◆賃貸アパート、マンションの立退き料の相場◆
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１、東京のケース。
敷金丸返し。引っ越し費用全額負担。新家賃の１０ヶ月分程度負担。

２、入居側に弁護士が入ると６畳一間でも２００万円程度要求される。
妥協点は１５０万円くらいか。
僕の知っているケースでは六畳のアパート（それも住まないで物置に
していた）の場合一人に最高６００万円払った。

３、高齢者・生活保護者は丁寧に扱う。行政の上限家賃内の物件紹介。
１年くらいの家賃補助。
高齢者でも見守りサービスとか、家具処分等の原状回復保険がある
ので安心できる。

４、さて、立ち退きを専門にする管理会社がある。
その時のオーナーとの契約内容。
立退きが終わったあと、建替えるのであれば建築会社を指定する。
管理は自社に限定する。
土地、建物売却であれば自社が代理する。　以上の条件付。
このやり方で横浜の知人の会社は、管理戸数約７,０００戸になっ
ている。

５、注意点。
弁護士法違反とならないように。
トラブルになると介入してはいけない。
その場合は、こちらも弁護士を入れる。
「借地、借家人組合」と交渉するのは弁護士でなくても可。
組合は事務局長と組合の顧問弁護士が交渉相手となる。

★来年より青色申告特別控除が変わります。
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１、基礎控除。従前通り１０万円。

２、特別控除（５棟１０室以上。複式帳簿記載が条件）
６５万円から５０万円に減額。

※但し、電子帳簿、電子申告の場合は６５万円とする。

※申告にあたっては専門家にお尋ねください。

★当社「研究会」会員企業様に提供する契約書類＆マニュアル提供★
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※会員企業様無料提供！
※既に会員になっていただいている企業様には、会員期間更新時に
全て適用されます。！！

※但し、新規に加入される会員企業様は、入会年数３年以上の会員
企業に限定。（３年間は解約できません）

※既存会員企業様には制限がありません。
◎３年以上の会員企業様は、更新時に下記の契約書類及びマニュアル
２種類に〇印を記入して、当方までＦＡＸでお送りください。
更新費用入金後１週間以内にお送りいたします。
２種類は無料です。ＦＡＸ：０３?６４２１?６４４５

★「契約書関係」
※契約書類は、上書きできるソフトでお届けいたします。
１、建設工事請負契約書。本四契約書は約７０条もあり、長すぎる。
当方は約４５条にまとめた契約書。
しかし、重要な契約内容、契約ポイントは全て盛り込んでいます。
２、賃貸住宅。「サブリース・家賃保障契約書」
「原契約書」「転貸契約書」「重要事項説明書」等。
３、「賃貸住宅経営代行方式契約書」
４、サ高住。「サブリース・家賃保障契約書」
「転貸契約書」「重要事項説明書」等。
５、２２条「一般定期借地権契約書」保証金型。
６、同　権利金型。
７、「定期借地権分譲マンション契約書」
８、同「管理契約書」
９、２３条、「事業用借地権契約書」
10、２４条、「建物譲渡特約付借地権契約書」
11、「定期借家権・更新型契約書」
12、「設計契約説明書」
13、「消費税リフォーム転換契約書」
14、同「工程スケジュール一覧」
15、「家賃割引付定期借家賃貸住宅契約書」

『マニュアル関係』
１、地主、家主を囲い込む「資産活用倶楽部創設マニュアル」
２、「建売式、コーポラティブマンション」マニュアル。
３、地主に対する「定期借地権企画提案書＆各種計算
（固都税・固定資産税・相続評価額・地代額・一時金の額）

※以上の契約書やマニュアル類は、宅建協会・建設協会等の
モデル契約書ではありません。市販のものでもありません。
当社実務上の契約書類です。
顧問弁護士２名のチェック、校閲を全て受けで、実際一部の
会員企業様が実務に使用されています。

※一般には提供しておりません。
当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員
企業様のみに無料で提供しております。
但し、会員入会時及び会員期間更新時に、２種類に限り無償
提供いたします。

★当社主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」ご案内。
３年間は解約できません。
１年で解約された場合は、残り２年間の年会費を一括でお支払い
いただきます。
■入会費：５万円（税別）。年会費：２４万円（税別）
入会時一括払い。
◎３年間は解約できません。途中解約の場合は、残り年数の年会費
をお支払いいただきます。

■会員企業様に対するサービス内容。
※ご入会後、代表西京建一が貴社にお伺いして、各種のご相談を承り、
また、貴社の関心のある事業についてアドバイスさせていただきます。
時間５時間前後。費用無料。交通費のみご負担ください。

『通常のサービス』
１、リアルタイムで最新ニュース提供（メール及び月末総集編）
２、関連マスコミ記事提供（月末）
３、隔月に１回。ＤＶＤ１本提供。
税務に関するＤＶＤ。土地活用ＤＶＤ。
４、新規入会時及び会員期間更新時。
上記の契約書類もしくは上記のマニュアル類。計２点を無料で
提供いたします。
５、出張コンサル費割引。
１回に付３万円（税別）＋交通費等の実費）
※非会員様の出張コンサル。１回に付５万円（税別）＋交通費。
６、社員研修費。会員企業は非会員の６０％割引。
７、デザイン戸建住宅ソフト（住宅＆貸家用）一式永久リース費。
非会員１００万円（税別）会員割引４０％の６０万円（税別）
※ソフトの内容。２０坪から３５坪まで１５プラン。
平面図・側面図・立面図。外観プラン。内装仕上げプラン。
明細工事見積もりソフト（全プランで７００枚。）
全国、青森から沖縄まで３０社様採用済み。
耐震性１.５倍のピン工法がお薦め。
（在来軸組でも２×４工法でもよい）
※明細工事見積もり書は修正、上書きできます。

