★地主さんが泣いて喜ぶ土地活用の提案★
──────────
◎ちょっと特殊であるが熟読いただきたい。

※この方法は、地主さんが土地を貸すだけで、区分マンションや区分アパート
の所有権や長期の「定期借家権」を持てる手法です。

※２４条借地権を用います。２４条は「建物譲渡特約付借地権」と言います。
３０年以上経過後に事業主が建築した建物の全所有権を地主さんに譲渡い
たします。
譲渡対価は自由です。鑑定価格、固定資産税評価額、簿価残等です。
無償譲渡でも可です。
当社の場合は「利回り還元価格」を推奨しております。
つまり年２０％?３０％の利回り還元価格を譲渡価格にしています。

※建築する建物は、賃貸契約によるマンション、アパート
（耐火構造にすれば区分できます）
戸建て貸家、シェアハウス、ゲストハウス等が対象になります。
一般住宅もこのスキームでできますが、この場合は需要がないとお考え
ください。

※木造住宅の場合は３０年。ＲＣの場合は４０年?４５年位で地主さんに
建物を譲渡いたします。

※１のパターン。
地主さんにお支払いする権利金や保証金、敷金と同額の建物を一種の
「等価交換的」手法で建物の区分所有権を与えます。
それが３,０００万円なら３,０００万円の建物との交換です。

※２のパターン。
地主さへの地代を前払い地代として建物と交換します。
年地代２００万円とすると４０年で８,０００万円。
その全額若しくは一部を前払い地代として地主さんに支払い建物と
交換します。税務上は「前払い地代」であると税務署に事前届する
と年数分に所得税を分散することができます。

※３のパターン。
権利金や前払い地代を１,０００万円とすれば、その年数分の
「定期借家権」を地主さんに与えます。月１０万円家賃相当であれば、
１００か月分の家賃前払い「定期借家権」となります。

※このように地主さんにとって土地を貸すだけで建物が持て、地代が入り、
期間経過後は建物全部が地主さんのものになります。
しかし問題点もあります。
１、最大の問題は建築費の調達です。金融機関はこのスキームで担保
融資は不可能と考えてください。
資金はあくまで自己調達、つまり与信力がないと融資は受けられ
ません。匿名組合方式による小口商品として調達する方法もあり
ますが、これには所轄庁の許可が必要です。

２、地主さんが建物を買い取らなかった場合、借地権は継続すること
になります。これを完了させる方法はあります。

３、契約書や地主さんとの特約書等複雑な契約書作成や実務のやりと
りを知らないとできません。

４、地主さんが建物を所有しないで更地にしてほしいということに
なったら、これに対応する必要があり、また、それが法的に担保
される方法もあります。

★事業主のメリット。
１、土地を所有しないで利回りが高くなる。通常のグロス利回りが年
１０％とすると、この方式ではグロスが８％前後になります。
２、地主さんに建物を譲渡しても管理業務は貴社に残ります。
３、投資商品として販売することも出来ます。
４、貴社が「経営代行方式」を採用されれば代行手数料が家賃の５％入り、
また利益をシェアすることもできます。

※このスキームによる当社コンサル例。
１、賃貸マンション。静岡と埼玉で計５棟。建築費合計１３億円。Ｋ工務店
２、戸建て貸家２棟。丸亀市。建築費１，６００万円。Ｆ工務店。

★電話相談無料。
★貴社に出張コンサル。テーマ自由。１回につき税別５万円＋交通費等の実費。
★「定期借地権ビジネス研修」何名でも可。
７時間。費用税別３０万円＋交通費等の実費。
会員割引価格税別２０万円＋交通費等の実費。
午後１時から。研修では２２条・２３条・２４条定期借地の事業化につい
て説明いたします。注文住宅・分譲住宅・建築条件付ｏｒ推奨プラン付き
住宅。分譲マンション、アパート、賃貸マンション、戸建て貸家、店舗、
ホテル、病医院、サ高住、老人ホーム等。地主さんに対する「企画提案書」
サンプル。最長９０年の計算書
サンプル（地代・一時金・固都税・相続税評価額計算）公正証書サンプル、
登記例サンプル、地主集客文案集、カラーチラシ例多数。
資料約３００頁分は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。

