★営農期間終了と家族信託★

★営農期間終了と家族信託★
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◎2022年に生産緑地法の営農期間が終了となる。
この内、さらに農業継続を希望される方は40%程度と
見ている。
60%は宅地化を選び、さらにその50%ぐらいは売却を
希望されると見ている。
この前の改正で営農を選らんが人と宅地化を選んだ人では
経済格差が広がった。
宅地売却や賃貸マンションのオーナーを選んだ農家は豊か
になり、横浜などでは宅地化農家がベンツに乗り農業者は
軽自動車で農作業をしていた。
少なからずの農家が宅地化を選ぶべきだったと後悔している。
しかし、30年の営農期間中は農業経営ができないほどになっ
た重大な疾病。死亡以外に営農を中止することができなかった。
その期間が2022年で終了する。
これにより宅地化される土地の総面積は埼玉県に匹敵する
面積であると予測されている。

1、農地の場合、農業員会に地主が土地活用の場合は4条申請。
売却の場合は5条申請して宅地化する。
定期借地の借主が決まっている場合は5条申請となる。

2、土地信託、家族信託の場合も農業委員会の許可が必要となる。

3、宅地化する。

4、売却する。

5、賃貸住宅等の土地活用をする。定期借地含む。

※特に地主が高齢で痴呆症となり、意思能力がなくなった場合は、
家庭裁判所の選任で「成年後見人」を選ぶが、後見人が使い込ん
だり、横領する事件が頻繁にある。
この危険を避けるために「家族信託」の制度を活用する。
信託人は通常は子供である。
信託は30年先まで信託人を決めることができ、10年毎に
3人の信託人を専任することが出来る。
また、信託人は受益者を専任できる。

※このようにすれば、地主が痴呆症になっても信託人が法的行為
ができ売却したいなら売却できる。また、相続税もからない。

※注意事項。営農が終了すると建前は行政に第一次買取権がある。
従って行政側の判断で公園用地や老人ホーム適地であれば行政が
買い取るかも知れない。
二次的には農業委員会が代りの営農者を探し営農を継続させる
場合もあり得ることを考慮しておく必要がある。
既に不動産市場では速くもこの営農土地が宅地化を条件に売り
出されているが、以上の問題をクリアしていないので、契約す
るのはリスクが多すぎることを指摘しておきたい。

※生産緑地法対象地。首都圏・近畿圏・中京圏・茨城県・全国の
政令指定都市全域。

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