぼが苦痛な人は向いていない。

当方の営業指導先では営業体験のない女性が年６０戸受注。３年連続だからマグレではない。営業は彼女一人。スタッフに女性の設計者。補助の女性一人の３人構成である。

特殊なプレゼンテーションの方法と、特殊な紹介ルートを作っている（当社ではこの仕組みを「パートナーシップ倶楽部」とか「資産活用倶楽部」と称している）

地主は家にいるから訪問は昼にできる。女性だから歓迎される。

残業も少ない。主婦でも出来る。

普通の男性営業なら年１０戸前後である。

１現場に２戸?１０戸建築される。平均で４戸くらいである。

この内、紹介営業は年２０戸前後である。

緻密な見込み客の創り方と営業手法が鍵である。

アパマンは空室が多くなっている。「借り上げ、家賃保証」も当てにならない。

戸建貸家の場合、完成前に入居者が決まる。これまで入居者に困ったことがない。

坪数は２０坪?２４坪が戸建貸家の売れ筋である。

一式コンサルお引き受けいたします。

とりあえず社員研修をお薦めする。６時間。費用は資料込みで３０万円（税別）＋交通費等の実費となる。全国で戸建貸家事業、約３０社の営業指導、研修、営業代行を当社は行っている。プラン造り・事業収支計算から営業促進まで。

土地活用コンサルタントに必要な能力とは、法律知識、税務知識、不動産実務、建築実務は常識の範囲内。

最も必要な能力とは、創造力、想像力。それにチャレンジ能力である。

ゆえに、土地活用コンサルはアートであり、

アートとは芸術であり、技術である。