◎この研修受講者全員に当一般社団法人より「定期借地権コンサル技能士」
修了書を発行いたします。

当社が企画、コンサルする「戸建て貸家セールス・システム」導入企業様は、東北から沖縄まで約３０社様です。以下、企画コンサルの内容です。

営業は未経験の女性でも年間１０棟以上販売できます。（最高は一人で年６０棟です）

１、デザインの優れた戸建貸家の商品創りのアドバイスとコンサル。

２、建築原価、販売価格の設定。工法別。

３、家賃の合理的な算出方法。

４、利回りの計算方法。表面・実質・純利回りの計算方法。

４、収支予測計算書の作成方法。

５、見込客の創り方。

６、自己資金をかけないでモデルハウスを作る方法。

７、顧客紹介システムの創り方。

８、プレデンテーションの手法とツールの作成。

９、社員研修。相続対策、賃貸経営のメリット。私的年金、節税対策等。５時間。

１０、社内チームの構成の仕方。

※以上までのコンサルと研修費用。税別３０万円＋交通費等の実費。

１１、営業代行、営業同行。費用は別途見積の上。

※付随業務。工事指導。職人さん派遣。丸請け工事請負。プレカット材、設備機器卸をご紹介。

★「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル」Ａ４判。９０頁。「投資計画提案書」約１０頁含む。市販価格。税別１０万円。「研究会」会員企業様には無償提供。

★「賃貸住宅経営予測計算ソフト。３種類。期間３０年?６０年。

１、地主さん用計算ソフト。

２、土地から購入の場合の計算ソフト。

３、定期借地権で土地を借りた場合の計算ソフト。

※以上３種のソフト頒布費用。税別２０万円。

「研究会」会員企業様には無償提供。

★当社主宰の会の種類★ 加盟企業。東北から沖縄まで３０社様。
────────────────

◎当社が主宰する会は、
１．「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
２．「資産活用倶楽部」（「パートナーシップ倶楽部」）

※これからのご入会の方には、以下のマニュアルやＤＶＤのセットを
進呈している。
１．のコース。
１）「賃貸住宅の受注、営業促進マニュアル」Ａ４判９０頁
（市販価格１０万円のもの）
２）「賃貸住宅収支概算計算書ソフト」３０年?６０年
（市販価格１０万円のもの）

２．のコース。
１）「提案書式ソフト」と最長９０年の計算ソフト（一時金・地代・
固都税・相続税評価額計算）。一般定期借地権。地主さんに対
する「企画提案書」約３０ページ。
（市販価格１８万円のもの）
２）ＤＶＤ３枚組。地主さん説得用「定期借地権の驚くべきメリット」
（市販価格４６,０００円のもの）

※上記１．のコースと、２．のコースのいずれかを選択してください。

◎研究会は、建築、不動産、土地活用事業に対し、様々なノウハウや
コンサルを行うものです。
「資産活用倶楽部」は、建築、不動産、土地活用の顧客を紹介して
いただくための組織化を行うものです。２０種以上の書式マニュア
ルです。ご入会後３か月で組織を立ち上げます。
ご入会の様々なメリットについてはホームページでご確認ください。
※ある東海地方の会員企業様はさらにオプション（別費用）として毎月
１回。午前中は「注文住宅の営業促進企画」の打合せ。
午後からは主に「賃貸マンション・戸建貸家・アパートの受注促進企画」
について、各担当営業マンさんを集め企画会議を開きます。
全員参加で喧々囂々と話合い、毎月の企画に反映させます。
大きな企業であれば、一番営業力のない支店や営業所から始めます。
弱い営業店を他の営業店より、受注額を倍にする作戦を導入します。
すると他店も真似しますので、全社の営業売り上げが２００％になるのです。
会員企業様の企画力と営業受注の仕組みを創るのが当社の企画とコンサル
の目的です。
※当社の得意分野。
１、注文住宅、建て替え住宅の受注促進企画とコンサル。
２、建築条件付ｏｒ推奨プラン付き宅地販売とコンサル。
３、デザイン戸建貸家のプランと販売の総合企画コンサル。
４、アパート、賃貸マンションの企画とコンサル。リスクのない家賃保証。
５、土地活用複合システム事業の企画とコンサル。
定期借地＋土地売買＋賃貸住宅＋駐車場＋土地管理。
６、定期借地権による分譲マンションと賃貸住宅の企画とコンサル。
７、空室の賃貸住宅を区分で売買する企画とコンサル。
８、売れ残り土地と建売住宅の定期による売買企画とコンサル。
９、業績の悪い支店、営業所、営業さんの活性化により他店の２００％に
業績を上げる企画とコンサル。

