★即、営業に結び付く講演会の方法★

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◎これは、某メーカーの町田営業所の実例である。

泥臭いがものすごく効果のある講演会の手法である。
１、テーマは、土地活用。地主さんが対象で、アパートｏｒ定期借地権活用の契約

のための講演会である。
２、集客の方法。不動産業者３０社からの紹介地主。１回に付約２０名参加。

※チラシや広告の場合もある。
３、当方の講演時間。約２時間であるが、地主案内には１.５時間と記載されている。

講演会は、学校テーブル形式である。
４、６時より、懇親会に移る（飲み会）テーブル形式を急ぎＵ字形にする。

できれば営業さんが、マンツウマンで地主の横に座る。

※この場で地主さんより、「土地を見てほしい」とか「見積っほしい」とう話がドン

ドン出る。半ば契約に近い話しも出る。

※結果、この営業所の土地活用事業は、全店トップの業績になっている。

１、は、単純にアパート建築の地主である。

２、は、定期借地権活用の地主である。

事業用借地権及び２２条一般定期借地権の活用。

３、は、土地売却である。

※以上、１，２，３のいずれかに落とし込んで行く。

※車で来られている地主さんには、運転代行業者に依頼する。

※業者さんへの成功報酬の金額。建築本体価格の４％。もしくは路線価の３％。

★当方の講演費は１回に付、１５万円（税別）＋交通費となる。

※会員割引１０万円。（税別）＋交通費。

★業者さんや士業の集め方は当方が教えます。

★偉い先生やギャラの安い専門家に頼んでも、契約にならないと費用の無駄である。

士業の先生に営業に結びつく講演は出来ない。
★当方の得意技は営業に結びつける話術にある。

つまり、上記１か２か３かの選択のメリット、デメリットを話すことになる。

この辺はクライアントの意向に沿ったテーマを強調することになる。
★余談であるが某大手ゼネコンの賃貸マンションの講演会に呼ばれた。

場所は横浜。１回目は１時間の依頼。あまりにも面白かったので２回目１.５時間。

３回目は２時間しゃべってほしいとなった。

★昨今の相続税節税対策の傾向★

────────────n◎相続税を非課税にするためには様々な手法があるが、最近の傾向は次のようなもの

である。
１、名義を一般社団法人の名義にする。

理事は２名から。費用も安い（定款認証費と登記費用のみ）
２、家族信託制度を利用する。

最長３０年。家族に信託する。受益権は１０年毎に決めることが出来る。

長男に１０年。次男に１０年。三男に１０年というように。

但し、受益権者（家賃等の収益を受領する権利）が死亡すると相続税が発生する。

★当方の商談代行例★

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◎当方は主に地主、家主さんに対する商談代行や交渉
代行を行っている。
以下は、その例である。
※面談場所は、地主、家主の家に行くと集中して聞いて
くれないから、依頼先企業の会議室もしくはホテルの
貸会議室に来てもらう。
この理由は説得時間に２時間程度かかることによる。

１、２４条定期借地権で賃貸マンション２棟受注したケース。
金額２棟で６億円。
地主は大手楽器メーカーの元、総務部長。
気難しい人であったが、借地の権利金と「等価」の区分
マンションを進呈することを提案したら、地主が頭を下げ
て「是非お願いします」といった。
契約書類は当方で制作。特約事項が多数にのぼる。
このマンション全体を４０年後に地主に譲渡する。
譲渡対価の設定は自由であるが、当方のお薦めは
「収益還元価格」である。場所は静岡県磐田市。

