★建築・不動産・土地活用事業のイベント企画や、各種資格交付の社員研修および、地主さん、家主さん、関連業者さん、士業の先生方等への講演について。
（事前相談可。費用は末尾に記載）
★税理士さん、他、士業の先生方も２,０００人も当方の講演や研修を聴講されている。
不動産鑑定士の先生は、当方の研修を受けて、鑑定業務から「土地活用コンサル」に転進され、社名も不動産鑑定士事務所から、「〇〇土地利用企画会社」と変更された。
★今年の業界状況は、「小雨」とされています。
特に分譲マンションは、高くなり過ぎて、オリンピック後に購入する意向が強くなっています。分譲住宅も用地が取得できず、大幅に減少するものと存じます。賃貸マンション業界も「家賃保証」の問題で、前年より３０％前後受注が落ちる現象が出てきています。
一般住宅の新築戸数は、大幅に落ち込み、建て替え住宅や二世帯住宅、或いは賃貸併用住宅に重点を置く必要があります。また、空き家戸数８２０万戸の再活用事業が活発になります。また、相続対策の企画提案も重要になってまいります。
★当方は、創業以来、建築・土地活用・不動産ビジネスの営業推進の企画やイベント企画。社員研修や、地主、家主さんに対する講演活動を活発に行ってまいりました。私、自身も「住宅総合展示場」の運営と企画を行った経験を持っています。以下にテーマ別のその内容をご説明いたします。
１．新築住宅・建て替え住宅・二世帯住宅。
先ずは、対象を絞り込み、有効なイベントを実施します。
ＰＲの方法はミックスします。
?新聞広告。?マスコミへのＰＲ．?折り込みチラシ?ポスティング?ＤＭ等。
この内一番効果があるのは、???です。
過去に当社企画で、１ヶ月で６万人集客し、１ヶ月で６００戸の契約を取りました。（東京）千葉県では、?の方法で、１会場に１、２００組集客し、１日のイベントで６０戸契約しました。当社の地元クライアントさんも１日のイベントで、６０００人集客されるところもあります。企画の中身が需要です。魅力的な企画をオリジナルで考案しなければ効果はありません。当方のやり方は、営業会議に出席して、意見を交換しながら、一つの企画に収斂していきます。つまり、営業全員参加の手法を採用します。営業がまとまる企画は１００％成功します。上から与えた企画の成功率はあまり良い結果になりません。
この企画においては、チラシの制作内容まで決めていきます。
２．賃貸住宅受注促進。
賃貸の空室は約４００万戸。空室率は、約２０％です。昨年は約３５万戸ですが、今年は３０万戸を切るでしょう。大手の「家賃保証」が問題になっているのです。家賃保証は、永久保証ではなく、何年か毎に家賃が改正されます。改正とは、実は、家賃の引き下げです。３０年後には、約３割家賃が下がります。当方の開発した仕組みは、「経営代行方式」による「最低家賃保証方式」です。最低家賃とは、オーナーさんが、銀行ローンを返済できる金額です。このための仕組みは、当方で完成しています。「経営代行契約」「サブリース契約」「需要事項説明書」等です。実際、これまでの保証方式で空室が多くなると地主さんが破産するケースも多くなっています。これは、地主さんが、「相続対策」のことだけで建築され、後の返済を深く考えていないからです。
賃貸住宅の種類は?戸建貸家?アパート。?メゾネット。?賃貸マンション。?シェアハウス。?サ高住。等です。リスクと投資額が少ないのは、???です。リスクが最も高いのは、?です。老人ホームやグループホームは、賃貸住宅の範疇に入りません。いつも紹介しているように、営業経験のない女性が年間６０棟の戸建貸家を３年連続で受注しています。男子だと年１０戸前後です。この具体的な見込み客のリスト化と営業手法は、当方が指導したものです。もた、紹介ルートを士業の先生や不動産業界の拡大する「資産活用倶楽部」方式の企画から、制作物の原稿制作、創設オープン時の講演も当方が担当しました。士業の先生方約３０名。協力業者さん約１２０社で、既に紹介受注が増大しています。戸建貸家の良いところは、これまで、当方が手掛けた戸建て貸家の空き家はゼロです。また、戸建てから、初めて３億円の賃貸マンションも受注するようになりました。小さなものから始めると大きな物に繋がるのです。
★シェアハウスは、ブームになってきています。都会だけでなく、地方では元気な高齢者のシェアハウスが広がってきています。アパートや戸建ての空き家を転用できます。シェアハウスの大事なことは、「コンセプト」を明確にすることにあります。つまり、「入居者は誰を想定しているのか」という点にあります。利回りは、シェアハウスが一番高くなります。
３．相続対策ビジネス。
★残年ながら、皆さんは、相続法や相続税、贈与税にあまり詳しくありません。
これから、派生するビジネスは、不動産売買。賃貸住宅の建築。不動産物納とかの業務です。