※他に、中古住宅再生販売・シェアハウス・ゲストハウス・サ高住・
売建て式コーポラティブマンション・定借による賃貸住宅・相続対
策と土地活用・定期借家権の商品化・全く新しい賃貸住宅の経営代
行システムの創り方等のコンサルも承っています。
★電話相談無料。
★当方出張相談。テーマ自由。
１回に付き税別３５，０００円＋交通費等の実費。
午後?。
※「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」のご案内。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf
※「資産活用倶楽部」入会のご案内。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

★ある成功者の話　

─────

◎その方は町田市で普通の食堂屋さんから始めた。丼やうどんの店。

次にダスキンの代理店になり年商３０億円で全国ナンバーワン店になった。

次に建築業界のソフト２種類を販売。

１セット５００万円×３，０００セット＝１５０億円。

新宿の高層ビルに移転し１部上場企業になられた。

町田市に美術館を建築しオープンパーティに招かれて出かけた。

政治家や都知事が来ていた。青島知事の頃である。

今月末に西新宿のホテルで、亡くなられたお母さんの「偲ぶ会」を開催される。

僕も出席する。

その方はナックの西山社長のことである。

西山社長の要請で２回講演にお伺いしたことがある。

この方が偉いのは、大金持ちになっても偉ぶらない、町の食堂のおやじさん

のままで気さくに話される。

「なぁ西京君、定期借地権はいいのに何故町の建築会社がやらないんだろうかね」

「それは社長、ほとんどの方が本当に定期借地権を理解していないからなんですよ」

「つまり、勉強しておらんのだね」

「最大の誤解はユーザーを貧乏人と考えているのですよ」

「わしも君の講演を聞くまではそう思っていたよ」

「事実は逆で、年収は５００万円?１,５００万円の方です」

「そりゃすごいね」

「山形では３,５００万円?９,０００万円の定借住宅が数百棟建築されています。

９,０００万円は有名な自動車メーカーの山形の支店長さんです。

それに、１億５千万の定借クリニックも３ヶ所建築されています。定借が

モデル住宅になり、周辺の建て替え住宅も高額化します。定借住宅の狙い

はこの相乗効果にあるんですよ」　山形の宅地価格は坪２０万円前後。

それから彼は住宅メーカーにも進出され、さらに全国３,０００社の建築

会社に建築資材や住宅設備機器を販売しておられる。

それにしても不思議なのは、５００万円のソフトが何故３,０００セットも

販売出来るのか？

さすがの僕でも未だに分からない。

※さて、定借住宅事業は宅地単価坪８万円からできる。

ごく最近の事例を紹介する。

場所は小浜市、人口３万人の小都市である。宅地価格は坪１５万円前後。

当方への依頼主は現地のＨ不動産会社である。

７０坪平均の宅地１０区画の内５宅地は、売買（造成工事費のため）。

５宅地は定借にする。

地主さんとの交渉や企画提案書、各種計算書、各種契約書を当方で作成。

農業委員との事前交渉、測量開発業者さんとの打合せ、銀行との打合せ。

この企業には建築部門がないので、５社の建築会社に各２プランの作成依頼。

この一連の作業に要した当方のコンサルは述べ３日間である。

工事完了は昨年の１１月であったが１０月までに全区画の申込みがあった。

この理由は推奨プランという「ミニ・設計コンペ方式」を取ったのでこれが

地元新聞に載り工事完了前に売れてしまったのである。

従って広告費はゼロ円である。

※Ｈ不動産の利益。

１、不動産代理手数料。

１宅地：１,０５０万円×５宅地＝５,２５０万円×代理手数料６％＝３１５万円。

２、建築費のキックバック５棟×平均３,０００万円＝１億５千万円×１０％＝

１,５００万円。

合計利益：３１５万円＋１,５００万円＝１,８１５万円となる。

この場合、建築費はキックバック方式としたが、確認後の売建てにしたら

利益は、３,０００万円×分譲利益３０％＝９００万円×５棟で＝

建築利益は４,５００万円になった。

総合利益は４,８１５万円になった。

既に他の地主３名からも定借にしたいと依頼が来ている。

※新年あけましておめでとうございます。
貴社のますますのご発展とご研修を心よりお祈りいたします。
本年もよろしくお願い申し上げます。

★本年の建築・不動産・土地活用事業の重点事業を考える★
──────────────