２、名古屋。地主の息子さん二人に会社に来てもらった。

お父さんの土地を次男が生前相続し、ここに２棟の貸家を受注した。

次男は高校の先生。建築費全額ローンである。

２２坪は、月家賃１４万円。２４坪は１８万円。名古屋の高級住宅地である。

息子さんを説得し、そのご病気で寝ているお父さんに説明して、土地の生前贈与

を決めた。建築費は２戸で２,４００万円。

３、福井県の定期借地５区画。

地主面談。契約合意。農地委員会。銀行ローンで地銀に説明。造成工事業者打合

せ。建築５社とプランの打合せ等を一切代行。

これが「北陸初の定期借地住宅」と地元新聞に記事に乗り、宣伝もしないで完売

した。

この結果周辺地主からも定期借地で貸したいという地主が３名来た。

事業主は地元不動産業者。

※失敗したケースもある。

その例：長野市の農家５００坪の区画整理還元地を持っている。

ここに10戸の戸建貸家を提案した。１億円ぐらい。

地主も関心を示し、資金は調達できるが、経営が面倒だと言われたので、

それではこちらで、「経営代行しましょうか？」と提案したら「それなら、

やっても良いよ」となったが、僕に依頼した建築会社が、経営代行したこと

がないから受けなかった。それで商談は流れた。

経営代行のノウハウなど難しくないのに。

※当方のへのギャラ。

１、出張費。１回税別５万円＋交通費。

２、地主、家主に対する企画提案書作成費。契約書類一式作成等。

難易度において異なる。都度見積り。
３、成功報酬。建築費の２％。定期借地の受託は路線価の３％。

★ハウス５５計画の顛末★

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◎ハウス５５とは、当時の価格で、５５０万円で売れる
国交省と通産省の昭和３５年?４０年にわたるコンペ
であった。
入選作は次の３社である。
１、ミサワホームのセラミック住宅。
セラミック（珪酸カルシューム）ユニット住宅。
２、パナホーム（当時ナショナル住宅）のハニカム工法住宅。
軽量鉄骨。
３、清水建設の大壁パネル工法住宅。木質プレハブ住宅。
私が販促を担当したのは、ミサワセラミック住宅。
専門の販社を作り様々な販促を活発にしたので年間に２,００
０戸販売していた。
ところが専門の販社を解散し、木造の販社に統合したので売
れなくなった。
現在は、ほとんど販売している気配がない。
パナホームのハニカム工法は、商品化しなかった。
その理由はわからない。
清水建設の大壁工法は、三澤千代治さんが仲介して、当時の
小堀住研に譲渡した。意外に売れた。
その小堀を買収したのが、山田電機である。
買収費６０億円。現在のヤマダホームが当時の大壁工法かどう
かは知らない。
清水建設については、当時の住宅事業部の部長から相談したい
との連絡があり。
出向いて行ったら部長が「ビルなら１棟１０億円だが住宅は
たかだか２,０００万円に過ぎない」と愚痴を言ったので、
僕が「それならお止めになったらどうですか？」
といったら、本当に住宅事業部を解散してしまった。
既に社員が１４０名いたのに。
ゼネコンは当時何社も住宅事業に挑戦したが成功したとは言え
ない。
大成建設だけが、コンクリートプレハブ住宅をもう４０年も前
から販売しているが、年間数百戸程度ではないかと思う。
売り方の仕組みも売る方法もゼネコンは知らない。
住友林業の在来木造注文住宅事業の創業の時から私が販促を担当
したが５年で２,０００戸。１０年で５,０００戸。
１５年で１万戸完工した。現在は９,０００戸ぐらい。
同社の住宅事業の年間売り上げは、約５,０００億円くらいである。
売れる、売れないの違いは、その事業に全力を入れるか入れない
かの違いである。

★戸建貸家の投資ファンド★（ファンド買取方式）

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◎日本の不動産価格が上昇することにより投資利回りが
下落している。
日本の不動産に約５兆円が投資されているが利回りの
低下により減少している。
そこで当方は戸建貸家への投資の仕組みを考えている。
このメリットは以下のようなものである。
１、戸建て貸家。
建築費は諸費用込みでエンド価格１戸約１,０００万円
（２０坪?２２坪）
２、利回り地方で７％から１０％。都市部では１０％前後。
３、当方推奨のピン工法とする。
この建築ノウハウの全ては当方が提供する（有料）。
耐震性１.５倍。
長期優良住宅認定商品（原価。本体坪２８万円前後）
４、対象は全国。
５、１００戸まとめて１００億円の投資ファンドに売却する。
※戸建貸家は、ほぼ空室率ゼロである。
※土地を２４条の定期借地権にすれば、利回りがさらに３％
ぐらい上昇する。
この全てのノウハウは当方が確立済で岡山や香川では、
この２４条で建築されて　いる。
※この投資に建築で参加希望される方は、当方の「会員」に
なっていただく必要がある。現在、会員社は全国で３１社。
会員企業が建築された物をファンドが買い上げる仕組みを
考えています。

※現在の投資ファンドの証券化の利回りは１.５％?４.５％程度。
戸建貸家なら、５％にできる。（純利回り）