死亡して１０か月後の申告ですから、これまでに相続財産額の把握と納税資金の確保を提案できなければなりません。申告は税理士の先生ですから、税理士、土地家屋調査士、不動産鑑定士の先生方とタイアップします。また、遺言の種類と特徴。生前贈与。相続時精算制度。民事信託や公益法人化するノウハウも必要になってきます。特に遺産分割協議書がまとまらないと、全てが、共有持ち分になってしまい、遺産分割も出来なくなってしまい、売買も、土地活用も出来にくくなってしまいます。賃貸住宅などは、初めから、戸別や区分にしておけば遺産分割もスムーズに行きます。これらの業務については、コンサルタント業務ですから、誰にでもできます。申告や訴訟は、士業の先生の業務ですから、士業にお任せします。売買に関しては「販売委任」のポジションをとります。
４．定期借地権活用ビジネス。
※最近は神社やお寺の定期借地権活用が増えてきている。京都の下鴨神社は、これで年間８,０００万円の地代収入を得る。
●２２条５０年以上は、住宅、分譲マンション、病医院、ホテル、スタジアム、老人ホーム、サ高住等。
●２３条は１０年?５０年まで。商業店舗。ホテル、老人ホーム、グル―プホーム等。
●２４条は主に賃貸マンション。３０年後の建物全部を地主に譲渡する。譲渡金額は自由だが、当方独自の計算方法を採用。また、地主さんに支払う一時金と区分建物交換。一時金と「定期借家権」を交換。いずれも当方が開発した手法である。定借の活発な地域は、札幌、盛岡、山形。特に山形は最高９,０００万円の住宅で累計３５０戸、周辺建て替え相乗効果で、県下ナンバーワンビルダーになられた。２位から４位までは、大手住宅メーカーである。山県市の仕組みも当方が考案した「資産活用倶楽部方式」を採用。
ついで首都圏。静岡、特に浜松市。東三河、西三河。岐阜市。
●「土地管理手数料」年１,０００万円以上得ているのは、浜松と三河に３社ある。×５０年で５億円の管理収入となる。次に兵庫県。特に芦屋では、１億円以上の高級邸宅分譲。戸数は１３戸。一時金３,０００万円。地代月１５万円以上。期間は７０年。中国地方では松江市が活発である。松江市では、当方が３社。累計約３５０戸を販売までコンサルした。敷地面積１００坪。建物延べ面積５０坪。松江市では、８社連合で２,２００万円?３,３００万円の分譲住宅を販売した。この地主さんの取りまとめをされたのは、当方の研修を受けられた地元の不動産業者さんである。従って販売代理手数料６％は、販売代理の業者さんの報酬額である。広告宣伝費等の諸費用は８社分担した。
マスコミも協力してくれたので、この現場に１ヶ月で１万人集客した。以上、定期借地権住宅の活発な地域は、芦屋市を除いて、土地の時価価格が坪１０万円から３０万円の地域である。
◆以上、１?４についての費用。
?講演。２時間?３時間。資料一式込みで１５万円（税別）
?営業企画、営業推進企画。司会進行、コーディネーター費用。４時間程度。１５万円（税込み）イベント企画、ＰＲ、チラシ制作打合せ。
?事前相談。テーマ自由。４時間程度。費用５万円（税別）
?資格交付研修費。８時間。資料約３００頁提供費含む。３０万円（税込み）
※資格名?「相続対策コンサル技能士」?「賃貸住宅経営コンサル技能士」?「定期借地権コンサル技能士」?「土地活用コンサル技能士」以上４種類の資格から一つを選択してください。
研修終了後１週間後に受講者全員に交付いたします。
※「資格証」には、資格名とお名前。受講番号を記載したものをお送りいたします。名刺等に、資格名と受講者番号を印刷されれば、効果があります。研修や講演の場合は、資料原本を各１通お送りいたしますので、必要部数コピーしてご使用ください。東京での研修をご希望の方は、３名様まで上記の費用で承ります。４名様よりは、１名増す毎に２万円（税別）となります。資料と昼食はこちらで用意いたします。★出張相談料。テーマは自由。１回５時間まで。
費用１０万円（税別）※「研究会」会員価格５万円（税別）
※交通費、宿泊費別途。
★遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、ホテル代込みで通常費用の５０％前後です。
※以下に、僭越ながら、これまでの当社実績をご紹介いたします。
●どんな大きな目標でも逆算してシナリオを書ければ必ず成功します。●
社）日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表 西京 建一
〒141-0021東京都品川区上大崎３?６?１
ＴＥＬ：０３?３４４７?７１３１
ＦＡＸ：０３?３４４４?７７５４
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