◎昨年の建築着工数は、一昨年を上回ったようです。
中でも賃貸住宅が相続対策のため４５万戸になっています
（前前度は３５万戸）。
喜ばしいようですが、アパマンの空室率が増大し、地主破産が
増えています。
空室の心配がないのは戸建貸家のみと断言しておきます。
以下各事業を展望してみましょう。１現場５０戸程度の新築貸家
ビレッジも誕生しています。
１、注文住宅。
一時取得のユーザーのユーザーは年収３００万円が中心になって
いますが、これからは、平均受注額を上げるためには「建替え住宅」
に重点を移すべきだと考えます。
この場合、見込み客の探客方法と販売企画に工夫が要ります。
「ミニ・設計コンペ方式」が効果的です。
昨年１０月には小浜市の５区画をこの方法で販売しましたが、造成
工事前に全戸の予約申し込みがありました。
１戸の平均は約３,０００万円です。

２、「建築条件付宅地販売」もこの手法で販売します。
宅建業の場合は「建築条件」をつけられませんので「推奨プラン付き」
とします。確認申請後の「分譲住宅」とするか、建築会社よりのキック
バック方式とするかの二つの方法ですが、キックバックなら建築費の
１０％。分譲なら粗利益は３０％ぐらいになります。
上記の小浜市の例は事業主が宅建業であったので１０％のキックバック
としました。
いずれにしてもこの方法は建築プランを複数作るのがコツです。
小浜市では建築会社５社に集まってもらい、私が各社につき２プラン
を作成するように指示しました。

３、宅地販売・分譲住宅・分譲マンション事業。
この分野は特に都市郊外では土地の仕入れが難しくなっています。
１物件出れば５社?１０社の取り合いになり、仕入れ価格が上昇し、
今後は土地販売で利益を出すことは難しくなります。

４、リフォーム事業。
５兆円産業と言われています。しかし大手も進出して競争も激しく
なっています。平均で４００万円。最大で１，２００万円ぐらいです。
問題は小修繕。中修繕。大修繕の体制をどうシステム化するかです。
また、得意分野を持つ事が必要になってきます。

★土地活用事業は、「急がば廻れ」の作戦です。地主、家主さんを
組織化します。ここから次の事業が発生します。
５、土地売買。

６、賃貸住宅経営。
アパマンはリスクが高いので従来の「借り上げ・家賃保証方式」は
破綻していますので、これに変わる「経営代行方式」を採用します。
この方法は３種類あり、当方はいずれもこのマニュアルと契約書式
一式を既に作成済みです。
戸建貸家は建築中に入居者がつきますので家賃保証の必要がありません。

７、定期借地権活用事業。
２２条・２３条・２４条の３種で、住宅、分譲住宅・分譲マンション
・店舗、ホテル、病医院、老人ホーム・サ高住・グループホーム等を
建築します。
いずれにしても宅地化のための土地売買が発生いたします。
小浜市の例では定借５宅地。販売宅地５宅地（１宅地９００万円）
この売買は宅地化するための費用に充当しました。（計１０宅地）

８、地主、家主組織化のための「パートナーシップ倶楽部」もしくは
「資産活用倶楽部」を創設します。
このためにあらゆる士業の先生方と協力業者さんを事前に組織化します。
「急がわ廻れ」作戦です。士業の先生方も協力業者さんへの固定報酬
はゼロ円ですべて成功報酬制と依頼業務毎のギャランティとします。
当社に依頼していただくと３か月で完成いたします。

９、管理手数料が増大いたします。
貸家の管理。定借土地の管理。当社会員企業様の２社の土地管理手数
料は年１，０００万円以上になっています。

★今後の有望事業。
１０、シェアハウス。
これも事業モデルの優劣で勝負が決まります。
「リビング型」より「寄宿舎型」の方が大きな事業になります。
また１棟シェアハウス分譲事業も増えます。

１１、民泊事業。
これも民泊専門の１棟１戸分譲が有力な事業となります。

１２、空き家再生販売。
これも有望な事業ですが、各社はまだ確固たるノウハウを確立していません。
再生して新築住宅の８０％以内で売買します。
松本市の建築、不動産会社は新築年４０戸。中古再生住宅が年４０戸
ぐらいになっています。
再生リフォームの平均価格は１戸に付き４０万円前後です。

１３．ゲストハウス事業。
この大手は既に４，０００室運営しています。
マンスリー契約でアパマンより１０％以上利益が出ています。
（平均年２０％の利回り）しかし、この運営ノウハウが必要となります。
英語が必須条件です。

※各事業の電話相談無料。
※貴社への出張相談：１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。午後１時より。