※無料契約書＆マニュアル。受け取りの会員様の社名等下記に
ご記入ください。
（但し、既存会員企業様、および新規３年目以上の会員企業様に
限られます。現在の会員企業様には全て適用されます。）
上記より２種類お選びください。

◎この件に対するお問い合わせは、西京まで。
社名。代表者名。受け取り人名。携帯番号。

★「土地活用・建築、不動産ビジネス」
プロ、コンサルタント．養成講座のご案内★
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１、期間２日間。１０時より１８時まで。

２、費用。２日間。１名４０万円（税別）。
同一社、１名増毎に2万円（税別）

３、東京での会場。
目黒駅徒歩１分の会議室（ネクストワークス）で。昼食付。

４、貴社内会議室における研修。２日間。時間上記と同じ。
費用３５万円（税別）＋交通費・宿泊費（２泊分）。
２名より１名増毎に１万円（税別）加算。
※貴社指定会場において。

★研修内容。
１、相続対策と土地活用。
相続法の基礎から税務について。
相続土地の販売代理を増やす仕組み。

２、賃貸住宅経営。
特にサブリース家賃保証と経営代行方式の違いについて。

３、定期借地権。定期借家権活用。
２２条・２３条・２４条の各活用例。

４、資料。テキスト４冊。
賃貸住宅概算収支計算書。
地主さんに対する「定期借地権企画・提案書兼各種計算書」
（地代・一時金の額・固都税・相続税評価額）
各種契約書・登記謄本見本・事例カラーチラシ集多数。

５、紹介客を増やすシステムを創る方法。
（土地売却・住宅建築・賃貸住宅・定期借地権の土地受託等）

★お申込みは１社１名様より。
★実施日。ご相談の上。
★今回の特典。ＤＶＤ３種類進呈。
「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚。
「定期借地権の驚くべきメリット」３枚。
「所得税、相続税の税務調査の上手な受け方」１枚。
※但し、１社につき、各１セット。

★受講者には、一社）日本土地活用事業普及振興機構より、
「土地活用コンサルタント技能士資格」を交付いたします。
但し国家資格ではなく、上記法人の認定資格です。
★講師。上記理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
西京　建一。プロフィールはホームページでご確認ください。
約３,０００社の研修講師。
★お問い合わせは西京まで。

■よくあるパターンと特殊要因■

◎この企業は、ある大手賃貸マンションＬ社の孫会社であった。
現在は、資本が違うようだ。
私が、当時の社長と面談した３年前の時のことである。
当時について先ず記して見よう。

１、当時の運営戸数は４,０００室程度であった。
（経営破綻時１０,０００室）
２、直接建築、直接運営であった。
３、ビジネスモデルが独特であった。
それは、東京に職を求めて上京してきた若い女性に限定し
ていた。
彼女たちに就職斡旋し、その為の教育を行う。
その上で正社員に採用される運営を行う。
これにより得られる利益は年収の３０％。
雇用助成金等がビジネスモデルであった。
年収３００万円であれば９０万円。雇用助成金３０万円。
計１２０万円のギャランティである。
素晴らしいと思ったものである。
年収３００万円以上になったらシェアハウスから、同社の
親会社のワンルームマンションに住み替えてもらう。
これがビジネスモデルであった。
その企業が何故経営破綻したのかが、今回のテーマである。

１、高額報酬のサラリーマンに土地と建物のローンを組ませた。
金額にすると１億円から２億円程度と考えられる。

２、メイン銀行はスルガ銀行横浜支店。この銀行は金利が高い
ので有名。おそらく年４％以上である。

３、サブリース家賃保証制度を導入した。

４、この方式ではオーナーに支払う保証家賃は、多分、当時額
の３％程度であろう。
しかし、満室なら破綻しない。

５、４割しか入居者がいなかった。建築利益優先で運営を疎か
にした。

６、年末頃よりオーナーに約束した保証家賃が滞納するように
なった。

７、被害者が、損害賠償集団訴訟を始める。

８、被害者がスルガ銀行に対して、差し押さえしないこと。
ブラックリストに掲載しないことを申し入れ、同行も了承
した。
しかし、いずれは法的に処理せざるを得ないのではないか。
金融庁はスルガ銀行の調査に入った。
過剰貸し付け。オーバーローン。
過大所得申告等の問題についてである。

★今回の結論。
ビジネスモデルが破綻していた。
満室にする努力をしないで建築利益ばかり追いかけた。
保証していた家賃も建築利益から出していた。
自社建築からサラリーマンが建築するサブリースに特化した。
そして、なによりも入居者を満室にする努力をしなかった。
４割の入居率では、その後の就労支援事業で利益も出ない。
理想と実態が乖離し過ぎたのである。